Fraflytningsrapport

Fraflytningsrapport – komplet guide med regler for lejer og udlejer

Fraflytningsrapport. Hvad er det? Hvordan er regler for rapporten samt for fraflytningssyn? Hvilke formkrav er der? Og hvilke frister skal overholdes for udlejer? Hvornår kan lejer gøre indsigelse til rapporten og synet? Og hvad hvis udlejer ikke udleverer rapporten?

Det og meget mere kan du læse om i denne artikel.

Hvis du har brug for hjælp, kan vi på eJura.dk hjælpe dig – både med rådgivning og hjælpe med at afholde fraflytningssynet. Kontakt os her for at høre nærmere.

Læs hele guiden herunder.

Hvad er en fraflytningsrapport?

Når lejer fraflytter en lejebolig, skal udlejer udarbejde en fraflytningsrapport. Fraflytningsrapporten skal lejer have udleveret af udlejeren.

Fraflytningsrapporten har flere navne. For eksempel kaldes den også for:

  • Flytterapport
  • Flyttesyn rapport
  • Flyttespecifikation

Flytteopgørelse eller fraflytningsopgørelse bruges også sommetider. Flytteopgørelsen eller fraflytningsopgørelsen kan dog også være den opgørelse, som udlejer sender til lejeren, som specificerer hvad det har kostet at udbedre manglerne. Opgørelsen bruges, så lejeren ved, hvad der bliver modregnet i depositummet og eventuelle krav imod lejeren.

Hvis udlejeren udlejer mere end 1 lejebolig, er det et krav med den nye lejelov fra 2015, at udlejeren afholder et såkaldt “fraflytningssyn“. Til flyttesynet skal udlejeren udarbejde og udlevere en flytterapport. Den bruges til at notere boligens stand og fastslå, hvad der skal laves på lejers regning.

Det er derfor et krav, at udlejer afholder et flyttesyn og laver en rapport ved fraflytning, hvis:

  • Fraflytningen sker efter 01.07.2015
  • Udlejer lejer mere end 1 lejebolig ud

Hvis udlejeren kun udlejer 1 lejebolig, skal udlejeren stadig fremsætte sine krav imod lejeren. Dette skal gøres senest 14 dage efter fraflytningsdagen. Dog er det ikke noget krav for udlejeren at afholde et syn ved fraflytningen, selvom det kan være en god idé.

Hvis udlejers krav i rapporten er berettiget, kan udlejer modregne kravet i depositummet efter fraflytningen.

Reglerne for fraflytningssynet og fraflytningsrapporten kan være komplicerede. Lad os derfor kigge lidt nærmere på reglerne, og hvad der står i lejeloven.

Du kan læse mere om reglerne for fraflytningsrapporten herunder.

Fraflytningsrapport regler

Der er visse regler for fraflytningsrapporten.

Reglerne står i lejeloven og er også udledt af retspraksis i form af domme fra domstolene.

Du kan se kort om reglerne for fraflytningsrapporten i vores video her (varer 1 minut og 11 sekunder):

(Artiklen fortsætter under videoen…)

 

Reglen om, at det er et krav, at der udarbejdes en flytterapport står i lejelovens § 98, stk. 4. Der står følgende:

Stk. 4. Udlejeren skal i forbindelse med synet, jf. stk. 3, udarbejde en fraflytningsrapport. Rapporten skal udleveres til lejeren ved synet eller sendes til lejeren senest 2 uger efter synet, såfremt denne ikke er til stede ved synet eller ikke vil kvittere for modtagelsen af rapporten.”

Lad os kigge lidt nærmere på denne paragraf. Ifølge ovenstående regel skal udlejer:

  1. Udarbejde en fraflytningsrapport
  2. Rapporten skal udleveres til lejeren ved synet
  3. Hvis lejeren ikke er til stede eller ikke vil kvittere for modtagelsen, skal lejeren have den tilsendt senest 2 uger efter synet

Denne regel gælder, hvis udlejeren lejer mere end 1 lejebolig ud.

Hvis udlejeren kun udlejer 1 lejebolig ud, skal udlejeren dog fremsætte sine krav – helst i form af en specifikation over udlejers krav eller lignende mangelliste – senest 14 dage efter fraflytningsdagen.

Fraflytningsrapporten
For at udlejer kan gøre krav om istandsættelse gældende over for lejer, skal reglerne overholdes. Det betyder bl.a., at der skal afholdes fraflytningssyn og laves en specificeret rapport over mangler og skader.

Hvad sker der, hvis udlejer ikke overholder reglerne?

Hvis udlejer ikke afholder fraflytningssyn og/eller ved manglende fraflytningsrapport (og udlejeren lejer mere end 1 lejebolig ud), vil udlejeren som udgangspunkt miste retten til at kunne rette krav mod lejeren for istandsættelsesarbejder. 

Det er kun, hvis udlejer ikke kunne opdage manglen/skaden under “almindelig agtpågivenhed” eller hvis lejeren har handlet svigagtigt (for eksempel har løjet om visse forhold eller holdt visse forhold hemmelige bevidst).

Udlejer skal i sådanne tilfælde fremsætte sit krav hurtigst muligt efter at have konstateret skaden/manglen.

For sådanne skader/mangler er reglerne lidt komplekse, og det anbefales derfor at tage kontakt til os, hvis du er ude i sådan en situation.

Det betyder, at udlejeren kan risikere selv at betale for mangler og skader forårsaget af lejeren, hvis udlejeren ikke overholder reglerne.

Der står nemlig følgende i lejelovens § 98, stk. 2:

Stk. 2. Udlejeren kan ikke gøre krav i medfør af stk. 1 gældende, når der er forløbet mere end 2 uger fra flyttesynet, jf. stk. 3, eller fra fraflytningsdagen for lejemål, der ikke er omfattet af pligten i stk. 3. Udgifter til istandsættelse, der ikke er medtaget i fraflytningsrapporten, jf. stk. 4, er lejeren uvedkommende. 1. og 2. pkt. gælder dog ikke, hvis mangelen ikke kan erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed eller lejeren har handlet svigagtigt.

Hvis udlejeren kun udlejer 1 lejebolig, skal udlejeren fremsætte sine krav senest 14 dage efter fraflytningsdagen. Det anbefales, at udlejeren sender en tilsvarende rapport eller lignende flytteopgørelse. Hvis udlejer ikke gør dette, vil udlejer som udgangspunkt miste retten til at kunne fremsætte krav imod lejeren.

Det er særdeles vigtigt, at udlejer overholder fristerne samt sikrer, at istandsættelsesarbejderne er specificeret tilstrækkeligt. Der er mange domme, der viser, at det for eksempel ikke er nok at skrive: “Maling, slibning af gulve = 10.000 kr.”.

Selvom udlejeren ikke har pligt til at afholde et flyttesyn i tilfælde af, at udlejeren kun lejer 1 bolig ud, vil det alligevel anbefales at få et sådan fraflytningssyn afholdt. Blandt andet for at kunne bruge en ordentlig flytterapport samt kunne imødekomme eventuelle tvister om istandsættelsearbejderne.

 

1498884166_Arrow_Download

FÅ JURIDISK RÅDGIVNING OM REGLER FOR FRAFLYTNINGSRAPPORT MV. HER

 

Formkrav til fraflytningsrapport

Hvad er der så af krav til fraflytningsrapport? Hvilke formkrav er der?

Faktisk er der som hovedregel ikke nogle formkrav til flyttesyn rapporten – andet end, at den skal være skriftlig. Lejeloven indeholder nemlig ikke nogen regel om, hvordan rapporten skal udarbejdes, og hvad den skal indholde.

Det betyder i princippet, at udlejer blot kan finde nogle gule post-it notes eller et word-dokument, og skrive hvordan boligens stand er.

Dog fortæller retspraksis og seneste domme, at det er en ‘sandhed med modifikationer’, at der slet ikke er noget andet krav end, at den skal være skriftlig.

For eksempel er det ud fra retspraksis udledt, at:

  • Rapporten skal være læselig (udelukker håndskrift, der ikke er læsbar)
  • Rapporten skal være tilstrækkelig specifik, tydelig, klar og præcis (skal tydeligt beskrive hvilke istandsættelsesarbejder, lejeren vil blive afkrævet udgifter for og på hvilket grundlag)

Hvis udlejer ikke overholder disse regler vil det i sidste ende kunne resultere i, at udlejer ikke kan gøre krav gældende imod lejeren.

Formkrav til fraflytningsrapporten
Selvom der ikke i lejeloven er defineret nogle formkrav til rapporten, er der alligevel nogle regler, der skal overholdes. Hvis reglerne til rapporten ikke overholdes, kan udlejer miste sin ret til at gøre krav gældende.

Fraflytningsrapport frist

Hvordan er reglerne så for fraflytningsrapport frist?

Der er nævnt nogle frister i lejeloven. Hvis udlejer ikke overholder fristerne, kan udlejeren risikere, at han/hun ikke kan gøre krav mod lejeren for lejerens skader og andre mangler i lejeboligen.

Reglerne afhænger af, om udlejeren lejer mere end 1 bolig ud.

Hvis udlejeren lejer mere end 1 bolig ud, og fraflytningen sker efter 01.07.2015, står der i lejeloven vedrørende frister:

  • Udlejer skal afholde et fraflytningssyn senest 2 uger efter, at udlejeren er blevet bekendt med, at fraflytning har fundet sted
  • Udlejer skal indkalde lejeren til synet med mindst 1 uges varsel, medmindre et kortere varsel er aftalt
  • Lejer har ret til at få udleveret fraflytningsrapporten samtidig med fraflytningssynet, hvis lejeren er til stede
  • Hvis lejeren ikke vil underskrive at have modtaget fraflytningsrapporten, eller lejeren ikke var til stede ved synet, skal udlejer i stedet sende rapporten senest 2 uger efter fraflytningssynet

Hvis udlejeren kun lejer 1 bolig ud, og fraflytningen sker efter 01.07.2015, står der i lejeloven vedrørende frister:

  • Udlejer skal fremsætte eventuelle krav mod lejer senest 2 uger efter fraflytningsdagen

Reglerne om fristerne for synet, rapporten mv. fremgår af lejelovens § 98, stk. 3 og 4.

Underskrive fraflytningsrapport – er lejer forpligtet?

Hvordan er reglerne i forhold til at underskrive fraflytningsrapporten? Er lejeren forpligtet til at underskrive? Eller kan lejeren afvise at ville underskrive.

Ja, lejeren kan afvise at underskrive fraflytningsrapporten. Lejeren er IKKE forpligtet til at underskrive fraflytningsrapporten.

Lejeren har i forbindelse med flyttesynet ret til at få udleveret rapporten. Udlejer skal derfor sørge for at tilbyde lejeren rapporten i forbindelse med afholdelse af synet.

For at udlejeren kan bevise, at den er udleveret til lejeren, skal lejeren skrive under på at have modtaget rapporten. Ellers ville lejeren efterfølgende blot kunne påstå, at den ikke blev udleveret.

Hvad så hvis lejeren ikke ønsker at underskrive rapporten?

Hvis lejeren ikke underskriver i forbindelse med fraflytningssynet

Hvis lejeren ikke vil skrive under på modtagelsen af rapporten i forbindelse med synet, er dette i princippet også helt fint og lovligt. Lejeren har som nævnt ikke nogen pligt til at underskrive. Det er hverken en pligt for lejeren at underskrive for at bekræfte udlevering af rapporten eller for at hæfte for det, der står i rapporten.

Hvis lejeren ikke underskriver rapporten i forbindelse med synet, skal udlejeren i stedet sende den til lejeren senest 2 uger efter synet. Udlejeren skal i den forbindelse kunne bevise, at udlejeren har afsendt rapporten.

Hvis der ikke er aftalt digital kommunikation efter lejelovens § 4, stk. 2, er det et krav, at udlejeren sender rapporten via post. For at kunne bevise at posten er afsendt, anbefaler vi udlejere at sende rapporten som rekommanderet post (anbefalet post).

Hvis udlejer ikke afholder flyttesyn (fordi udlejeren kun udlejer 1 lejebolig ud og dermed ikke har pligt til det) anbefales det ligeledes at afsende kravene mod lejeren som rekommanderet post.

Indsigelse mod fraflytningsrapport – hvad sker der, hvis lejer er uenig?

Hvad så hvis lejeren har indsigelse mod fraflytningsrapporten? Eller med andre ord: hvis lejeren ikke er enig og protesterer mod rapporten – og dermed uenig om fraflytningsrapport.

Hvis lejeren har indsigelse til fraflytningsrapporten, skal der som udgangspunkt tages kontakt til Huslejenævnet. Nævnet vil i mange tilfælde være det relevante sted at starte med at sende sagen hen.

I visse tilfælde vil Huslejenævnet dog vurdere det for vanskeligt at kunne løse tvisten. Det kan for eksempel være tilfældet med tvister vedrørende uenighed om rimeligheden af regningens størrelse.

I mange sager vil lejeren for eksempel forsøge at dokumentere, at regningen er for høj sammenlignet med de samme ydelser og materialer hos andre håndværkere. I det tilfælde vil Huslejenævnet have svært ved at træffe afgørelse, da Huslejenævnet normalt ikke har noget særligt indblik i priserne på håndværkerydelser. Derudover kan Huslejenævnet have svært ved at vurdere, om det er nøjagtig samme ydelser og materialer, som lejeren har indhentet tilbud på.

I stedet kan Huslejenævnet i sådanne sager sende sagen videre til boligretten. Retten kan i disse sager nemlig afholde en ‘syn- og skønsforretning’, hvor retten anmoder en fagperson om undersøge sagen nærmere.

En sag i Huslejenævnet kan ofte klares af udlejer og lejer selv – eventuelt med sideløbende assistance fra jurist eller advokat. Vi hjælper gerne med rådgivning i form af telefonisk rådgivning eller e-mailrådgivning. Hvis sagen kommer til boligretten, vil det normalt være nødvendigt med en advokat til at repræsentere hver part. Kontakt os for at få hjælp fra vores samarbejdspartnere, som er dygtige advokater med speciale i sådanne sager.

Manglende fraflytningsrapport – hvad er konsekvenserne?

Hvad er konsekvenserne ved manglende fraflytningsrapport? For eksempel ved ikke modtaget fraflytningsrapport.

Hvis udlejer lejer mere end 1 udlejningsbolig ud, og der er tale om fraflytning efter 01.07.2015, skal udlejer afholde et fraflytningssyn, hvor der udarbejdes fraflytningsrapport.

Konsekvenserne ved manglende modtagelse af flytterapporten kan i sidste ende være, at udlejer ikke kan gøre kravene imod lejeren gældende.

Hvis udlejer kun lejer denne ene bolig ud, er der dog ikke krav om fraflytningssyn. Udlejeren skal dog stadig gøre sine krav gældende, specificere dem tilstrækkeligt samt overholde fristerne for fremsendelse af kravene til lejeren. Gør udlejeren ikke dette, kan det også resultere i, at udlejer ikke kan gøre sine krav gældende.

Fraflytningsrapport blanket gratis

Ønsker du en blanket gratis til fraflytningsrapporten?

Selve flytterapporten skal overholde en del krav. For at undgå sager i Huslejenævnet og boligretten, anbefales det derfor at bruge Trafikstyrelsens blanket til fraflytningsrapporten.

Download blanketten gratis her.

Husk også, at rapporten skal udfyldes korrekt. Hvis udlejer ikke udfylder rapporten korrekt, kan udlejer risikere, at kravene imod lejeren frafalder. Dermed kan udlejeren ikke kræve istandsættelsesarbejder som for eksempel maling, hvidtning, slibning af gulve, skader forårsaget af lejer osv.

Her på eJura.dk hjælper vi gerne med både at rådgive om rapport og fraflytningssynet, men også med at afholde fraflytningssynet og udfylde rapporten. Vi hjælper både lejere og private udlejere med dette.

Læs mere herunder.

Brug for juridisk rådgivning om fraflytningsrapporten?

Har du brug for hjælp fra en jurist til juridisk rådgivning inden for reglerne i bl.a. lejeloven?

Her på eJura.dk er vi specialister i bl.a. lejeret. Vi hjælper både private udlejere og lejere.

Vi kan hjælpe både med rådgivning og med at bistå ved fraflytningssynet (hvis lejeboligen er i Storkøbenhavn eller visse dele af Sjælland).

På eJura.dk kan du få hjælp til faste priser. Du behøves ikke være nervøs for en dyr regning fra en advokat, som blev højere, end du havde troet. Vi tager ca. halv pris af advokatens timepris. Vi kan både klar rådgivning pr. telefon og e-mail.

Hvis du har brug for hjælp til afholdelse af fraflytningssynet mv., bedes du kontakte os via vores kontakt os-side her.

Ønsker ud telefonisk rådgivning eller e-mailrådgivning, kan du læse mere om vores pakker her:

 

1498884166_Arrow_Download

FÅ JURIDISK RÅDGIVNING OM REGLER FOR FRAFLYTNINGSRAPPORT MV. HER

 

Sharing is caring. Del gerne denne artikel på de sociale medier 🙂

1 kommentar

  • Alexander Bojsen, uddannet jurist og cand.jur.

    Du kan læse mere om vores juridiske rådgivning her: https://ejura.dk/raadgivning/

  • Comments for this post are closed.