Advokatforbehold i købsaftale - guide

Advokatforbehold i købsaftale – guide

Advokatforbehold i købsaftale ved køb og salg af bolig – hvad er det, hvor længe gælder det og hvilke konsekvenser har det? Læs med her og få svaret. 

Hvad er et advokatforbehold i købsaftale?

Købsaftalen ved boligkøb/boligsalg kan efter omstændighederne bringes til ophør. Og hvad betyder det så, at en købsaftale kan bringes til ophør? Det betyder med andre ord, at købsaftalen bortfalder og parterne bliver ‘fritstillet’.

Advokatforbehold i købsaftale flittigt anvendt inden for køb og salg af bolig, det vil sige inden for omsætning af fast ejendom. Men hvad er et advokatforbehold så?

Hvis der er aftalt et advokatforbehold i en ejendomshandel, kan køberen have ret til at lade købsaftalen bortfalde – med andre ord kan køberen “træde tilbage” fra handlen. Køberen kan efterfølgende ændre i købsaftalens vilkår, hvis det anses for nødvendigt. Advokatforbeholdet afhænger af reglerne for advokatforbeholdet samt hvordan det er udformet.

Ved køb og salg af boliger gælder de almindelige aftaleretlige regler samt obligationsretten. Det betyder lidt mere konkret, at køberen og sælgeren kan aftale vilkårene for bolighandlen i købsaftalen. Denne købsaftale bliver også i visse tilfælde kaldt en slutseddel. Ved udarbejdelsen af købsaftalen/slutsedlen kan køberen vælge at indsætte et advokatforbehold. Advokatforbeholdet er derfor et aftaleretligt forbehold. Advokatforbeholdets helt præcise konsekvens skal derfor findes på grundlag af købsaftalen.

Advokatbeholdet giver køberen ret til at træde tilbage fra handlet, hvis køberens advokat ikke kan godkende handlen i sin helhed.

Advokatforbehold – hvor længe?

Som nævnt herover afhænger advokatforbeholdets af, hvordan det står formuleret i købsaftalen. Det kommer med andre ord an på, hvordan advokatforbeholdet fortolkes.

Advokatforbeholdet vil typisk blive indsat i købsaftalen med en betingelse om, at køberens advokat skal komme med indsigelser inden for 3-5 dage fra begge parters underskrift. Det betyder, at køberens advokat har en frist – normalt 3-5 dage – til at komme med protester til købsaftalen.

Advokatens opgave er at tjekke, at vilkårene i købsaftalen kan godkendes samt at der derudover ikke er noget, der kræver nærmere forklaring eller øvrig forhandling.

Hvis køberens advokat ikke kommer med nogen indsigelser inden for den angivede frist i købsaftalen, vil handlen være godkendt. Med andre ord bortfalder advokatforbeholdet automatisk efter udløbet af fristen og parterne som udgangspunkt er bundet af købsaftalen.

Og omvendt, hvis advokaten kommer med nogle protester inden for fristen og dermed ikke godkender købsaftalen, vil parterne fritstilles fra aftalen i sin helhed. Køberen har dermed ret til at “træde tilbage” fra aftalen mv.

Hvad så hvis der ikke er aftalt nogen frist? I litteraturen om fast ejendom står der, at hvis der ikke er aftalt nogen frist, vil advokaten skulle gøre protesten gældende “inden for en vis kortere frist”, “uden unødigt ophold” samt “inden rimelig tid”.

Hvor mange dage er “rimelig tid” så? Der er ikke mange domme eller lignende inden for dette område. Dog vil det højst sandsynlig ikke være mere end 7-10 dage. Der er dog en dom, hvor advokatforbeholdet først blev gjort gældende efter en måned. Her mente domstolen, at en måned er for lang tid (dommen hedder U.1994.13 V).

1498884166_Arrow_DownloadBRUG FOR BOLIGADVOKAT? FIND DEN RETTE HER

 –

Forlængelse af advokatforbehold

Køber kan aftale en forlængelse af advokatforbeholdet med sælger. Hvis køberens advokat for eksempel har brug for mere tid, eller hvis advokaten skal skaffe nogle flere dokumenter, som ikke kan skaffes inden for advokatforbeholdes frist.

Sælger vil normalt acceptere at forlænge advokatforbeholdet. Hvis sælger ikke accepterer, kan købers advokat nemlig blot gøre brug af advokatforbeholdet og dermed afvise at godkende handlen og så vil køberen kunne træde tilbage fra handlen.

Sælger har derfor selv en interesse i at forlænge advokatforbeholdet, da sælger ellers risikerer at boligkøbet går i vasken.

Hvis der først bliver anmodet om forlængelse af advokatforbehold efter advokatforbeholdets udløb, vil sælger dog højst sandsynlig ikke være interesseret i det. Køber skal derfor anmode om forlængelse inden for advokatforbeholdets frist (som angivet ud fra købsaftalen).

(Artiklen fortsætter under billedet)

Husk advokatforbeholdet

Advokatforbehold – begrundelse?

Nogle tror fejlagtigt, at køberen/køberens advokat skal komme med en begrundelse, hvis advokatforbeholdet udnyttes og dermed kommer med indsigelser inden for fristen.

Det er som nævnt som udgangspunkt forkert. Alt afhængig af, hvordan advokatforbeholdet er udformet, behøves advokaten ikke komme med nogen begrundelse for protesten.

Dette kan man dog godt aftale. Det kan for eksempel aftales, at advokaten kun kan afvise at godkende handlen, hvis advokatens gennemgang giver anledning til væsentlige bemærkninger. Hvis man aftaler dette, skal advokaten komme med en saglig begrundelse, hvis advokaten kommer med protester.

Hvornår bør man gøre brug af advokatforbehold?

Man bør til enhver tid indsætte et advokatforbehold i købsaftalen. Det kan være, at du tænker “Ja, men vi har jo en lovbestemt fortrydelsesret i forbrugerbeskyttelsesloven”, da man har ret til at fortryde købet, hvis visse betingelser er opfyldt, og der er indgået en købsaftalen.

Og ja, man har også en fortrydelsesret efter denne lov. Man skal dog være opmærksom på, at ved denne fortrydelsesret gælder der også en frist, som er 6 hverdage efter aftalens indgåelse, hvor køberen skal give skriftlig underretning til sælgeren om, at køberen vil træde tilbage fra aftalen – og sælgeren skal herefter modtage denne meddelelse inden de 6 hverdage.

Derudover skal man betale 1 procent af købesummen i godtgørelse til sælgeren.

Derfor er det bedre at udnytte et advokatforbehold. Advokatforbeholdet er nemlig gratis. Hvis fristen for advokatforbeholdet er udløbet (alt efter hvad man har formuleret i købsaftalen), men fristen for fortrydelsesretten ikke er udløbet (6 hverdage efter indgåelse til at give underretning), er det dog nødvendigt at benytte advokatforbeholdet i stedet.

Forvirret? Læs nedenstående eksempler på advokatforbehold på 3 dage, fortrydelsesret samt uden for fristerne.

Eksempel: Der er aftalt advokatforbehold på 3 dage. Køberen ønsker at træde tilbage fra handlen. Hvis køberen gør dette inden for 3 dage, kan han gratis udnytte advokatforbeholdet, hvis der ikke er aftalt nogen pligt til at begrunde.
Hvis køber vil træde tilbage fra handlen efter 4 dage, skal han udnytte fortrydelsesretten og give underretning til sælgeren om dette inden for 6 hverdage samt betale en godtgørelse på 1% af købesummen.
Hvis køberen vil træde tilbage fra handlen efter 7 hverdage, kan dette som udgangspunkt ikke lade sig gøre, medmindre parterne har aftalt andet eller grundet ophævelse ved brug af misligholdelsesbeføjelser (vil ikke blive behandlet nærmere i denne artikel).

Advokatforbehold eksempel

Et advokatforbehold formulering er almindeligvis, at “aftalen er betinget af, at købers advokat godkender aftalen i sin helhed inden 5 dage, kl. 23.59”. Hvis der ikke er angivet nogen tidsfrist i advokatforbeholdet gælder ovenstående – altså inden for “rimelig tid”, hvilket højst sandsynlig ikke er mere end 7-10 dage.

Advokatforbeholdet kan også udformes sådan, at hvis advokaten finder væsentlige bemærkninger, skal advokaten komme med en saglig begrundelse til at afvise købsaftalen.

1498884166_Arrow_DownloadFÅ TILBUD FRA 3 BOLIGADVOKATER HER

Advokatforbehold i købsaftale - guide