Fraflytningssyn

Fraflytningssyn – komplet guide til fraflytning og flyttesynet

Fraflytningssyn – hvad er det? Hvordan er reglerne for fraflytningsrapport? Hvad siger lejeloven om fraflytning og istandsættelse? Og hvad med normalistandsættelse ved fraflytning? Læs mere herunder om flyttesyn.

Uanset om du er lejer eller udlejer, er det nødvendigt at kende til reglerne for fraflytning, når lejeren flytter. Her på eJura.dk har vi lavet denne komplette guide til flyttesynet og flyttesyn rapporten.

Hvis du har brug for juridisk rådgivning om flyttesynet, kan du læse mere her.

Læs vores guide herunder.

Hvad er et fraflytningssyn?

Et fraflytningssyn kaldes også for et flyttesyn.

Hvis lejer skal fraflytte, vil udlejer normalt kunne kræve, at der afholdes et såkaldt fraflytningssyn. Og hvad er det så? Ved synet kommer udlejeren forbi lejeboligen og gennemgår standen af boligen.

Udlejer vil ved et fraflytningssyn normalt lave en form for “fraflytningsrapport“. Det er en rapport over lejeboligens stand ved fraflytning. Det er ud fra fraflytningsrapporten, at det bestemmes, hvad lejer skal istandsætte eller betale til udlejer for at få istandsat ved fraflytningen.

Hvilke krav kan udlejer gøre gældende? Det afhænger bl.a. af lejemålets stand ved indflytning kontra fraflytningen, og hvad der er aftalt i lejekontrakten ift. vedligeholdelsespligten.

Du kan læse mere om reglerne for fraflytningssyn herunder.

(Artiklen fortsætter under billedet…)

Frafllytningsrapport
Hvis udlejer er forpligtet til at afholde flyttesyn, skal udlejer lave en fraflytningsrapport. Rapporten skal udleveres til lejeren. Læs mere længere nede.

Er det et krav, at udlejer afholder fraflytningssyn?

Det er kun nogle udlejere, der er forpligtede til at afholde fraflytningssynet.

Hvis udlejer efter lejeloven er forpligtet til at afholde flyttesynet, skal udlejeren overholde nogle særlige frister for indkaldelse og afholdelse af synet. Ellers vil udlejer kunne miste kravene om istandsætte imod lejer.

Om udlejer skal afholde et syn i forbindelse med fraflytning afhænger af:

  • Udlejer udlejeren mere end 1 lejebolig?
  • Afholdes synet efter d. 01.07.2015?

Udlejer udlejeren mere end 1 lejebolig?

Hvis udlejeren udlejer mere end 1 lejebolig, vil udlejeren normalt skulle afholde et syn i forbindelse med fraflytning.

Der står nemlig i lejelovens § 98, stk. 3:

Stk. 3. Udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal syne beboelseslejligheden, senest 2 uger efter at udlejeren er blevet bekendt med, at fraflytning har fundet sted.(…)

Afholdes synet efter d. 01.07.2015?

Reglen blev først indført med den nye lejelov i 2015.

Reglerne om fraflytningssyn gælder derfor ikke for fraflytninger, der fandt sted før d. 01.07.2015.

Hvis du har en sag om fraflytning fra 2015 eller før, hvor der ikke blev afholdt syn ved flytning, skal du være opmærksom på, at det ikke nødvendigvis betyder, at kravene skulle være frafaldt.

Reglen om obligatorisk flyttesyn gælder som nævnt først for fraflytning efter d. 01.07.2015.

Hvis udlejeren kun lejer 1 lejebolig ud

Hvad hvis udlejer kun udlejer 1 bolig?

Så har udlejer ikke pligt til at afholde et syn i forbindelse med fraflytningen, men det kan dog alligevel være en god idé.

Udlejer skal dog give lejeren besked om eventuelle krav om istandsættelse mv. inden for 14 dage efter fraflytningsdagen, medmindre andet er aftalt (hvis det er aftalt, at fristen er forlænget).

Bemærk dog, at det ikke er et krav, at lejer er tilstede ved synet, men det dog kan være en god idé.

 

1498884166_Arrow_Download

FÅ JURIDISK RÅDGIVNING OM FLYTTESYN MV. HER

 

Brug for en jurist til fraflytningssynet?

Forvirret over alle de regler?

Bare rolig. Der er hjælp at hente. Her på eJura.dk hjælper vi gerne med at sikre, at synet ved fraflytning foregår efter lejelovens regler.

Hvad end du er lejer eller udlejer, kan vi hjælpe med reglerne.

Vi kan hjælpe med at sikre, at fristerne bliver overholdt. Vi kan hjælpe med at sørge for, at der afholdes et lovligt flyttesyn samt en juridisk korrekt fraflytningsrapport. Derudover kan vi være tilstede, så du ikke er alene, men altid har en jurist ved din side.

Vi hjælper med syn i Storkøbenhavnsområdet. I visse tilfælde kan vi også hjælpe andre steder på Sjælland. Kontakt os herunder for at høre nærmere om priser mv.

Pengene til en jurist i forbindelse med fraflytningssynet kan i sidste ende være godt givet ud.

Kontakt os her, hvis du vil høre mere om, hvordan vi kan hjælpe dig.

 

1498884166_Arrow_Download

KONTAKT OS HER FOR AT FÅ HJÆLP TIL FLYTTESYN

 

Hvornår skal udlejer afholde fraflytningssynet?

Hvornår skal udlejeren så afholde fraflytningssynet?

Der gælder nogle frister i lejeloven. Det betyder, at hvis udlejer er forpligtet til at afholde et syn ved fraflytning, skal udlejeren overholde tidsfristerne.

Fristerne er ifølge lejeloven:

  • Udlejer skal senest 2 uger efter, at udlejeren at blevet bekendt med, at lejer er flyttet ud, afholde et syn
  • Udlejer skal indkalde lejer til synet med 1 uges varsel

Eksempel: Lejer afleverer nøglerne til udlejer 1. februar 2018. Udlejer skal afholde flyttesynet inden 15. februar 2018 (2 uger efter). Udlejer skal indkalde lejeren til synet inden d. 8. februar 2018 (1 uge efter nøglerne er afleveret).

Indkaldelsen skal nå frem, så den modtages på et tidspunkt, så lejer har mindst 7 dages varsel.

Hvis udlejer ikke er forpligtet til at afholde flyttesyn (udlejer kun 1 bolig, og fraflytning er efter d. 01.07.2015), skal udlejer i stedet fremsende krav til lejeren inden 14 dage efter fraflytningsdagen, medmindre det er aftalt at forlænge fristen.

(Artiklen fortsættes under billedet…)

Flyttesyn
Siden 1. juli 2015 har det været lovpligtigt for udlejer at afholde et juridisk korrekt flyttesyn, hvis der udlejes mere end 1 bolig.

Krav til indkaldelse til flyttesyn

Som nævnt er der nogle krav til fristerne for indkaldelse til syn samt afholdelse af syn.

Husk på, at fristen gælder fra “fraflytningsdagen”. Fristen gælder fra det tidspunkt, hvor lejer har overladt “dispositionsretten” over lejemålet til udlejer. Det vil altså normalt sige, at fristen løber fra tidspunktet, hvor lejer afleverer nøglerne til udlejeren.

Det er derfor ikke tidspunktet, hvor lejer rent faktisk flytter ud, eller datoen for, hvornår det er aftalt, at lejeaftalen ophører. Det er tidspunktet, hvor lejer afleverer nøglerne.

Derudover er det et krav, at indkaldelsen til flyttesynet er skriftligt. Hvis flyttesynet kun aftales mundtligt, vil det normalt betyde, at udlejer mister sit krav mod lejer. Dette gælder også, selvom lejer møder op til synet på det mundtligt aftalte tidspunkt.

Det er kun, hvis der er aftalt digital kommunikation efter lejelovens § 4, stk. 2, at udlejer kan sende indkaldelsen med e-mail eller lignende digital kommunikation (herunder bl.a. SMS, Facebook-/Messenger-beskeder og lignende).

Hvis udlejer ikke sender en skriftlig indkaldelse, mister udlejer sit krav efter lejelovens § 98, stk. 5, hvor der meget simpelt står:

Stk. 5. Ved overtrædelse af stk. 3 og 4 bortfalder udlejerens krav på istandsættelse efter stk. 1.”

Lejeloven fraflytning istandsættelse

Hvad kan udlejer kræve af istandsættelse ved fraflytning ifølge lejeloven? Læs herunder om istandsættelse ved fraflytning.

Udlejer kan kræve det lejede afleveres i samme stand som ved indflytning – dog skal der tages højde for slid og ælde samt vedligeholdelsespligten.

Reglerne står i lejeloven. Der står bl.a. i lejelovens § 98, stk. 1:

“Lejeren skal aflevere det lejede i samme stand som ved overleveringen med undtagelse af den forringelse, som skyldes slid og ælde, og som ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt, samt mangler, som det påhviler udlejeren at udbedre. Det kan ikke pålægges lejeren at bringe det lejede i bedre stand end den, hvori han overtog det lejede.”

Som det nævnes i denne paragraf, skal boligen:

  1. Afleveres i samme stand som ved overleveringen (indflytningen)
  2. Forringelse som skyldes slid og ælde, kan lejer ikke hæfte for, hvis det ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt
  3. Udlejer kan aldrig kræve, at lejeren bringer det lejede i bedre stand end, da lejeren flyttede ind

Hvis der er afholdt indflytningssyn, vil standen ved fraflytning derfor kunne sammenholdes med den dokumenterede stand ved indflytningen. Hvis der ikke er afholdt indflytningssyn, og der ikke har været krav om dette, er reglerne anderledes.

Derudover gælder også reglerne for mangler, som lejer er ansvarlig for.

Hvad betyder slid og ælde?

Det er ofte svært at skelne mellem ‘slid og ælde’ på den ene side og ‘misligholdelse’ på den anden side.

Hvis lejer har forårsaget en skade, som lejeren er ansvarlig for, kan udlejer rejse krav om erstatning. Det kræver dog uansvarlig adfærd fra lejers side. Hvis der ikke er tale om uansvarlig adfærd, vil skaden i stedet kunne høre under ‘slid og ælde’.

Hvis det i lejekontrakten er aftalt, at lejeren har den indvendige vedligeholdelsespligt, kan udlejer rette krav mod lejeren ved tilfælde, hvor det lejede trænger så meget til vedligeholdelse, at det klart vurderes at være påkrævet.

Det betyder, at lejer normalt kan bl.a. mødes med krav om:

  • forsvarlig rengøring
  • dækning af ekstraudgifter som følge af lejers rygning og brug af levende lys, men kun hvor lejer er ansvarlig for dette (hvis lejer for eksempel ikke har opfyldt sin ren- eller vedligeholdelsespligt)
  • skader, som lejer på anden måde er ansvarlig for
  • udførelse af vedligeholdelsesarbejder, som hører under lejers vedligeholdelsespligt

Normalistandsættelse ved fraflytning

I lejeretlig forstand skelner man mellem “normalistandsættelse” og “nyistandsættelse”.

Om lejer kan mødes med krav om “nystandsættelse” afhænger af:

  1. Om lejekontrakten er indgået før eller efter d. 01.07.2015
  2. Hvad der er aftalt i lejekontrakten

Hvis lejekontrakten er indgået efter d. 01.07.2015, kan udlejer normalt kun kræve ‘normalistandsættelse’ ved fraflytning. Normalistandsættelse vil bl.a. være rengøring, hvidtning, maling og tapetsering samt eventuel maling af træ og jern.

Hvis lejekontrakten er indgået før d. 01.07.2015, kan udlejer i visse tilfælde kunne kræve nyistandsættelse ved fraflytning. Udlejer vil kunne kræve det, hvis lejeboligen var nyistandsat ved indflytning.

Hvis det er aftalt, at lejeren har den indvendige vedligeholdelsespligt, vil lejeren kunne mødes med krav om hvidtning, maling, tapetsering og lakering af gulve og lignende. Dette vil dog som nævnt være en konkret vurdering og sammenholdelse med indflytningssynet.

Fraflytningsrapport

Ved synet i forbindelse med fraflytningen kan lejer og udlejer se nærmere på og drøfte skaderne, manglerne og lignende. Synet kan danne grundlag for at kunne blive enige om fraflytningen. Men det er langt fra i alle tilfælde, at det vil være muligt.

Udlejer skal derfor i en synsrapport notere de forhold, som udlejer ønsker at gøre gældende og sørge for at lejeren får denne rapport. Synsrapporten kaldes også for en fraflytningsrapport. Eller for en flyttesyn rapport eller bare flytterapport.

Du kan se kort om reglerne for fraflytningsrapporten i vores video her (varer 1 minut og 11 sekunder):

(Artiklen fortsætter under videoen…)

 

Læs mere om reglerne herunder.

Regler for fraflytningsrapporten

Reglerne for fraflytningsrapporten står bl.a. i lejelovens § 98, stk. 4, hvor der står:

Stk. 4. Udlejeren skal i forbindelse med synet, jf. stk. 3, udarbejde en fraflytningsrapport. Rapporten skal udleveres til lejeren ved synet eller sendes til lejeren senest 2 uger efter synet, såfremt denne ikke er til stede ved synet eller ikke vil kvittere for modtagelsen af rapporten.”

Som der står i denne paragraf skal lejeren have udleveret denne rapport. Enten:

  1. Udleveret ved synet eller
  2. Senest 2 uger efter synet, hvis lejer ikke er til stede eller ikke vil kvittere

Lejeren har ikke nogen pligt til at kvittere for rapporten. Hverken for modtagelse for rapporten eller for at være underforstået med at hæfte for det, som er omtalt i rapporten.

Hvis lejer ikke vil kvittere, skal lejeren blot have rapporten tilsendt senest 2 uger efter synet. Det er et krav, at rapporten afleveres i fysisk tilstand (udskrift af rapporten) – også selvom den udarbejdes på en computer. Hvis der udtrykkelig er aftalt digital kommunikation, kan udlejer dog aflevere rapporten for eksempel pr. mail eller lignende.

Udlejer skal dog stadig sørge for, at fristerne overholdes.

Hvis lejer nægter at kvittere for modtagelsen, eller hvis lejer ikke er til stede, skal udlejer sende rapporten til lejeren, så rapporten er fremme senest 2 uger efter afholdelsen af synet.

(Artiklen fortsætter under billedet…)

Fraflytningsrapport regler
Det er ikke et krav, at lejer skal underskrive fraflytningsrapporten ved fraflytningen. Udlejer skal dog ifølge lejeloven udlevere rapporten til lejeren. Der gælder særlige frister for dette.

Fraflytningsrapportens indhold

Det er vigtigt, at fraflytningsrapporten indeholder det nødvendige. Lejer kan som udgangspunkt ikke mødes med krav, som ikke er omtalt i rapporten, medmindre andet er aftalt.

Dog vil udlejer stadig – efter fremsendelse eller udlevering af rapporten – kunne fremsætte krav, som udlejer ikke kunne opdage ved det første syn ved “almindelig agtpågivenhed”, eller hvis lejeren for eksempel har løjet om noget eller holdt noget hemmeligt.

Derudover er kravene blot:

  • Rapporten skal være skriftlig og
  • Rapporten skal være tilstrækkelig klar og utvetydig

Det er et krav, at rapporten er skriftlig. Derudover stiller lejeloven ikke nogle indholdsmæssige krav. Udlejer kan derfor som udgangspunkt blot bruge et stykke blankt papir og notere frit på dette.

Det er dog et krav, at indholdet er klart og utvetydigt, så lejer kan få en forståelse af, hvilke krav udlejer ønsker at gøre gældende. Ellers kan kravene mod lejeren frafalde.

Eksempel: Skriver udlejer i rapporten blot: “Udlejer forbeholder sig ret til tilbud/iværksættelse af istandsættelse af lejemål på lejers regning”, vil det normalt ikke være gyldigt i sig selv. Udlejer skal specificere hvilke istandsættelsesarbejder, som lejer vil blive afkrævet udgifter for.

Det er derfor et krav, at udlejer er tilstrækkelig tydelig, så lejeren slet ikke kan blive i tvivl om, hvad udlejer ønsker krav om.

Gode råd til fraflytningssynet

Her er der nogle gode råd, som både er gældende for lejer og udlejer:

  • Tjek indflytningsrapporten igennem, hvis der er lavet en sådan. På den måde kan du bedre tjekke, hvordan lejemålet skal afleveres ved fraflytningen
  • Tag altid mange billeder til egen dokumentation
  • Lejer er ikke tvunget til at skrive under på fraflytningsrapporten. Hvis lejer ikke ønsker dette, er det også fint – husk dog fristerne mv.
  • Det kan være en god idé at medbringe en til at hjælpe dig i forbindelse med fraflytningssynet. Her på eJura.dk hjælper vi gerne med fraflytningssyn, hvis det skal afholdes i Storkøbenhavnsområdet eller visse dele af Sjælland.

Brug for juridisk rådgivning til reglerne for fraflytningssyn?

Har du brug for juridisk rådgivning til reglerne for fraflytningssynet?

Der er mange regler, og de kan være ret komplicerede.

Uanset om du er udlejer eller lejer, kan det være en god idé med juridisk bistand i forbindelse med synet ved fraflytningen.

Her på eJura.dk kan vi hjælpe dig med at løse dit juridiske problem og give dig svar på dine spørgsmål. Vi kan hjælpe med at afholde synet, hvis du ønsker en jurist ved din side. Kontakt os her, hvis du vil høre nærmere om, hvordan vi kan hjælpe dig i forbindelse med et flyttesyn.

Hvis synet allerede har været afholdt, hjælper vi gerne med juridisk rådgivning. Du kan vælge i mellem rådgivning pr. telefon eller e-mail, så du kan få hjælp, uanset hvor i landet du befinder dig.

Du kan læse mere om vores rådgivningsløsninger samt priser her:

 

1498884166_Arrow_Download

FÅ JURIDISK RÅDGIVNING OM FLYTTESYN MV. HER

 

Sharing is caring. Del gerne denne artikel på de sociale medier 🙂