Fastsættelse af husleje

Fastsættelse af husleje – læs her om reglerne for fastsættelsen af lejen

Fastsættelse af husleje. Som udlejer er det vigtigt, at du ved, hvordan du fastsætter huslejen. Hvis lejen ikke er fastsat korrekt, kan lejer starte en sag i Huslejenævnet og kræve huslejen sat ned samt i visse tilfælde med tilbagevirkende kraft for op til 12 måneder. Det betyder, at du kan få en meget høj regning.

I denne artikel får du en guide til, hvordan lejen skal fastsættes. Du får en guide til forskellen på omkostningsbestemt leje, leje efter det lejedes værdi og markedsleje, så du kan være sikker på, at du fastsætter lejen korrekt.

Hvis du er udlejer og har brug for rådgivning i forbindelse med udlejning af bolig, tilbyder vi her på eJura.dk dig online eller telefonisk rådgivning. På den måde kan du let og hurtigt få svar på dine spørgsmål. Læs mere om rådgivning her. Vi tilbyder ikke fastsættelse af husleje. Du kan få et uforpligtende tilbud fra en revisor på at fastsætte huslejen her:

 

FÅ HJÆLP TIL FASTSÆTTELSE AF HUSLEJE HER

 

Fastsættelse af husleje

Er du udlejer og ønsker at udleje en bolig? Eller har du måske allerede udlejet boligen, men er i tvivl om, hvorvidt huslejen er for høj?

Fastsættelse af husleje er vigtig at få gjort korrekt. Hvis du som udlejer sætter en for høj leje, kan det betyde, at lejeren kan starte en sag i Huslejenævnet og få sat huslejen ned. Derudover kan du som udlejer risikere en regning på mange tusinde kroner, fordi lejeren kan kræve lejenedsættelse med tilbagevirkende kraft i op til 12 måneder.

Som udlejer må du nemlig ikke bare selv bestemme størrelsen af huslejen.

Hvis lejeren i en sag ved Huslejenævnet får medhold i, at den månedlige husleje fx er 3.000 kr. for høj, kan du risikere at få en regning på i alt op til 36.000 kr. (3.000 kr. x 12 måneder).

Men hvordan fastsættes husleje så? Og hvordan er reglerne for dette? Læs med herunder.

Omkostningsbestemt leje, leje efter det lejedes værdi eller markedsleje

Der findes generelt 3 måder er fastsætte huslejen:

  1. Omkostningsbestemt leje
  2. Leje efter det lejedes værdi (lejeværdi)
  3. Markedsleje

Det er lovbestemt, hvilken lejefastsættelsesmetode du som udlejer skal benytte. Det er derfor meget vigtigt, at du kender til reglerne, der står i bl.a. lejeloven og boligreguleringsloven for, hvordan du fastsætter lejen.

Mange lejemål skal følge reglerne for omkostningsbestemt leje. Det er dog ikke altid. Det afhænger bl.a. af:

  • Hvilken kommune er lejeboligen beliggende i?
  • Hvornår blev ejendommen opført?
  • Var der 6 eller færre beboelsesejendomme i ejendommen d. 01.01.1995?

Du skal starte med at finde ud af 2 ting

  1. Er lejemålet i en kommune med boligregulering?
  2. Hvis ja, er ejendommen opført før eller efter d. 31.12.1991?

Alle kommuner i Danmark bortset fra 17 kommuner skal følge boligregulering. Hvis ejendommen er opført før 1992, finder boligreguleringslovens regler anvendelse. Hvis lejemålet er i en af de 17 kommuner uden boligregulering, eller boligen er opført efter 31.12.1991, vil reglerne for markedsleje normalt gælde.

De 17 kommuner, der ikke har boligregulering er kommunerne:

  • Billund
  • Fredensborg
  • Greve
  • Holstebro
  • Ikast-Brande
  • Læsø
  • Mariagerfjord
  • Rebild
  • Ringkøbing-Skjern
  • Samsø
  • Solrød
  • Struer
  • Thisted
  • Tønder
  • Varde
  • Vesthimmerland
  • Ærø

Hvis dit lejemål er i en af disse kommuner, skal du følge reglerne for markedsleje. Hvis lejemålet ikke er i en af disse kommuner, og ejendommen er opført før 1992, skal du følge reglerne for omkostningsbestemt leje.

Lad os se nærmere på reglerne for omkostningsbestemt leje.

Omkostningsbestemt husleje
Der findes 3 ‘regelsæt’. Du skal følge et af dem, som er afgørende for, hvordan du fastsætter huslejen. De 3 regelsæt er: omkostningsbestemt husleje, leje efter det lejedes værdi og markedsleje.

Omkostningsbestemt husleje

Omkostningsbestemt husleje kaldes også for budgetleje eller blot omkostningsbestemt leje.

Reglerne fremgår af boligreguleringsloven.

Efter disse regler må du ikke kræve mere i husleje end nok til at dække udgifterne i forbindelse med lejemålet samt et afkast.

Det er kun ejendommens nødvendige driftsudgifter, du må få dækket efter boligreguleringslovens § 7, stk. 1. Efter boligreguleringslovens § 8, stk. 1 er det bl.a. udgifter til:

  • Skatter
  • Afgifter
  • Renholdelse
  • Administration
  • Forsikring
  • Beløb, der skal afsættes til vedligeholdelse

Derudover må du tillægge et afkast. Afkastet opgøres normalt til 7% af ejendommens ejendomsværdi. Det er ejendomsværdien ved 15. almindelige vurdering pr. 01.04.1973, der skal bruges, jf. boligreguleringslovens § 9, stk. 1.

Det er dog vigtigt, at lejen ikke overstiger ‘det lejedes værdi’ efter lejelovens regler. Lejen må uanset dine omkostninger ikke være højere end det lejedes værdi.

Det er meget vigtigt, at beregningen af den omkostningsbestemte husleje bliver foretaget korrekt. Hvis det ikke er tilfældet, vil en eventuel huslejestigning være ugyldig – også selvom du mener, at dine omkostninger er steget. Hvis lejeren klager over huslejen, skal du også kunne fremvise et gyldigt budget over huslejen.

Hvis du skal have fastsat huslejen, anbefaler vi at kontakte Huslejenævnet for at få lavet en forhåndsgodkendelse af huslejen. Dette tager dog normalt min. 3 måneder, og du må ikke udleje andre boliger. Alternativt kan du få en revisor til at fastsætte huslejen for dig:

 

FÅ HJÆLP TIL FASTSÆTTELSE AF HUSLEJE HER

 

Leje efter det lejedes værdi

Reglerne for leje efter det lejedes værdi gælder normalt bl.a.:

  • Lejemålet er beliggende i én af de 17 kommuner, der ikke har boligregulering
  • Ejendommen er taget i brug efter d. 31.12.1991, men der ikke er aftalt markedsleje
  • I visse undtagelser til boligregulering – fx for småejendomme

Lad os se lidt nærmere på disse regler.

Hvis lejemålet er beliggende i én af de 17 kommuner oplistet længere over, vil reglerne for leje efter det lejedes værdi derfor gælde.

Der står i lejeloven, at for at du som udlejer kun kan forhøje huslejen, hvis lejen er væsentlig lavere end det lejedes værdi. Det er med andre ord en betingelse for huslejestigning, at lejen er væsentlig lavere end værdien af lejemålet.

For at kunne finde ud af, om din leje er væsentlig lavere end værdien, skal man sammenligne med andre lejemål. Det kan for eksempel være din nabo, hvis lejemålet er samme størrelse, samme stand og lignende.

Derudover finder lejelovens regler om det lejedes værdi også anvendelse for småejendomme.

Det er fx reglerne småejendomme. Disse regler betyder, at hvis ejendommen d. 01.01.1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder, vil reglerne for det lejedes værdi gælde. Hvis der var 6 eller færre beboelseslejligheder på denne dato, skal du som udlejer fastsætte lejen efter det lejedes værdi, jf. lejelovens § § 47-53.

Selvom det kaldes for markedsleje, skal du som udlejer dog fastsætte lejen i overensstemmelse med lejelovens almindelige princip. Det betyder, at du kun kan kræve lejen forhøjet efter lejelovens § 47 – det vil sige, hvis lejen er væsentlig lavere end det lejedes værdi. Ellers vil lejeforhøjelsen være i strid med lejeloven og ugyldig.

Selvom boligreguleringsloven ikke finder anvendelse ved det lejedes værdi har boligreguleringsloven dog alligevel en væsentlig rolle i forhold til reglerne for småejendomme.

Hvis lejeren klager over huslejen vil sammenligningsgrundlaget nemlig være andre lignende lejemål, der dog er omfattet af omkostningsbestemt leje. Der skal dermed ikke sammenlignes med andre ‘småhuslejemål’ og dermed heller ikke med de andre lejemål i ejendommen.

Der skal i en sag ved Huslejenævnet sammenlignes med lejemål omfattet af den omkostningsbestemte leje, der er tilsvarende i forhold til bl.a. kvalitet og udstyr. Det er dog – i modsætning til normalt – lejeren, der har bevisbyrden for, at det lejedes værdi ligger væsentligt under gældende leje ved indbringelse af en sag ved Huslejenævnet.

Er du i tvivl om reglerne? Så overvej at få juridisk rådgivning.

Markedsleje

Du og lejeren kan frit aftale huslejens størrelse kun under begrænsning af lejelovens regler for det lejedes værdi og aftalelovens regler om, at lejen ikke må være åbenlys urimelig. Dette er også det, man kalder for markedslejen.

Reglerne for markedsleje gælder for bl.a. for beboelseslejligheder i ejendomme, der er taget i brug efter d. 31.12.1991.

Efter disse regler kan I frit aftale jer til en markedsleje, det vil sige alene ved at overholde aftalelovens regler. Lejen må derfor ikke være åbenlys urimelig.

Husk at huslejestigninger efter markedsleje skal følge reglerne i lejeloven med bl.a. skriftlighed og 3 måneders varsel. Ellers vil huslejestigningen være ugyldig. Er du i tvivl om reglerne for varsling mv., er det derfor en god idé at få juridisk rådgivning inden.

Beregning af husleje ved udlejning

Hvordan skal beregning af husleje ved udlejning så ske?

Jamen det afhænger som nævnt af, hvor lejemålet er beliggende (hvilken kommune), og hvornår lejemålet er opført.

Der er kun 17 kommuner, der ikker skal følge boligreguleringsloven. Hvis lejemålet derfor ikke er i en af disse kommuner, og ejendommen er opført før år 1992, vil boligreguleringsloven gælde.

Hvis boligreguleringsloven gælder, vil du normalt skulle lave et budget med nødvendige driftsudgifter og kunne tillægge et afkast på 7% af ejendomsværdien.

Hvis lejeboligen ligger i én af de 17 kommuner, vil lejen skulle fastsættes efter det lejedes værdi. Det betyder, at du skal vurdere huslejen efter stand, størrelse osv.

Samme princip kan bruges, hvis ejendommen er opført efter 1992, og der ikke er aftalt markedsleje.

Hvis ejendommen er en småejendom, det vil sige, at der d. 01.01.1995 i ejendommen var 6 eller færre beboelsesejendomme, skal du udregne huslejens størrelse efter reglerne om det lejedes værdi.

Regler for husleje ved udlejning
Hvor meget du må kræve i husleje afhænger bl.a. af, hvilken kommune lejemålet befinder sig i, og hvornår ejendommen er opført.

Fastsættelse af husleje ved udlejning af ejerlejlighed

Det er de samme regler der gælder ved fastsættelse af husleje ved udlejning af ejerlejlighed.

Du skal altså finde ud af hvilke af de 3 lejefastsættelse, du skal benytte. Skal det være:

  1. Omkostningsbestemt leje (budgetleje)
  2. Leje efter det lejedes værdi eller
  3. Markedsleje

Det afhænger som nævnt bl.a. af:

  • Hvilken kommune er lejeboligen beliggende i?
  • Hvornår er ejendommen opført?
  • Var der 6 eller færre beboelseslejligheder pr. 01.01.1995?

Ovenstående regler er de samme for fastsættelse af husleje ved fremleje og fastsættelse af husleje villa.

Brug for rådgivning om fastsættelse af husleje?

Vil du være sikker på, at du ikke bryder reglerne og dermed får en sag i Huslejenævnet på nakken samt en dyr regning?

Så kontakt en jurist. Her på eJura.dk har du forskellige muligheder for juridisk rådgivning om fastsættelse af husleje. Vi tilbyder både rådgivning pr. mail og telefon. Vi kan ikke tilbyde at fastsætte huslejen. Vi anbefaler at få en forhåndsgodkendelse af Huslejenævnet eller få en revisor til at hjælpe med at lave budget over omkostningsbestemt husleje.

Du kan få uforpligtende tilbud fra 3 revisorer til fastsættelse af huslejen her:

 

FÅ HJÆLP TIL FASTSÆTTELSE AF HUSLEJE HER

 

Sharing is caring. Del gerne denne artikel på de sociale medier 🙂