Skilsmisse overtagelse af hus

Skilsmisse overtagelse af hus – ALT du skal vide

Skilsmisse overtagelse af hus? Hvad er der af regler for hussalg ved skilsmisse? Hvordan er reglerne for overdragelse af fast ejendom? Hvad hvis vi har fælles hus og skal skilles? Og hvad så, hvis den ene ikke vil sælge? Hvordan foregår det praktisk med skøde og andre juridiske aftaler/dokumenter? Hvad med overtagelse af lån? Og må vi overhoved bo sammen efter skilsmisse?

Forvirret? Ja, der er mange spørgsmål.

Men bare rolig. I denne artikel vil du få svar på dem alle sammen.

Hvis du alligevel skulle sidde inde med nogle spørgsmål, er du altid velkommen til at kontakte os. Vi kan hjælpe med juridisk rådgivning til en god, fast pris, som du kender på forhånd.

Læs mere om vores rådgivning her.

Læs hele artiklen herunder.

Skilsmisse overtagelse af hus

Hvordan er reglerne for skilsmisse og overtagelse af hus? Hvordan er det med hussalg ved skilsmisse?

Hvis I skal skilles eller separeres, er det en god idé at gøre sig nogle overvejelser omkring boligen efter skilsmisse.

Hvad skal der ske med den? Hvem skal have den? Og hvordan finder vi en ‘fair’ pris? Og hvad med indtil vi får den solgt?

Dette kaldes også for overdragelse af fast ejendom ved skilsmisse.

Hvis I begge står på skødet, skal I finde ud af en af delene:

  1. Skal den ene overtage huset?
  2. Skal boligen sælges?

Medmindre den ene overtager boligen og allerede står alene på skødet, skal I normalt altid gøre følgende:

  1. Lave juridisk gyldig bodelingsoverenskomst (skal eventuelt sendes til bank/realkreditinstitut)
  2. Få tinglyst nyt skøde og eventuelt lave overdragelseserklæring mv.

I skal desuden begge tilfælde finde ud af, hvordan proceduren skal være for salg af boligen, samt hvordan I ordner det praktiske omkring boligen indtil da. For eksempel betaling af en ‘fiktiv husleje’, hvis den ene bliver boende indtil huset er solgt samt fælles betaling af alle lån mv. Dette kan du læse mere om længere nede i artiklen.

Hvis boligen skal sælges, skal I finde ud af til hvilken pris. Hvis den ikke kan sælges til denne pris, skal I finde ud af, hvad der så skal ske.

Men lad os tage en ting af gangen. Lad os kigge nærmere på reglerne for fælles hus og skilsmisse.

(Artiklen fortsætter under billedet…)

Skilsmisse overtagelse af hus papirer
Hvis den ene af jer skal overtage huset, er der meget at holde styr på. Der skal laves bodelingsoverenskomst samt eventuelt også skilsmisseskøde. Læs mere i denne artikel om reglerne.

Fælles hus og skilsmisse

Jeg møder tit klienter med spørgsmålet: “Hvad gør vi, hvis vi har fælles hus og skal skilles?”

Med fælles hus forstås, at I begge står på skødet og derfor begge ejer boligen. Som nævnt ovenfor i artiklen, skal I finde ud af, hvad der skal ske med boligen.

Skal den ene blive boende og overtage boligen? Eller skal boligen sælges?

I begge tilfælde skal I have lavet en bodelingsoverenskomst samt tinglyst nyt skøde. Hvis I har været gift og har skilsmissebevillingen eller dom på skilsmissen, kan I få lavet et skilsmisseskøde. Med skilsmisseskødet kan I spare lidt af tinglysningsafgiften – den afgift, som I skal betale til staten.

Hvis boligen skal sælges, kan der gå noget tid, før den bliver solgt. Derfor ser jeg ofte, at det aftales, at den ene bliver boende, indtil boligen er solgt. Men hvad gør man så?

Hvis den ene bliver boende indtil salg: fiktiv husleje og fælles betaling af udgifterne

Der står ikke noget i loven om, hvad I hver især har ret til, hvis den ene bliver boende.

Hovedreglen er, at I som udgangspunkt har aftalefrihed.

Det betyder, at I kan aftale, hvad der skal ske, hvem der skal betale hvad osv.

Hvis I dog ikke kan blive enige, kan det være nødvendigt at få skifterettens eller de civile domstoles hjælp. De vil normalt lave en såkaldt ‘fiktiv husleje’, som den, der bliver boende, skal betale til den fraflyttende.

Derfor skal I:

  1. Selv forsøge at aftale, hvad der skal ske (hvor meget skal der betales til den fraflyttende, hvordan bliver lånene betalt, hvad med de øvrige faste udgifter til boligen osv.) – eller
  2. Aftale en fiktiv husleje, som betales til den fraflyttende – derudover betales visse dele af øvrige udgifter relateret til boligen ligeligt

Med fiktiv husleje betyder, at I prøver at beregne en husleje – I skal som udgangspunkt bruge lejelovens regler til dette (kontakt os gerne for hjælp til dette).

Derudover skal begge parter stadig betale ligeligt til lån og andre udgifter, da begge fortsat ejer boligen og hæfter for udgifterne i den forbindelse.

Engang i mellem møder jeg klienter, som siger til mig: “Jamen, jeg kan ikke økonomisk klare at blive boende og både skulle betale til lånene samt en husleje til min eks”

Hvis ingen af jer kan det (eller har interesse i det), kan I:

  1. Udleje dele af boligen (for eksempel et værelse) samtidig med, at den ene af jer bliver boende
  2. Udleje hele boligen indtil salget er sket
  3. Begge fraflytte boligen og stadig betale ligeligt til boligen (kan dog være svært økonomisk for begge)

Men hvordan er reglerne så helt præcist, hvis vi ønsker at udleje boligen, indtil vi har fået solgt boligen? Læs med herunder.

1498884166_Arrow_Download

FÅ JURIDISK RÅDGIVNING OM SKILSMISSE MV. HER

Udlejning af bolig indtil salg ved skilsmisse

Hvis I vælger at udleje boligen, skal I være opmærksomme på lejelovens regler.

Uanset om I ønsker at udleje dele af boligen eller hele boligen, gælder lejelovens regler for opsigelse og husleje. Det er derfor vigtigt, at I sætter jer ind i reglerne i lejeloven for dette.

Opsummeret skal I vide:

  • Tidsbegrænsede lejekontrakter kan som udgangspunkt ikke opsiges, medmindre I aftaler andet (for udlejer er der dog min. 1 års opsigelsesvarsel, medmindre der kun er tale om et værelse eller dele af boligen)
  • Der gælder opsigelsesvarsel for udlejer på 1 år, hvis I udlejer hele boligen – og kun hvis udlejer vil flytte ind i boligen (ikke ved salg)
  • Huslejen skal normalt fastsættes til maksimalt ikke at være væsentlig højere end det lejedes værdi

Hvis den ene overtager boligen

Hvis den ene overtager boligen, anbefaler jeg, at det aftales nærmere i bodelingsoverenskomsten.

I skal bl.a. aftale:

  • Til hvilken pris skal boligen overtages til?
  • Hvilken dato skal være den endelige overtagelse?
  • Hvad med eventuel refusionsopgørelse og lignende?
  • Hvem skal betale for eventuelle udgifter til omlægning af lån, tinglysningsafgifter osv.

Jeg vil anbefale, at I bruger skabelonen, som bliver nævnt i vores artikel om bodelingsoverenskomst. Den vil netop vedrøre nogle af disse spørgsmål, så I er sikre på at få det hele med. Dermed undgår I også bedre en ugyldig bodelingsoverenskomst og eventuelle retssager.

Hvis den ene ikke vil sælge

Der kan opstå en situation, hvor I begge ejer boligen, men den ene ikke vil sælge.

I sådan en situation kan den både indbringes for skifteretten, eller det kan vælges at sætte boligen til salg på frivillig auktion. Du kan læse mere om frivillig auktion på Domstolenes hjemmeside.

Da en frivillig auktion ofte vil medføre et tab og gæld til følge, vil det ofte være oplagt at forsøge at indgå en aftale indbyrdes eller få hjælp fra skifteretten.

(Artiklen fortsætter under billedet…)

Hvis den den ene ikke vil sælge huset ved skilsmisse
Hvis den ene af jer ikke vil sælge, kan det være nødvendigt at få skifterettens hjælp eller sætte boligen til salg på frivillig auktion. Dette kan dog ikke anbefales.

Bodelingsoverenskomst om overtagelsen af huset ved skilsmisse

Ved skilsmisse eller separation er det altid en god idé at få lavet en bodelingsoverenskomst. Man kan gå så langt som at sige, at det næsten er nødvendigt.

Hvis ikke der laves en bodelingsoverenskomst, kan enhver af jer i princippet forlange visse aktiver delt – selv længe efter skilsmissen. Og kan I ikke blive enige om dette, vil det kunne medføre en retssag ved skifteretten.

Få derfor lavet en bodelingsoverenskomst!

Bodelingsoverenskomsten kaldes også for en bodelingsaftale. Der er i princippet ikke nogle formkrav til bodelingsoverenskomsten. Når det er sagt, så er der set mange tilfælde, hvor en bodelingsoverenskomst er blevet gjort ugyldig. Dette har medført i retssager ved skifteretten efter skilsmissen. Det kan derfor godt betale sig at sørge for at få lavet en juridisk gyldig bodelingsoverenskomst.

I bodelingsoverenskomsten skal I aftale, hvad der skal ske med boligen. Derudover skal I aftale, hvad der skal ske med jeres øvrige aktiver og passiver. Det vil sige jeres øvrige formue og gæld.

Men hvad skal der ellers lave af juridisk papirarbejde ved skilsmisse? Læs med herunder.

Skilsmisseskøde ved overtagelsen af huset

Udover selve bodelingsaftalen, skal I normalt også have lavet et skilsmisseskøde.

Hvis den, der vil overtage boligen, allerede ejer boligen 100% (står alene på skødet), skal I dog ikke have lavet et skilsmisseskøde.

Men hvis I ejer boligen ligeligt (begge står på skødet), skal I have lavet et skilsmisseskøde. Eller hvis den, der ønsker at blive boende ikke står på skødet.

Et skilsmisseskøde er et skøde på den faste ejendom i forbindelse med en skilsmisse.

I skal altså have lavet skilsmisseskødet, hvis:

  • I ønsker at sælge boligen (uanset hvem der ejer den)
  • I ejer boligen sammen, men den ene ønsker at overtage boligen
  • Den ene af jer ønsker at overtage boligen, men det er den anden, der står på skødet

For at få lavet et skilsmisseskøde skal I have en bevilling eller dom.

Du kan læse mere om reglerne for skilsmisseskødet i vores artikel om skilsmisseskøde.

Skilsmisse overtage huslån

Hvad så med skilsmisse og overtage huslån?

Hvis den ene af jer overtager boligen, vil det normalt også være nødvendigt at finde ud af, at denne skal overtage huslån.

I skal derfor lave en omlægning af lån ved skilsmisse. Ved overtagelse af kreditforeningslån eller lignende, stilles der ofte krav om en juridisk gyldig bodelingsoverenskomst.

Det er vigtigt, at den udfyldes korrekt. Ellers kan I risikere:

  1. Lave fejl, som kan koste jer dyrt og i sidste ende en eventuel retssag
  2. Banken/realkreditinstituttet ikke godkender bodelingsoverenskomsten, så I ikke kan overtage lånene

Hvis I har brug for hjælp til at udfylde bodelingsoverenskomsten, hjælper vi gerne med dette. Kontakt os for at høre nærmere om, hvordan vi kan hjælp jer.

(Artiklen fortsætter under billedet…)

Bodelingsoverenskomst ved skilsmisse
Ved skilsmisse eller separation anbefales det, at I får lavet en bodelingsoverenskomst. Hvis I ikke får gjort det, kan det ende med retssager!

Må man bo sammen efter skilsmisse?

Ofte får jeg spørgsmålet: “Må man bo sammen efter skilsmisse?”

Og her er det nødvendigt at skelne mellem begreberne:

  1. Skilsmisse
  2. Separation

For ved skilsmisse må I som udgangspunkt gerne bo sammen.

Hvis I skal separeres, er reglerne dog anderledes. Da separation er en ‘prøveperiode’ inden skilsmissen, ligger det underforstået, at I ikke kan bo sammen. En mulighed for at ophæve separationen er blot at flytte sammen igen. Men det vil være svært at holde styr på, hvis I bliver boende sammen.

Derfor er det et krav, at minimum den ene af jer fraflytter ved separation. Dette gælder dog ikke ved skilsmisse. Hvis I kan formå at bo sammen, selvom I er skilt, siger loven derfor ikke noget om, at det er forbudt.

Få juridisk rådgivning om skilsmisse og overtagelse af hus

Brug for mere hjælp omkring skilsmisse overtagelse af hus?

Eller bare skilsmisse og bodeling generelt?

Her på eJura.dk kan vi hjælpe dig. Vi er specialister inden for familieret. Det betyder, at vi kan hjælpe dig med dine spørgsmål. Vi ved, at skilsmissen er en hård tid med mange følelser involveret. Det sidste man orker er at skulle få styr på alle mulige besværlige regler og alt for meget papirarbejde.

På eJura.dk kan vi hjælpe dig med (klik på linket for at få hjælp):

Mange af vores klienter vælger at benytte sig af vor rådgivningsløsninger i form af telefonisk rådgivning eller emailrådgivning til faste priser. Her behøves du ikke være nervøs for at få en dyr regning fra en advokat, som blev dyrere end frygtet. Vi har gennemskuelige priser, som er cirka det halve af, hvad en advokat kan tage i timen.

Du kan læse mere om vores telefonrådgivning og e-mailrådgivning herunder:

 

1498884166_Arrow_Download

FÅ JURIDISK RÅDGIVNING OM SKILSMISSE MV. HER

 

Sharing is caring. Del gerne denne artikel på de sociale medier 🙂

1 kommentar

  • Alexander Bojsen, uddannet jurist og cand.jur.

    Du kan læse mere om vores juridiske rådgivning her: https://ejura.dk/raadgivning/

  • Comments for this post are closed.