Huslejestigning regler

Huslejestigning – hvordan er reglerne i bl.a. lejeloven?

Vil du gerne kende til reglerne om huslejestigning? I denne artikel får du en guide til huslejestigning med bl.a. lejelovens regler, om varsling af huslejestigning og om den nye lejelov. 

Lejeloven huslejestigning

For at finde ud af, om udlejer må sætte huslejen op, skal du finde ud af:

  1. Hvordan lejen er fastsat
  2. Hvorfor udlejeren har hævet huslejen – og om reglerne for huslejen er overholdt efter huslejestigningen
  3. Tjekke om de øvrige regler om varsling mv. er overholdt

Lad os se lidt nærmere på det. 

 

FÅ HJÆLP FRA JURIST TIL KLAGE OVER HUSLEJE HER

 

1. Find ud af, hvordan lejen er fastsat

Det første du skal gøre er, at finde ud af, hvordan udlejeren er kommet frem til din husleje.

Huslejestigning

Der findes 3 typer lejefastsættelser:

  1. Omkostningsbestemt husleje
  2. Husleje efter ‘det lejedes værdi’
  3. Markedsleje

Når du har fundet ud af ud fra hvilke regler udlejeren har fastsat huslejen, kan du finde ud af, om huslejestigningen er lovlig eller ej. Det er derfor nødvendigt at finde ud af lejefastsættelsen.

Reglerne for de 3 typer er ret snørklede og juridisk tunge. Hvis du bliver forvirret over lejefastsættelsen og har spørgsmål til dette, hjælper vi her på eJura.dk gerne med online juridisk rådgivning til en god pris her, og vi hjælper også gerne med at føre en lejesag ved Huslenævnet ved at kontakte os her.

Lad os se lidt nærmere på de 3 typer lejefastsættelser.

1. Omkostningsbestemt husleje

Hvis dit lejemålet er omfattet af boligregulering, vil reglerne om omkostningsbestemt husleje muligvis gælde. Det betyder, at lejen skal fastsættes ud fra en omkostningsbestemt leje.

Når du skal finde ud af, om reglerne for omkostningsbestemt leje gælder for dit vedkommende, skal du overordnet stille dig selv 2 spørgsmål:

  1. Bor du i en kommune med boligregulering?
  2. Hvis ja, er ejendommen opført før eller efter d. 31.12.1991?

Alle kommuner, bortset fra 17 kommuner, er omfattet af reglerne om boligregulering.

De 17 kommuner, som ikke har boligregulering og dermed ikke har omkostningsbestemt husleje er:

  • Billund
  • Fredensborg
  • Greve
  • Holstebro
  • Ikast-Brande
  • Læsø
  • Mariagerfjord
  • Rebild
  • Ringkøbing-Skjern
  • Samsø
  • Solrød
  • Struer
  • Thisted
  • Tønder
  • Varde
  • Vesthimmerland
  • Ærø

Hvis du ikke bor i en af disse kommuner, skal du dernæst stille dig spørgsmål nr. 2: er ejendommen opført før eller efter d. 31.12.1991?

Hvis ejendommen er opført før 31.12.1991, vil reglerne for boligregulering og omkostningsbestemt husleje gælde.

Hvis ejendommen er opført efter vil reglerne for markedsleje normalt gælde – se længere nede om dette.

Ved omkostningsbestemt husleje fastsættes lejen ud fra et budget med driftsudgifter med tillæg af et rimeligt afkast til udlejeren

Der gælder dog nogle undtagelser til boligregulering – tilfælde, hvor der alligevel ikke er boligregulering og omkostningsbestemt leje.

For eksempel er der disse undtagelser:

  • hvis det er en ‘småejendom’
  • fremleje af ejerlejlighed, andelslejelighed, rækkehus eller lignende
  • bolig i en tagetage, der pr. 1. september 2002 ikke var benyttet eller registreret som beboelse. 

Bl.a. i disse tilfælde vil reglerne om boligregulering ikke gælde. 

Du kan læse mere om den omkostningsbestemte lejefastsættelse længere nede, men undtagelserne vil ikke blive gennemgået i dybden. Kontakt os i stedet, hvis du ønsker nærmere juridisk rådgivning om dette.

 

FÅ HJÆLP FRA JURIST TIL KLAGE OVER HUSLEJE HER

 

2. Husleje efter ‘det lejedes værdi’

I ikke-regulerede kommuner vil reglen om lejefastsættelse efter ‘det lejedes værdi’ gælde. 

Der står i lejeloven, at for at din udlejer kan forhøje huslejen, skal lejen være væsentlig lavere end det lejedes værdi. Det er med andre ord en betingelse for huslejestigning, at lejen er væsentlig lavere end værdien af lejemålet.

For at kunne finde ud af, om din leje er væsentlig lavere end værdien, skal man sammenligne med andre lejemål. Det kan for eksempel være din nabo, hvis lejemålet er samme størrelse, samme stand og lignende.

Det er din udlejer, der har bevisbyrden og dermed skal kunne bevise at lejen er væsentlig lavere end lejemålets værdi sammenlignet med andre lignende lejemål.

Derudover kan en ny lejeforhøjelse med begrundelse i denne regel om det lejedes værdi først ske efter 2 år efter enten efter

  1. lejemålets indgåelse eller
  2. sidste lejeforhøjelse med begrundelse i denne regel

Endvidere kan ny lejeforhøjelse med henvisning til det lejedes værdi først ske 2 år efter lejemålets indgåelse/sidste lejeforhøjelse grundet det lejedes værdi, jfr. LL § 47, stk. 3.

3. Markedsleje

Hvis du hverken er omfattet af reglerne for boligregulering eller det lejedes værdi, kan lejemålet være omfattet af reglerne for markedsleje. Det er for eksempel normalt tilfældet, hvis du bor i en kommune med boligregulering, men hvor ejendommen er opført efter 31.12.1991. 

For at reglerne om markedsleje er gældende, skal der indføres en bestemmelse om dette i lejekontrakten (normalt i lejekontraktens § 11).

Markedslejen betyder, at lejen ikke må være åbenlyst urimelig høj og følger aftalelovens § 36 om urimelige aftaler.

1498884166_Arrow_Download

FÅ HJÆLP FRA JURIST TIL KLAGE OVER HUSLEJE HER

 

2. Hvorfor har udlejeren hævet huslejen?

Når du har fundet ud af, hvordan udlejeren har fastsat lejen, skal du finde ud af, hvorfor udlejeren har hævet huslejen.

Udlejeren kan hæve huslejen efter disse huslejestigningsmetoder:

  1. Nettoprisindeks regulering (kun lejekontrakter efter d. 01.07.2015)
  2. Aftalt trappeleje (kun lejekontrakter før 01.07.2015)
  3. Øgede driftsudgifter for udlejer
  4. Forbedringer
  5. Lejen var for lav efter det lejedes værdi 

1. Nettoprisindeks regulering

I kan have aftalt, at huslejen skal følge Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Det vil betyde, at din udlejer en gang om året kan hæve lejen med den procentdel, som nettoprisindekset er steget med – hvis det er steget i forhold til da I indgik lejekontrakten. 

Der gælder ikke samme regler for varsling af huslejestigning efter nettoprisindeks, som der gør ved de øvrige huslejestigningsmetoder. 

Vær opmærksom på, at selvom der er aftalt pristalsregulering (som det også kaldes), så kan den være ugyldig i det omfang, den strider mod andre regler, som udlejeren ikke kan undgå.

Det betyder for eksempel, at selvom der er aftalt nettoprisindeks regulering, så må lejen ikke overstige den omkostningsbestemte leje, hvis udlejeren skal fastsætte lejen efter dette. Heller ikke selvom der lovligt er aftalt nettoprisindeks regulering. 

Derudover må omkostningsbestemt leje aldrig overstige det lejdes værdi. Hvis du som lejer mener, at den omkostningsbestemte leje overstiger det lejedes værdi, har du som lejer bevisbyrden for, at grænsen er overskredet i en sag ved Huslejenævnet.  

Derudover har du som lejer altid ret til at kræve lejen nedsat efter det lejedes værdi, jf. lejelovens § 49. 

2. Aftalt trappeleje

Du kan risikere at møde det, man kalder for ‘trappeleje’ eller ‘trappelejestigning’.

Det betyder, at huslejen vil stige et beløb fast fx hvert år. Der kan for eksempel i lejekontrakten stå: 

“Huslejen stiger 300 kr. pr. år”

Aftale om trappeleje i en lejekontrakt er ulovlig, hvis kontrakten er vedtaget efter den nye lejelov fra juli 2015. 

Det vil sige, at hvis lejekontrakten er indgået efter juli 2015, vil den være ugyldig og ulovlig.

Hvis den er lavet før juli 2015, kan den dog være gyldig. Trappeleje stigning skal dog være formuleret korrekt i kontrakten. Derudover skal huslejen fortsat følge principperne for huslejefastsættelsen (omkostningsbestemt, ‘det lejedes værdi’ eller . Hvis du synes, at lejen er – eller med tiden på grund af trappestigningen – bliver for høj, kan du derfor fortsat tage sagen i Huslejenævnet.

3. Øgede driftsudgifter for udlejer

Hvis huslejen er fastsat efter reglerne for omkostningsbestemt leje, kan udlejer hæve huslejen, hvis driftsudgifterne er steget.

Udgifterne skal være rimelige, og normalt skal udlejeren medsende budget over udgifter ved en sådan huslejestigning.

4. Forbedringer

Udlejer kan sætte huslejen op, hvis lejemålet er blevet forbedret.

Dette gælder ikke for almindelige vedligeholdelse. Det lejedes værdi skal være steget som følge af forbedringen – også selvom lejen er fastsat efter reglerne for omkostningsbestemt leje.

Lejen kan forhøjes med værdien af forbedringerne. Forhøjelsen skal normalt følge bestemte satser. Hvis du mener, at lejestigningen er for høj i forhold til værdien af forbedringerne, bør du overveje at starte en sag i Huslejenævnet.

5. Det lejedes værdi

Hvis lejen er fastsat efter det lejedes værdi, kan udlejeren sætte huslejen op, hvis udlejeren mener, at lejen er for lav ud fra det lejedes værdi.

Som nævnt er dette en vurdering af antal kvadratmeter, beliggenhed, stand osv. 

Lejen skal dog være minimum 10-15% lavere end i tilsvarende lejemål, før udlejeren kan sætte lejen op.

Det er umuligt for os at sige noget om, hvorvidt lejen er min. 10-15% lavere i netop dit tilfælde. Du kan tjekke og høre ad i andre lignende lejemål eller ved blot at teste det af i Huslejenævnet. Vi hjælper gerne med at teste det i Huslejenævnet – kontakt os her.

Du kan selv starte en sag i Huslejenævnet for 318 kr. (2018) og dermed få afprøvet spørgsmålet om lejens størrelse.

Varsling af huslejestigning

Udlejer kan dog ikke ‘bare’ vælge at huslejen skal stige. Det er noget, som skal varsles i en såkaldt huslejestigning varsel.

Der står i lejelovens § 48, stk. 1, at varslet for huslejestigning ift. det lejedes værdi skal:

  • være skriftlig
  • indeholde oplysning om lejeforhøjelsens størrelse
  • grunden til forhøjelsen (forklaring på årsagen)
  • oplysning om, at lejeren har en indsigelsesfrist på 6 uger
  • være med et varsel på 3 måneder

Hvis huslejestigningsvarslet ikke indeholder disse punkter, vil det ikke være gyldigt, og du behøves ikke at betale mere i leje.

Hvis udlejer skal følge reglerne for omkostningsbestemt leje, skal varslingen desuden indeholde:

  • oplysning om lejeforhøjelsens størrelse
  • lejeforhøjelsens beregning
  • oplysninger om driftsindtægter

Det betyder, at udlejeren skal vedlægge en opgørelse af udgifterne – selve budgettet. Både budgettet før huslejestigningen samt det nye budget, jf. boligreguleringslovens § § 12 og 13. Hvis huslejestigningen KUN skyldes øget afsætning til vedligeholdelse, er der ikke de samme krav, men dog stadig krav om, at meddelelsen om huslejestigningen klart og entydigt angiver lejeforhøjelsen.

Vær opmærksom på, at reglerne for varslingen ikke gælder fx i tilfælde af lovligt aftale trappeleje eller regulering efter nettoprisindeks. Ved nettoprisindeks har udlejer ret til at hæve lejen 1 gang årligt efter udviklingen i nettoprisindekset alene ved skriftlig meddelelse om det til lejeren – står i lejelovens § 53, stk. 2.

Lejen må dog fortsat ikke overstige fx det lejedes værdi eller den omkostningsbestemte leje – heller ikke selvom der er aftalt regulering efter nettoprisindeks.

Her får du en uddybning af punkterne for varslingen efter det lejedes værdi:

Varsling af huslejestigning skal være skriftlig

Det betyder, at din udlejer skal meddele dig huslejestigningen skriftligt. Han må altså ikke blot fortælle dig det mundtligt ved bare at banke på din dør. Det skal ske skriftligt pr. mail, brev eller lignende.

Varsling af huslejestigning skal indeholde oplysning om lejeforholdets størrelse

Din udlejer skal i varslingen oplyse om, hvor meget lejen forhøjes. Udlejeren skal altså skrive lejeforhøjelsens størrelse, så det er klart for dig, hvor meget lejen stiger – det kan være i procent eller kroner og ører.

Varsling af huslejestigning skal begrundes

Varslingen om huslejestigningen skal indeholde en begrundelse om, hvorfor lejen stiger. Det kan være, at kvarteret generelt er blevet mere populært, eller hvis der for eksempel er lavet altaner i mellemtiden.

Varsling af huslejestigning skal indeholde oplysning om, at lejeren har en indsigelsesfrist på 6 uger

Det betyder, at der i varslet skal være oplysninger om, at du som lejer har 6 uger til at gøre indsigelser til huslejen. Det betyder, at hvis du ikke er enig i huslejestigningen, skal du meddele dette til udlejeren inden for 6 uger.

Eksempel: Det er ikke nok, at din udlejer i et brev skriver: “Din husleje stiger 500 kr. pr. 1. august 2017”, da det ikke vil være et gyldigt varsel om huslejestigning.

Hvis din udlejer insisterer på huslejestigningen – også efter du har fortalt udlejeren om de regler, som står beskrevet i denne artikel – kan du enten vælge at blive ved med at ignorere det, eller at få fat i en advokat, som er ekspert inden for lejeret til at forklare din udlejer om reglerne, så dig og din udlejer er helt overens med lejelovens regler

Være med et varsel på 3 måneder

Det vil sige, at hvis udlejer varsler en stigning d. 1. januar, vil den først kunne være gældende d. 1. april, da der skal gå 3 måneder før stigningen må finde sted.

Huslejestigning procent

Det er kun, hvis I i lejekontrakten har aftalt, at huslejen skal følge nettoprisindekset fra Danmarks Statistik, at huslejen kan stige i procent. I så fald vil den nemlig blive hævet med den procentdel, som nettoprisindekset er steget med.

Denne regel blev indført i den nye lejelov og er derfor ganske ny. Det er derfor ikke sikkert, at I har aftalt dette i jeres lejekontrakt, hvis det er før 2015, at lejekontrakten er blevet indgået.

Hvis I ikke i lejekontrakten har aftalt noget om nettoprisindeks, er der ikke nogle regler for huslejestigning procent. Det betyder, at der ikke er nogle regler om, at huslejen kun må stige et vis antal procent eller lignende.

Det er som nævnt et spørgsmål om, lejen er væsentlig lavere end det lejedes værdi, hvis I ikke har aftalt at følge nettoprisindekset.

Aftalt huslejestigning

Man kan aftale sig til meget.

Dig og din udlejer kan sagtens indbyrdes aftale en huslejestigning. Hvis din udlejer skriver, at han gerne vil sætte huslejen op til 400 kr., og du skriver, at du accepterer det, så har I lavet en aftalt huslejestigning.

Ved en aftalt huslejestigning behøves din udlejer ikke skulle følge kravene om huslejestigninger. I de tilfælde gælder blot reglerne om juridisk bindende aftaler.

Du kan selvfølgelig altid vælge at sige nej til en aftalt huslejestigning. For at være helt sikker på, at du ikke indgår en bindende aftalt huslejestigning, kan det anbefales, at du oplyser udlejeren skriftligt om, at du ikke ønsker, at der indgås aftale om huslejestigning.

Hvornår er der omkostningsbestemt leje?

Vær opmærksom på, at i mange boliger gælder reglerne for omkostningsbestemt husleje – kaldes også for ‘budgetleje’. Om du skal betale omkostningsbestemt leje afhænger af ejendommen og din kommune.

Du skal stille dig selv disse 2 spørgsmål:

  1. Bor du i en kommune med boligregulering?
  2. Hvis ja, er ejendommen opført før eller efter d. 31.12.1991?

Du skal normalt betale omkostningsbestemt husleje i de kommuner, hvor der er ‘boligregulering’. Der er boligregulering i alle kommuner, BORTSET fra kommunerne: 

Billund, Fredensborg, Greve, Holstebro, Ikast-Brande, Læsø, Mariagerfjord, Rebild, Ringkøbing-Skjern, Samsø, Solrød, Struer, Thisted, Tønder, Varde, Vesthimmerland og Ærø.

Det næste spørgsmål er, om boligen er opført før eller efter 31.12.1991. Hvis det er efter denne dato vil leje kunne følge markedslejen og dermed ikke omkostningsbestemt leje. 

Du skal derfor stille dig selv disse 2 spørgsmål:

  1. Bor du i en kommune med boligregulering?
  2. Hvis ja, er ejendommen opført før eller efter d. 31.12.1991?

Derudover er der normalt ikke boligregulering – og dermed ikke omkostningsbestemt – i disse 2 tilfælde (undtagelse til omkostningsbestemt leje):

1. Alle værelser, der er en del af en en- eller tofamiliebolig, hvor udlejeren selv bor
2. Lejligheder i ejendomme, som d. 01.01.1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder, dvs. lejemål i parcelhuse, ejerlejligheder og små udlejningsejendomme.

Hvis du er i tvivl, kan du kigge, om der står noget i lejekontrakten eller spørge udlejeren.

Hvis lejemålet ikke hører under omkostningsbestemt leje, skal der enten være aftalt leje efter nettoprisindeks (hvilket normalt fremgår af lejekontrakten, hvis det er tilfældet) eller ud fra princippet om det lejedes værdi. Det lejedes værdi er en lidt særlig størrelse og et svært emne, og derfor omhandler denne artikel en del om det lejedes værdi.

Hvad betyder omkostningsbestemt husleje?

Den omkostningsbestemte husleje betyder, at udlejeren skal beregne huslejen ud fra, hvilke omkostninger der er forbundet med udlejningen (driftsomkostningerne) og tillægge et rimeligt afkast (normalt 7%).

Driftsudgifter er for eksempel:

  • skatter og afgifter til det offentlige
  • renovation
  • administration
  • udgifter til vand, fællesbelysning, forsikringer, vicevært og anden rengøring
  • penge, som udlejer ifølge loven skal sætte til side til vedligeholdelse o.l. (hensættelser).

Hvis nogle af disse omkostninger stiger, kan udlejeren kræve en forholdsmæssig huslejestigning. Der gælder samme regler for huslejestigningen omkring skriftlig varsel 3 måneder forinden. Gør din udlejer ikke det, behøves du ikke betale for huslejestigningen!

Normalt skal udlejeren også sende kopi af budget eller regnskab for driftsudgifterne. 

Hvis du mener, at du betaler for meget i forhold til andre ejendomme, kan du få Huslejenævnets afgørelse. 

Forbedringer ved omkostningsbestemt leje (lejebolig med boligregulering)

Hvis din udlejer har foretaget gennemgribende forbedringer, og du bor til leje efter reglerne for omkostningsbestemt leje (se længere oppe), kan din udlejer muligvis hæve huslejen.

Udlejeren har ret til efter boligreguleringsloven at sætte huslejen op, selvom lejen er fastsat ud fra omkostningsbestemt leje, hvis det forbedrer det lejedes værdi væsentligt. 

Der er i boligreguleringsloven fastsat nogle bestemte regler for, at forbedringsudgiften skal være over nogle bestemte satser pr. antal kvadratmeter. 

Hvis du er i tvivl om, hvorvidt udlejer må sætte huslejen op i et tilfælde, hvor omkostningsbestemt leje finder sted på grund af en væsentlig forbedring, anbefales det, at du tager kontakt til en jurist eller advokat.

Vi hjælper dig gerne til en god pris, som er til at overkomme – du kan kontakte os her og få et uforpligtende tilbud på online rådgivning og eventuelt en sag i Huslejenævnet.

Forhøjelse af depositum ved huslejestigning

Her på eJura.dk får vi tit spørgsmål om, hvorvidt udlejeren kan regulere depositummet ved en huslejestigning.

Depositum vil oftest være et beløb svarende til 3 måneders leje. Når huslejen stiger, vil udlejer derfor ofte have interesse i at sætte beløbet til depositum op.

Men må udlejer lave en stigning af depositum, når du er flyttet ind osv. med begrundelse i en huslejestigning?

Det korte svar er: ja, hvis der er en lejekontrakt med aftale om betaling af depositum, kan udlejeren ved lejeforhøjelse kræve, at der sker en tilsvarende forhøjelse af det indbetalte depositum med henvisning til lejelovens § 34, stk. 3.

Stigningen af depositum kan kræves ved alle former for lejeforhøjelser.

Det vil sige både stigninger ved:

  • Forbedrings- og skatte- og afgiftsforhøjelser
  • Aftalt lejeforhøjelse
  • Lejeforhøjelse efter nettoprisindekset
  • Stigning i medfør af gyldige trappelejeaftaler (aftaler før 01.07.2015)

Husk på, at du som udgangspunkt også får depositummet igen ved fraflytning. Det er kun evt. fratrukket omkostninger til udlejer til at sætte lejemålet i samme stand som ved indflytning, du normalt ikke får ved fraflytningen.

Hvis du fx skal betale 2.000 kr. mere i depositum, fordi huslejen er steget 650 kr., får du normalt også de 2.000 kr. tilbage, medmindre lejemålet er blevet forringet i forhold til ved indflytningen.

Du kan læse mere om reglerne for depositum i vores artikel om depositum regler.

Den nye lejelov

Som nævnt er der kommet en ny lejelov i år 2015.

Efter den nye lejelov kan I også have aftalt i lejekontrakten, at huslejen skal reguleres efter Danmarks Statistiks nettoprisindeks en gang om året. Vær derfor opmærksom på, om det er noget, som I har aftalt i din lejekontrakt.

Hvis I har aftalt dette, vil din husleje kunne stige, hvis nettoprisindekset også stiger.

Eksempel: Stiger nettoprisindekset efter to år med 5%, vil din husleje gyldigt også stige med 5%. Betalte du før 10.000 kr. om måneden i husleje, skal du derefter betale 10.500 kr. i husleje (5% mere)

Ovenstående er eksempel på en gyldig huslejestigning. 

Der gælder ikke de samme regler for varslingen efter nettoprisindeks, da nettoprisindekset reguleres en gang om året.

 

FÅ HJÆLP FRA JURIST TIL KLAGE OVER HUSLEJE HER 

 

Forhåndsgodkendt leje

Som udlejer kan du få forhåndsgodkendt lejen hos Huslejenævnet. 

Det betyder, at du kan få Huslejenævnet til at besigtige lejemålet og vurdere lejens størrelse. Forhåndsgodkendelsen er bindende. 

Med en forhåndsgodkendt leje kan du derfor være sikker på, at lejeren ikke senere kan komme at kræve lejen nedsat, og du kan derfor være sikker på ikke at få en regning med tilbagevirkende kraft fra lejeren samt en sag ved Huslejenævnet på nakken.

En forhåndsgodkendelse af leje koster kun 518 kr. (2018-sats).

Du kan sende en ansøgning til Huslejenævnet. Her på eJura.dk hjælper vi dig gerne med juridisk rådgivning i forbindelse med en forhåndsgodkendelse af lejen, så du er sikker på, at at få et juridisk gyldigt svar på, om du kan sætte lejen op eller lignende. 

Du kan kontakte os her for et uforpligtende tilbud. 

Brug for mere hjælp?

Hvis du har en udlejer, som har foretaget en huslejeforhøjelse, som du ikke mener er berettiget, kan være nødvendigt at få mere hjælp.

Det kan også være, at du selv er udlejer og mener at huslejen bør stige, men ikke er 100% sikker på reglerne og gerne vil have en advokat eller til at hjælpe dig, hvis lejerne skulle brokke sig.

Uanset hvad kan det altid være en god idé at få hjælp fra en advokat eller jurist med speciale i lejeret. En advokat eller jurist, der er ekspert inden for lejeloven kan hjælpe med alle spørgsmål inden for lejeret – for eksempel problemer med huslejestigning.

Her på eJura.dk hjælper vi dig gerne med din sag.

Kontakt os her for et uforpligtende tilbud.

1498884166_Arrow_Download

FÅ HJÆLP FRA JURIST TIL KLAGE OVER HUSLEJE HER

 

 

Sharing is caring. Del gerne denne artikel på de sociale medier 🙂

34 kommentarer

  • Ove nielsen

    Hvormeget må husleje stige om året udlejer siger at det må stige 200kr / md hvert år passer det , jeg har selv et hus jeg lejer ud jeg har ikke forhøjet husleje jeg ,får bare de faste udgifter dækket ingen fortjeneste , det vil sige jeg osse bare kan forhøje huslejen mvh Ove

    • Alexaner Bojsen, BA.jur.

      Hej Ove.

      Tak for din henvendelse.

      Som nævnt kan huslejen kun stige i disse 2 tilfælde:
      1) lejen er væsentlig lavere end det lejedes værdi eller
      2) I har aftalt at følge nettoprisindekset i lejekontrakten

      Jeg ville derfor høre udlejer, med hvilken begrundelse han hæver huslejen.
      Hvis det er på grund af 1) må han kun foretage huslejestigning hvert 2. år ifølge lejelovens regler, og dermed vil udlejerens huslejestigning være ugyldig for halvdelen af huslejestigningerne. Udlejeren må nemlig først hæve huslejen 2 år efter seneste huslejestigning.
      Udlejeren må dog gerne hæve huslejen hvert 2. år med i stedet 400 kr./md. Dog skal det stadig være med baggrund i, at udlejeren mener, at lejen er væsentlig lavere end det lejedes værdi.
      Hvis du dog ikke mener, at lejen er væsentlig lavere, end der hvor du bor til leje, vil jeg overveje, om næste skridt skal være en sag hos Huslejenævnet. Her vil jeg anbefale at tage en advokat eller jurist med ind over, hvis det er tilfældet.

      Hvis det er på grund af 2), at udlejer hæver huslejen, skal du tjekke, om nettoprisindekset rent faktisk også stiger 200 kr. hvert år. Dette er dog nok ikke tilfældet.

      Jeg håber, at du får noget ud af mit svar, og ellers er du altid velkommen til at skrive igen.

      Mvh Alexander Bojsen

  • Naja Pedersen

    min udlejer har, da jeg flyttede ind sat huslejen til 6500. men den tidligere lejer gav 4500. der er intet blevet ændret ved lejligheden siden de flyttede ud.. er det tilladt?

    • Alexaner Bojsen, BA.jur.

      Hej Naja.

      Tak for dit spørgsmål.

      Det er ikke altid kun, om der er ændret ved lejligheden. Det kan også blot være, hvis udlejeren mener, at beliggenheden gør, at “det lejede er væsentlig lavere end dets værdi”, som der står i artiklen, eller at den tidligere lejer blot har lejet sig ind for en leje væsentlig lavere end det lejedes værdi. Hvis det er tilfældet, vil udlejeren godt kunne hæve huslejen.

      Har du prøvet selv at kontakte udlejer og høre ham/hun, hvorfor lejen er steget siden den tidligere lejer? Ellers ville jeg i hvert fald forsøge mig med dette.

      Alt afhængig af dette ville jeg overveje næste skridt. Jeg synes, at det er en forholdsvis stor huslejestigning rent procentmæssigt (uden dog at kende nærmere til sagens omstændigheder, og det vil det kræve for at kunne vurdere det ordentligt).
      Det er Huslejenævnet, der afgør sager om lejens størrelse og regulering af lejen, og der ville jeg overveje at tage en advokat med indover, hvis du går den vej.

      Held og lykke med det.

      Mvh Alexander Bojsen

  • Claus Sørensen

    Hej.

    Jeg er flyttet i en lejlighed 1/11-13. Med lejekontrakten fulgte en skrivelse om varslet årlig huslejestigning startende fra 2015.
    Jeg har ikke betalt denne varslede stigning nogle år og har nu fået en skrivelse fra udlejer der lyder:
    “Ved gennemgang hos revisoren kan vi se du mangler at betale følgende:”
    Og så listes den manglende varsling for hele 2015-16 og frem til d.d.

    Mit spørgsmål er måske dumt men:
    Hænger jeg på regningen for den manglende stigning eller er udlejer i sin gode ret til dette krav så langt tilbage?

    Mener at have læst huslejen ikke kan stige 2 år fra indflytningdato.

    Mvh
    Claus

    • Alexaner Bojsen, BA.jur.

      Hej Claus.

      Tak for din besked.

      Ja, det er rigtigt, at der ikke kan ske huslejestigning de første 2 år efter indflytning. Men hvis du flyttede ind i år 2013, og din husleje stiger fra år 2015, er der vel også gået 2 år, og så er 2-års fristen også overholdt, som jeg læser det.

      Spørgsmålet kommer an på, om “lejen er væsentlig lavere end det lejedes værdi”, og hvis ja, om det kan ske med tilbagevirkende kraft, hvis han ikke selv har rykket for den manglende betaling af huslejestigningen fra år 2015 til d.d.

      Da der er revisor og lignende indblandet hos udlejeren, vil jeg helt sikkert anbefale dig at få fat i en advokat til at hjælpe dig med, om lejen er væsentlig lavere end det lejedes værdi og reglerne for tilbagevirkende kraft. Du kan få et tilbud fra 3 forskellige advokater og vælge den billigste eller den med bedste ‘ratings’, hvis du klikker dig videre fra linket oppe i artiklen.

      Mvh Alexander Bojsen.

      • Claus Sørensen

        Hej Alexander.

        Tak for hurtigt svar.

        Jeg flyttede ind 1/11-13, så i min optik kan der hvis jeg forstår loven om 2 år uden huslejestigning rigtig, først opkræves forhøjet leje fra 1/11-15, eller?

        Jeg kræves forhøjet leje fra 1/1-15 og frem til d.d.

        Lad mig omformulere spørgsmålet:
        Der er varslet huslejestigning frem til 2025, om den er korrekt ifht.det lejedes værdi er sekundært ifht. Spørgsmålet om den varslede opkrævning har været nok og oplyse om da kontrakten blev indgået.

        Skal udlejer ikke oplyse om dette hvert år? Min manglende betaling skyldes ikke manglende villighed, men blot ren forglemmelse da jeg ikke er blevet gjort opmærksom på det udover den ene gang for snart 4 år siden.

        Håber det giver mening

        Mvh
        Claus

        • Alexaner Bojsen, BA.jur.

          En varsling af huslejestigning kan godt ske ved lejekontraktens indgåelse, men det er svært at vurdere, da jeg hverken har sat varslingen eller lejekontrakten.

          Jeg vil derfor som nævnt anbefale dig at få en advokat, som kan se varslingen og din lejekontrakt ordentligt til at hjælpe dig.

          Mvh Alexander Bojsen

  • Merete Løkkegaard

    Hej
    Vores ejendom har fået varslet omkostningsbestemt husleje stigning. Sagen har været for huslejenævn og omkring kommunerne, som så har justeret nedad i henhold til enkelte indsigelser fra lejerne.
    Mit spørgsmål går på – er omkostningsbestemt huslejestigning omfattet af den nævnte 2 års regel?
    Vh Merete

    • Alexander Bojsen, uddannet jurist og cand.jur.

      Hej Merete.

      Tak for dit spørgsmål.

      Den nævnte 2-års regel gælder for lejelovens § 47, stk. 3, der vedrører princippet om “væsentlig lavere end det lejedes værdi” og dermed ikke omkostningsbestemt leje.

      Om omkostningsbestemt leje står der i boligreguleringsloven: “Hvis lejen ikke kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter, jf. § 8, og afkastningen af ejendommens værdi, jf. § 9, kan udlejeren forlange lejeforhøjelse til udligning af forskellen.” og “Stk. 3. Lejeforhøjelse efter stk. 1 har, medmindre parterne træffer anden aftale, virkning fra den 1. i den måned, der indtræder 3 måneder efter kravets fremsættelse.” Hvis der er tale om huslejestigning som følge af forbedringer, gælder der dog nogle flere regler, der er lidt komplicerede, og derfor vil jeg anbefale at tage fat i en god advokat til at hjælpe med det.

      Mvh Alexander Bojsen

  • Peter Sunesen

    Hej,
    Vi har lejet en lejlighed ud (møbleret). Lejligheden ligger i forlængelse af vores egen private beboelse (samme hus, to separate indgange).
    Lejer oplyste, forud for indflytning, at det kun var ham selv, der skulle bo her, og at han i øvrigt næsten aldrig var hjemme, da han “lå ude” fire dage om ugen i forbindelse med sit job. Lejen, der er incl. forbrugsafgifter, blev fastsat derefter.
    Vi skrev ind i lejekontrakten, at lejligheden kun må benyttes til privat beboelse for én person. Det har lejer skrevet under på.
    MEN…da han flyttede ind, flyttede hans kæreste pludselig også med ind. Hun er her hele tiden, hvilket vil sige, at der konstant er lys i lejligheden, vaskemaskinen kører flere gange dagligt m.v. Lejeren selv kommer nu også pludselig hjem hver dag i stedet for at være væk fire dage ugentligt (det kan der så være mange forskellige årsager til…).
    Vi føler os snydt her. Lejer var meget ivrig efter at overtage lejligheden, så mit bedste bud er, at det her hele tiden har været hans plan (har talt med ham om noget andet, hvortil han svarede “det er jo nemmere at få tilgivelse end at få lov…”).
    Mine spørgsmål er:
    1) Kan vi sætte huslejen op med baggrund i, at der nu pludselig er to fuldtidsbeboere i stedte for én? Og i givet fald, hvor meget må vi hæve lejen med, og skal den også varsles 3 mdr. ud i fremtiden?
    2) Når han nu åbenlyst misligholder et forhold i lejekontrakten, har han så stadigvæk 12 mdr opsigelsesvarsel? Det skal siges, at vi lejekontrakten har indskrevet, at begge parter (han og vi) kan opsige aftalen med 3 mdr varsel, men er det egentligt gyldigt?
    Lang forklaring med mange spørgsmål. Jeg håber, det er OK at stille dem?

    De bedste hilsner
    Peter

    • Alexander Bojsen, uddannet jurist og cand.jur.

      Hej Peter.

      Tak for dit spørgsmål.

      For at besvare dine spørgsmål vil mit råd være, at du får en ekspert til at foretage en nærmere gennemgang af lejekontrakten og eventuelt også nærmere oplysninger om boligen. Det virker til, at der er flere problemer, som der vil kunne være forskellige løsninger på, og det kan være kompliceret at svare ud fra de sparsomme oplysninger.

      Lejekontrakten kan lidt sige at være ‘loven’ mellem dig og lejeren, og det er den, der er gældende i sådanne lejesager, og derfor vil man skulle kigge nærmere på den.

      I forhold til huslejestigning er reglen dog, at hvis lejen er væsentlig lavere end det lejedes værdi, kan du godt hæve huslejen. Det lyder som om, at du har aftalt en leje baseret på, hvor meget lejer er hjemme, og derfor er lejen forholdsvis lav. Derfor tyder det på, at du har en forholdsvis god sag i forhold til huslejestigning.

      Problemet med dette er, at du skal overholde lejelovens regler om huslejestigning. Det vil sige, at du først må hæve huslejen efter 2 år efter lejekontraktens indgåelse eller seneste huslejestigning, og huslejestigningen skal være skriftlig osv. Hvis du overvejer en huslejestigning baseret på reglen om væsentlig lavere end det lejedes værdi, kan du eventuelt forsøge at få hjælp inden fra Huslejenævnet. De plejer at være flinke til at hjælpe.

      I forhold til opsigelsesvarsel og lignende er det igen nødvendigt at skulle se nærmere på lejekontrakten. Reglen er, at en lejer har ret til at benytte det lejede sammen med ‘medlemmer af sin husstand’, og det gælder blandt andet børn, ægtefælle og samlever, eventuelt en samlever af samme køn, medmindre du fx har skrevet i lejekontrakten, at du tager tydeligt forbehold, fx ‘boligen må udelukkende benyttes af lejeren selv og ikke som fællesbolig med eventuelle kommende børn, ægtefæller eller samlevere’.

      Selvom det måske ikke er så fyldestgørende svar, fordi jeg ikke har alle oplysninger, håber jeg alligevel, at dette hjalp dig lidt.

      Mvh Alexander Bojsen

  • Signe Holst

    Hej..
    Jeg har et spørgsmål angående husleje stigning med tilbagevirkende kraft..

    Jeg bor på kollegie, William demant kollegiet i Lyngby, som er et relativt lille kollegiet med 100 kollegianere boende.

    I Januar i år, blev der sat et forsalg til vores general forsamling omkring husleje signing i forbindinde med opsparing til renovering af vores køkkener 10 år fra nu. Dette forsalg blev nedstemt.. Det drejer sig om en stigning fra ca. 3200 til ca. 3500..

    Der blev så afholdt ekstra ordinær general forsamling i Maj måned, hvor vi fik at vide at vi skulle stemme det her forslag i gennem, der var ikke rigtig andre muligheder. Dette ville også medfører en husleje stigning med tilbagevirkende kraft, for at dække de penge som ikke var kommet i kassen mellem Januar og Maj. Da vi fik at vide at der ikke var andre muligheder blev dette forslag stemt igennem.
    Så pr. 1 september til og med d. 31 december har vi fået en husleje stigning med 740 kroner og betaler nu 3976 kroner i husleje per måned.

    Det mit egentlige spørgsmål lyder på er, om det er lovligt at opkræve husleje med tilbage virkende kraft? I sæt når vi som beborer ikke har et alternativ at stemme på til general forsamlingen?

    Jeg håber i kan hjælpe mine medkollegianere og jeg, som føler at vi bliver lidt uretfærdigt behandlet..

    Med venlig hilsen Signe.

    • Alexander Bojsen, uddannet jurist og cand.jur.

      Hej Signe.

      Tak for dit spørgsmål.

      Der er flere ting, som juridisk lyder underligt i forhold til det, du skriver. Det lyder underligt at afholde en afstemning, hvor man alligevel ikke har mulighed for selv at vælge, hvad man vil stemme.

      Hvad er begrundelsen for huslejestigningen, og hvad står der i jeres lejekontrakt om husleje og huslejestigning?

      Mvh Alexander Bojsen.

  • Line Rasmussen

    Hej.

    Min kæreste og jeg flyttede i Marts 2017 i en lejlighed i Århus midtby. Ejendommen er fra 1991, men blev brugt til erhverv indtil 2009 hvor det blev lavet om til lejligheder. Vi flyttede ind i vores 68 Kvm 1-værelses lejlighed til en husleje på 8500 kr. Vi er dog efterfølgnede blevet gjort opmærksomme på, at to lejligheder PRÆCIS magen til vores, er blevet reguleret fra 8500 kr til 7500kr, hvilket vi synes er lidt uretfærdigt. Er det noget vi kan gøre noget ved?

    • Alexander Bojsen, uddannet jurist og cand.jur.

      Hej Line.

      Tak for dit spørgsmål.

      Ja, der er noget, I kan gøre ved det. Først og fremme skal du gøre udlejeren opmærksom på det skriftligt, hvis du ikke allerede har gjort det. Hvis udlejeren ikke vil gøre noget ved det og sætte lejen ned, skal du i kontakt med Huslejenævnet, hvis du vil komme videre i sagen.

      Det er Huslejenævnet, der står for sager om lejens regulering – om den er for høj osv. Det er ret simpelt. Du sender en mail (kan også være med post, hvis du dog foretrækker dette) til Huslejenævnet i din kommune.

      I dit eksempel er det altså til huslejenaevnet@aarhus.dk. Vedhæft alt relevant i sagen. Det vil sige som minimum jeres lejekontrakt, men også gerne kopi af lejekontrakt fra de andre lejligheder, hvis I kan få fingrene i dem, da det ville være rigtig godt. Derudover også en skrivelse, der beskriver jeres problem, hvad I ønsker (hvad nævnet skal tage stilling til) og hvorfor samt korrespondancen med udlejeren vedr. afslag på huslejenedsættelsen. Du skal som oftest også huske at skrive dit telefonnummer.

      Det koster 306 kr. at få en sag anlagt ved Huslejenævnet. De skal overføres samtidig med mailen til Huslejenævnets bankkonto. Du kan læse mere om jeres Huslejenævn i Århus på deres hjemmeside: https://www.aarhus.dk/da/borger/bolig-og-byggeri/Bolig-og-andelsforeninger/Huslejenaevn/Indbringelse-af-sag-og-pris.aspx

      Herefter vil Huslejenævnet tage stilling til jeres afgørelse, og I vil høre nærmere om sagens forløb fra dem.

      Hvis det lyder for kompliceret, vil jeg anbefale at få hjælp fra en jurist/advokat, som kan skrive det korrekte til Huslejenævnet og dermed større chance for en huslejenedsættelse. Der er ikke noget krav om, at du bruger advokat, men uanset hvad er det altid en god idé.

      Mvh Alexander Bojsen

  • Ove Jensen

    Vil lige sige tak for alt hjælpen. Jeg havde en udlejer, som på uretfærdig vis havde sat huslejen op. Efter at have læst denne artikel brugte jeg linket i denne artikel til at få 3 tilbud fra forskellige advokater.

    Jeg fandt en dygtig og billig advokat, der hjalp mig med sagen. Nu er huslejen blevet sat længere ned end den var før huslejestigningen. Så tusinde tak for hjælpen.

    • Alexander Bojsen, uddannet jurist og cand.jur.

      Hej Ove.

      Tak for din kommentar.

      Det er jeg glad for at høre.

      Mvh Alexander Bojsen.

  • Susanne B

    Hejsa. Min udlejer har lige krævet 65 kr i huslejestigning. Der står ingenting begrundet, blot står der i teksten. Det er blevet tid til regulering af din husleje. Ny husleje vil være: xxxx. Opkrævningen gælder allerede fra næste måned som er november. Plejer en opkrævning ikke først at gælde fra 1. Januar. Og er opkrævningen lovlig når der ikke står mere beskrevet i brevet? Jeg skal lige have læst min lejekontrakt igennem og se hvad der står. Men umiddelbart synes jeg det lyder unormalt at min ulejer kræver huslejestigningen allerede næste måned og i november, istedet for at det starter til næste år. Håber jeg kan få lidt afklaring på det. På forhånd tak.

  • Camilla Larsen

    Hej

    Det er egentligt lidt det samme som de andre spørg om.

    Jeg flyttede ind d. 1/5-16 og i lejekontrakten som jeg jo selvfølgelig har skrevet under på og indvilliget i står der, at fra 1/1-17 stiger huslejen med 2 procent, helt korrekt står der “ Der gøres særlig opmærksom på at lejer er indforstået med en fast stigning på 2% pr. år af den faste leje.”

    1) Den må vel efter loven ikke stige før 1/5-18, hvis jeg forstår dit budskab korrekt?

    2) Er vi enig om der ikke er nogen begrundelse for hvorfor huslejen skal stige hvert år, blot at det er jeg indforstået med? Er det begrundelse nok?

  • Mathilde N

    Hej

    Jeg har fået et brev med varsling om huslejestigning, med begrundelsen at den nugældende leje er væsentlig lavere end det lejedes værdi. Som jeg kan læse ovenfor, er dette en helt legitim grund, men mit spørgsmål går på, om der er grænser for, hvor meget lejen må stige. Jeg har fået en stigning på 2200 kr om måneden, hvilket jeg synes lyder af ret meget.

    På forhånd tak.

    • Alexander Bojsen, uddannet jurist og cand.jur.

      Hej Mathilde.

      Tak for din besked.

      Nej, som udgangspunkt ikke, så længe det svarer til det lejedes værdi.

      Hvis du mener, at det er for meget, kan du få Huslejenævnet til at tage stilling til det. Det kan gøres på egen hånd eller med hjælp fra en jurist eller advokat.

      Mvh Alexander Bojsen.

  • Christian Nielsen

    Hej
    Skal en husleje varsles hvis der står i lejekontrakten den er prisreguleret

  • Maria Danielsen

    Hejsa..
    Mit boligselskab har lavet en depositum regulering pr. 01.01.19.
    Men infomationsmailen modtog vi alle sammen først d.21.12.18.
    Glæder samme regel, som ved huslejestigning ikke også her, at det skal varsles tre mdr. i forvejen…?
    Mvh Maria

    • Alexander Bojsen, uddannet jurist og cand.jur.

      Hej Maria.

      Tak for dit spørgsmål.

      Det vil kræve længere tid at undersøge dit spørgsmål. Jeg vil derfor anbefale, at du kontakter en advokat eller jurist med speciale i lejeret, hvis du vil have svar.

      Mvh Alexander Bojsen

  • Maria Danielsen

    Hov… der er lige en lille ændring til datoerne..
    Det er selvfølgelig 21.12.17 og 01.01.18

  • Flemming Berg

    Hej
    Jeg har et erhvervs lejemål der pr. 1/1-2018 er steget 1000,- pr. måned, hvilket er aftalt i kontrakten.
    Men herudover har jeg fået en ekstra regning på 3000,- i depositum, er dette lovligt ?
    Jeg har ved indgåelse af kontrakt betalt 3 måneders depositum, svarende til kr. 63.000,-

    Mvh
    Flemming

  • Lone Holm

    Hej
    Hvordan skal udlejer dokumentere at lejen er væsentligt lavere end udlejets værdi? Jeg har tænkt mig at gøre indsigelse i forbindelse med trappestige g af lejen og frygter at udlejerens bare vil finde en anden måde at hæve leje på.
    Jeg har gjort en del ved min lejlighed og den er forbedret af denne grund.
    Mvh Lone

  • Simon petersen

    Er flyttet i sprit ny lejlighed d.1/10-17, og har fået en stigning på 500kr pr. 1/1-18, grundet nettoprisindekset. Jeg er ikke sikker på om der står noget om det i min lejekontrakt, men kan de i det hele taget gøre det når det er inden for så kort tid?

  • Kathrine

    Hej,

    Min husleje er blevet sat 439,5 kr. op hver måned fra 01/01-2018.
    I lejekontrakten står der:
    “Hvert år den 1. januar reguleres den i december måned i året forud for reguleringsåret gældende årlige leje med ændringen i nettoprisindekset fra oktober måned i det forudgående år til oktober måned i året før reguleringsåret.

    Reguleringen sker således: gældende årlig leje / gammelt indeks X nyt indeks = ny årlig leje

    Lejen reguleres første gang den 1. januar 2018.

    Uanset ovenstående regulering er udlejer berettiget til, at regulere lejen efter den til en hver tid gældende lejelov, herunder bl.a. vedrørende skatter og afgifter.”

    Er huslejestigende derfor okay? Stigningen er ikke blevet varslet, skulle den have været dette?

  • Maria Boeriths

    Hej jeg har hidtil betalt alt til vand og affald, dvs vand, vandafledningsafgift, tømning af septiktank, dagrenovation. Jeg har i går opdaget at jeg ikke skal betale dagrenovation og tømning af septiktank, men at udlejer skal. Har en dialog med ham nu, og han vil have regnskab på hvad det er løbet op i. Ud over det så spørger han hvad vi gør fremadrettet. Det ved jeg så ikke!
    Min husleje stiger hvert år med 125 kr om måneden.
    Må han så stige den yderligere nu hvor han skal til at betale de udgifter han ikke har regnet med?

  • John Vedelman

    Jeg har lejet min lejlighed februar 2013. Det er indført en trappeleje i lejekontrakten; men den er aldrig blevet opkrævet endnu. Jeg overvejer nu at fraflytte lejligheden og derfor vil jeg gerne vede, om udlejer kan opkræve trappelejen med tilbagevirkende kraft?

    Venlig hilsen
    John Vedelman

  • Lena Mathiesen

    Lige et par opklarende spørgsmål:

    1. Når man vil leje en ubebygget grund ud, findes der så en typeformular til netop dette formål?
    2. Hvis grunden allerede er lejet ud og man sætter lejen op fra kr. 1.000 til kr. 3.000 og igen året efter så lejen er tilsvarende ejendomsskatten må man det?

  • Jane Nielsen

    Må udlejer lade huslejen stige med en årlig forhøjelse på 15.600, inkl vand/varme kr det 618,18kr pr. m2 begrundet med værdien af det lejede væsentligt overstiger den nuværende leje. Overtog lejligheden som den var dengang intet er foretaget i lejligheden af fornyelse men der er kommen nyt badeværelse på opgange, som jeg er alene om at bruge før var det inde i lejligheden.

  • Comments for this post are closed.