Fremleje af værelse

Fremleje af værelse – læs om reglerne her

Fremleje af værelse. Hvornår kan man gøre det, og hvad skal man være særlig opmærksom på når man fremlejer et værelse? I dag er det meget populært at fremleje, men man skal være sikker på, at man overholder betingelserne for fremleje og reglerne i lejeloven. Det kan nogle gange være en stor mundfuld med de ting der følger med til det at fremleje, bl.a. når der skal laves fremlejekontrakt. Denne artikel kan hjælpe dig godt i gang og er for dig der tænker, at fremleje et værelse.  

Du kan læse mere om fremleje af værelse herunder.

Hvis du har brug for mere juridisk rådgivning omkring reglerne for fremleje af værelse, kan vi her på eJura.dk hjælpe dig med juridisk rådgivning til en god og fast pris. Dette kan du læse mere om her.

Læs hele artiklen herunder.

Må man fremleje et værelse?

Når man som lejer af lejlighed gerne vil leje et værelse ud, kaldes det fremleje.

Ved fremleje er det lejelovens almindelige regler der gælder.

Hvornår har du så ret til at fremleje?

Du har mulighed for at fremleje, hvis du selv er lejer af en beboelseslejlighed. Kan du sætte flueben ved det, kan du fremleje et værelse ud efter lejelovens § 69, stk. 1.

Det kaldes delvis fremleje, da det omhandler fremleje af et værelse og altså kun er en del af beboelseslejligheden.

Der er nogle betingelser der skal være opfyldt før der tale om lovlig fremleje.

Du har mulighed for at fremleje, hvis du selv er lejer af en beboelseslejlighed.

Betingelser for lovlig fremleje af værelse

Det er lovligt at fremleje et værelse når nedenstående betingelser er opfyldt:

  • det lejede er en beboelseslejlighed
  • højst halvdelen af lejlighedens beboelsesrum benyttes af en anden end lejeren
  • Det samlede antal personer, der bor i lejligheden, ikke overstiger antallet af beboelsesrum
  • Der skal laves en skriftlig fremlejeaftale/fremlejekontrakt, som udlejer har ret til at få en kopi af
  • fremlejeaftalen skal have en vis varighed (Det må ikke blot være en enkelt overnatning eller andre ophold af kortere varighed)

At det lejede skal være en beboelseslejlighed, betyder også, at man kan fremleje et værelse i blandede lejemål. Et blandet lejemål er karakteriseret ved at være udlejning af lokaler til både bolig og erhverv. Det betyder også, at du ikke kan fremleje et værelse i lokaler hvor der drives erhverv.

Når man skal finde ud af hvor mange beboelsesrum lejligheden består af, skal man ikke medregne køkken, toilet/bad, entré eller opbevaringsrum.

Består lejligheden kun af 1 beboelsesrum udover køkken og toilet/bad vil man derfor som lejer ikke have ret til at fremleje, da antallet af personer i så fald vil overstige antallet af beboelsesrum i lejligheden. Dette kræver i så fald udlejers samtykke. Kun i lejligheder hvor der findes 2 eller flere beboelsesrum, kan lejer indgå fremlejeaftale. Udlejer kan kun modsætte sig fremlejen hvis der er rimelig grund til det.

Accessorisk enkeltværelse

For mange kan det ofte være svært at finde ud af om et værelse er accessorisk eller ej.
Det kan være vigtigt om det er det ene eller det andet, da der gælder et kortere opsigelsesvarsel for accessoriske enkeltværelser end alle andre typer lejemål.

Et enkelt værelse i en lejlighed hvor fremlejetager bor sammen med fremlejegiver, kaldes et accessorisk enkeltværelse. Det er et værelse der er en del af fremlejegiverens beboelseslejlighed efter lejelovens § 82, litra a.

Ved et accessorisk enkeltværelse er der et opsigelsesvarsel på 1 måned efter lejelovens § 86, stk. 1. MEN man er dog frit stillet til, at aftale et længere opsigelsesvarsel. Hvis man vælger at aftale et længere opsigelsesvarsel end den ene måned, skal det tilføjes under fremlejekontraktens § 11 om ”særlige vilkår”.

Det kortere opsigelsesvarsel ved de accessoriske enkeltværelser skiller sig ud fra de andre typer af lejemål, da de andre har et udgangspunkt med 3 måneders opsigelsesvarsel.

Det skal du være opmærksom på i en fremlejekontrakt

Der skal laves en skriftlig fremlejekontrakt mellem fremlejegiver og fremlejetager inden man påbegynder fremlejen. Husk at udlejer (fremlejegivers udlejer) har ret til at få en kopi af fremlejeaftalen, hvis udlejer efterspørger dette.

Her er link til standardformular (Trafikstyrelsens)

Når der skal laves en fremlejekontrakt, er der en række punkter, som man skal være særligt opmærksom på:

  • fastsættelse af leje
  • depositum og forudbetalt leje
  • opsigelse og tidsbegrænsning
  • særlige vilkår i fremlejekontraktens § 11

Fastsættelse af leje

Det første man skal være opmærksom på når man skal fremleje et værelse er, at lejelovens regler gælder og at det derfor er vigtigt, at de bliver overholdt.

Dette gælder først og fremmest ved fastsættelse af lejen. Når lejen for værelset skal fastsættes, skal det ske efter det ”lejedes værdi”. For at finde frem til hvad det lejedes værdi er, må man undersøge hvad det koster at leje et værelse i samme kvarter eller område i lejligheder af samme størrelse og med samme lejeniveau. Alt efter hvad man kommer frem til, kan man holde op imod den samlede husleje for lejligheden og på den måde fastlægge lejen.
Man kan også få Huslejenævnet til at fastlægge huslejen for sig mod gebyr.

Det er vigtigt at nævne at huslejenævnet vil komme frem til hvad man mindst kan tillade sig at tage i husleje for enkeltværelset.

Depositum og forudbetalt leje

Når du fremlejer et værelse, kan du tillade dig at tage et depositum og kræve forudbetalt leje inden indflytningen.

Du skal være opmærksom på at et depositum maksimalt må udgøre 3 måneders leje efter Lejelovens § 34, stk. 1, 1. pkt. Har du for eksempel bestemt at den månedlige leje for værelset skal være på 3.000 kr. må du max kræve 9.000 kr. i depositum. Man kan ikke medregne aconto betalinger i i depositummet (for eksempel vand og varme), det er KUN selve lejen, der må udgøre depositummet.

Forudbetalt leje må ligeledes maksimalt udgøre 3 måneders leje efter Lejelovens § 34, stk. 1, 4. pkt.

Størrelse af depositum og forudbetalt leje skal fremgå af fremlejekontraktens § 4.

Opsigelse og tidsbegrænsning

Da værelset ofte vil høre under et accessorisk enkeltværelse, vil der gælde et opsigelsesvarsel på 1 måned. Dette gælder både når fremlejegiver og fremlejetager opsiger fremlejekontrakten.
Man er velkommen til at aftale et længere opsigelsesvarsel, men man kan aldrig aftale et kortere opsigelsesvarsel end 1 måned. Man kan heller ikke aftale, at fremlejegiver har et opsigelsesvarsel på 1 måned og fremlejetager har et opsigelsesvarsel på 3 måneder. Det opsigelsesvarsel man kommer frem til, gælder begge parter.

Hvis man ender med at aftale et længere opsigelsesvarsel end 1 måned, skal man huske at skrive det under fremlejekontraktens § 11 om ”særlige vilkår”.

Man har lov til at tidsbegrænse fremlejekontrakten. Er fremlejekontrakten tidsbegrænset er den uopsigelig i fremlejeperioden, medmindre andet aftales.

Særlige vilkår i fremlejekontraktens § 11

I fremlejekontraktens § 11 om særlige vilkår angives alle de tilføjelser man har til Fremlejekontraktens §§1-10. Man kan aftale meget, men man kan ikke aftale åbenlyst urimelige aftaler.

Det kan for eksempel være, at det er angivet i fremlejekontraktens § 10, at man har lov til at holde husdyr. Men derudover kan det være at der gælder nogle særlige husdyr vilkår, såsom at det ikke gælder store hunde, men kun små hunde. Dette skal fremgå af § 11, da det er en tilføjelse til § 10.

Det er i § 11 at du kan komme med dine egne tilføjelser.

Der skal laves en skriftlig fremlejekontrakt mellem fremlejegiver og fremlejetager inden man påbegynder fremlejen, som udlejer skal have en kopi af.

Fremleje af værelse og SKAT

I forbindelse med fremleje kan der også være tvivl om hvorvidt, der skal betales skat af de lejeindtægter man opnår ved fremlejetagers lejebetaling.

Som udgangspunkt skal man betale skat af sine lejeindtægter. Dog har alle et bundfradrag. Der skal kun betales skat af den lejeindtægt, der overstiger dette bundfradrag.

Det er vigtigt at finde ud af hvad den samlede husleje er om året, da bundfradraget normalt vil udgøre 2/3 dele af den samlede husleje om året.

Eksempel: Er din samlede husleje om måneden på 8.000 kr. vil den samlede husleje om året være på 96.000 kr.
2/3 dele af 96.000 kr. er 64.000 kr.

Hvis der betales 4.000 om måneden for fremleje af værelse, vil den samlede lejeindtægt være på 48.000 kr. om året og det vil altså ikke overstige bundfradraget på de 64.000 kr. I dette tilfælde vil der ikke skulle betales skat af noget.

Generelt hvis man vil undgå at betale skat af lejeindtægterne, er det en god huskeregel, at man kan tage halvdelen af den månedlige husleje, i leje for værelset. Her vil man være sikker på at skat ikke kommer efter en.

Skulle det dog være tilfældet at lejeindtægterne overstiger bundfradraget, skal indtægten skrives ind som personlig indkomst. Her skriver man den indtægt ind efter man har fratrukket bundfradraget. Dette skrives på årsopgørelsen og forskudsopgørelsen.

Ovenstående er vores umiddelbare vurdering af reglerne. Da vi ikke er skatteretseksperter, men alene eksperter i lejeloven. Vi henviser derfor til, at du altid kontakter SKAT, hvis du er i tvivl og ønsker bindende rådgivning om dette.

Har du brug for mere hjælp til fremleje af værelse?

Har du brug for mere hjælp og har du nogle spørgsmål til Fremleje af værelse?

Eller generelle spørgsmål inden for lejeret?

Hos os kan du få juridisk rådgivning til en fast, god pris. Du kender priserne på forhånd og ved, hvad det koster at få hjælp:

 

1498884166_Arrow_Download

LÆS OM VORES RÅDGIVNING HER

 

 

Sharing is caring. Del gerne denne artikel på de sociale medier 🙂