Fremleje regler

Fremleje regler – læs om alle reglerne forklaret af jurist her

Fremleje regler. Hvordan er reglerne for fremleje? Hvad er fremleje overhoved? Hvad er delvis fremleje – er det, hvis man kun fremlejer et værelse? Og hvad med fremleje regler andelsbolig? Hvordan er det med fremleje og opsigelse?

Dette og meget mere kan du læse om i denne artikel om fremleje regler. Artiklen er en komplet guide omkring reglerne.

Hvis du har brug for juridisk hjælp til nærmere forståelse af reglerne, er du altid velkommen til at kontakte os.

 

LÆS MERE OM VORES JURIDISKE RÅDGIVNING HER OG FÅ HJÆLP NU

Læs hele artiklen herunder.

Fremleje regler kort fortalt

Bor du til leje, og skal du ud og rejse? Eller har du anden midlertidig fraværsårsag, som er gyldig?

Så kan du normalt fremleje din lejlighed. Ja, faktisk så har du i en række tilfælde ligefrem pligt til at fremleje lejligheden, fordi du har en pligt til at benytte det lejede.

Fremleje betyder, at du lader en anden flytte ind i en begrænset periode imod, at vedkommende betaler en leje til dig. Du skal som den oprindelige lejer stadig betale den leje, som du og udlejeren har aftalt i lejekontrakten.

Der er dog en del regler, og de kan være ret komplekse.

For hvornår må man fremleje? Hvordan er reglerne for at tillade fremleje?

Kort fortalt må du fremleje hele boligen, hvis følgende betingelser er opfyldt:

  • Det lejede er udelukkende udlejet til beboelse (der må ikke være noget erhverv)
  • Fremelejen sker som udgangspunkt maksimalt i 2 år
  • Lejeren (den, der oprindeligt boede i boligen) skal have et fravær, der kun er midlertidigt fx ferieophold, sygdom eller lignende (lejeren skal have til hensigt at vende tilbage)
  • Ejendommen skal omfatte 13 eller flere beboelseslejligheder
  • Det samlede antal personer i lejeboligen må ikke ved indgåelsen af fremlejeaftalen overstige antallet af beboelsesrum
  • Udlejer må ikke have en rimelig grund til at modsætte sig fremlejeforholdet (fx hvis fremlejetageren har udøvet vold, chikane eller lignende)
  • Der er lavet en skriftlig fremlejeaftale, som udlejer har fået en kopi af

Der gælder nogle lidt andre regler, hvis du kun fremlejer dele af lejeboligen. For eksempel hvis du vil have en ven eller veninde boende uden at skulle i kontakt med udlejer. Dette kaldes også for ‘delvis fremleje’, hvilket du kan læse mere om nedenfor.

Hvad er fremleje?

Der er mange, der bytter lidt rundt på begreberne leje og fremleje. Så lad os lige få dem helt på plads.

Man kan korte en fremleje definition ned til:

Fremleje er, når en lejer overlader brugsretten til sin bolig til en anden person (fremlejetager) for en begrænset periode mod betaling af vederlag (en bestemt husleje).

Det er derfor tilfældet, hvor en lejer flytter, men ikke opsiger lejekontrakten med udlejeren. I stedet laver lejeren en ny aftale om leje med en anden lejer, som så bliver det, man kalder for en ‘fremlejetager’.

(Artiklen fortsætter under billedet…)

Fremleje er, når en lejer overdrager brugsretten midlertidigt til en anden imod betaling af leje. Der gælder en del regler for fremleje bl.a. at fremlejen kun må ske i 2 år.

Fremleje regler for hele lejeboligen

Vi har allerede fortalt lidt kort om fremlejereglerne, hvis du ønsker at fremleje hele lejeboligen (og ikke kun et værelse eller lignende). 

Men lad os gå lidt mere i dybden med dem. Og hvis du er i tvivl om noget, så er du altid velkommen til at kontakte os. Du kan få juridisk rådgivning til en god pris pr. telefon eller e-mail.

Reglerne om fremleje handler om, at lejer har en pligt til at benytte det lejede. Hvis lejeren i hvert fald i en periode har bopæl et andet sted, så skal lejeren sørge for, at det lejede stadig bliver benyttet. Derfor har lejeren efter lejeloven en ret til at fremleje lejeboligen.

Dette må dog ikke forveksles med udlån af lejeboligen, da det er ulovligt – også selvom det kun er nogle få overnatninger eller lignende. Forskellen er, at ved udlån modtager den oprindelige lejer ikke noget vederlag til gengæld for brugsretten. Lejerne lader altså en anden bo i boligen ‘gratis’.

Normalt må du gerne fremleje boligen, hvis:

  • Det lejede er udelukkende udlejet til beboelse (der må ikke være noget erhverv)
  • Fremelejen sker som udgangspunkt maksimalt i 2 år
  • Lejeren (den, der oprindeligt boede i boligen) skal have et fravær, der kun er midlertidigt fx ferieophold, sygdom eller lignende (lejeren skal have til hensigt at vende tilbage)
  • Ejendommen skal omfatte 13 eller flere beboelseslejligheder
  • Det samlede antal personer i lejeboligen må ikke ved indgåelsen af fremlejeaftalen overstige antallet af beboelsesrum
  • Udlejer må ikke have en rimelig grund til at modsætte sig fremlejeforholdet (fx hvis fremlejetageren har udøvet vold, chikane eller lignende)
  • Der er lavet en skriftlig fremlejeaftale, som udlejer har fået en kopi af

Typisk er det disse 3 krav, som volder problemer:

  • Fremeleje i højst 2 år
  • Kun midlertidigt fravær
  • Udlejerens rimelige grund til at modsætte sig fremlejeforholdet

Så lad os se lidt nærmere på disse 3 krav. Og hvis du er i tvivl, så hellere kontakte en jurist en gang for meget end en gang for lidt.

 

LÆS MERE OM VORES JURIDISKE RÅDGIVNING HER OG FÅ HJÆLP NU

 

Fremleje i højst 2 år

Lejer har ret til fremleje i op til 2 år. Dette står i lejelovens § 70:

§ 70. En lejlighed, der udelukkende er udlejet til beboelse, har lejeren ret til at fremleje i indtil 2 år, når lejerens fravær er midlertidigt og skyldes sygdom, forretningsrejse, studieophold, midlertidig forflyttelse el. lign.

Der er ikke noget krav om, at fremlejeaftalen skal vare i 2 år. Lejeren og fremlejeren kan godt aftale en kortere fremlejeperiode.

Hvis der er aftalt en fremlejeperiode på mere end 2 år, kan udlejer nægte at anerkende det. Udlejer har ikke nogen pligt til at acceptere en fremlejeaftale på mere end 2 år. Udlejer har kun pligt til at acceptere en fremlejeaftale, hvis alle betingelserne – herunder en fremlejeaftale på maks. 2 år – er opfyldt 

Der er en del diskussion i litteraturen om fremleje på over 2 år. Det bl.a. diskuteret, om fremleje kan ske i mere end 2 år med ny begrundelse, men til samme fremlejetager.

Hvis lejeren ønsker at forlænge fremlejeaftalen uden udlejerens accept, anbefaler vi, at man tager kontakt til os, da reglerne for dette er indviklede.

Kun midlertidigt fravær

Fremleje er kun tilladt, “når lejerens fravær er midlertidigt og skyldes sygdom, forretningsrejse, studieophold, midlertidig forflyttelse el. lig”, som der står i lejeloven.

Det betyder, at fraværet kun må være midlertidigt. Lejeren skal have til hensigt at vende permanent tilbage til lejemålet.

Hvis det kan godtgøres, at lejeren ikke har til hensigt at flytte tilbage i den pågældende lejlighed, kan udlejer nægte fremleje – uanset om lejer ellers dokumenterer, at de andre betingelser er overholdt.

Følgende vil normalt være lovlige årsager til midlertidigt fravær og dermed lovlig fremleje:

  • Sygdom
  • Ferieophold
  • Forretningsrejse
  • Studieophold
  • Militærtjeneste
  • Fægselsstraf

Et eksempel som ikke er lovligt er, hvis lejeren flytter sammen med sin kæreste, men ønsker mulighed for at flytte tilbage i lejligheden, hvis han og kæresten skulle gå fra hinanden. Dette fremgår af en dom fra Østre Landsret fra år 2002 (ved navn T:BB 2002.323 Ø). Kontakt os for at høre nærmere om reglerne.

(Artiklen fortsætter under billedet…)

Fremleje ferie og rejse
Hvis lejer midlertidigt skal rejse eller på ferie, er dette en gyldig fremlejegrund. Lejeren skal blot overholde de øvrige betingelser i lejeloven om fremlejen.

Udlejerens rimelige grund til at modsætte sig fremlejeforholdet

Hvis udlejer opfylder alle de øvrige betingelser for lovligt at kunne fremleje, har udlejer en lille mulighed for at kunne modsætte sig fremleje, hvis udlejer har “rimelig grund” til dette.

Det er dog en sjælden undtagelse, der meget sjældent bliver benyttet. Hvis lejeren opfylder alle de øvrige betingelser for fremleje, vil udlejer have svært ved at benytte denne undtagelse. Der skal med andre ord være meget tungtvejende grunde til, at udlejer har en “rimelig grund” til at modsætte sig fremlejeforholdet.

I praksis har der været meget tvivl i den juridiske litteratur om, hvornår reglen kan benyttes. Det nævnes som eksempler, at udlejer kan påberåbe sig denne regel, hvis fremlejetagerens tilstedeværelse i ejendommen vil være til væsentlig ulempe for udlejer fx:

  • Fremlejetager har tidligere udøvet vold
  • Fremlejetager har tidligere udøvet chikane
  • Fremleje tager har tidligere i væsentlig graf misligholdt en lejeaftale med udlejer

Hvis udlejer uberettiget nægter at godkende fremlejeaftalen, vil udlejeren kunne pådrage sig erstatningsansvar for lejers tab.

Det betyder, at lejer kan hive udlejer i retten, hvis udlejer ikke godkender en fremlejeaftale. I retten vil lejeren kunne forsøge at kræve erstatning for det tab, som lejeren har haft ved ikke at kunne fremleje boligen under det midlertidige fravær. Det er derfor vigtigt, at udlejer ikke nægter at godkende, medmindre udlejer er sikker på, at han er berettiget til det efter loven.

Hvis du er udlejer og ønsker nærmere rådgivning om, hvornår du kan nægte en fremlejeaftale efter loven uden at få en retssag på nakken, er du velkommen til at kontakte os for nærmere juridisk rådgivning om dette.

Fremleje regler for værelse – delvis fremleje

Der gælder nogle andre regler, hvis lejer kun ønsker at fremleje en del af boligen fx kun et enkelt værelse. Dette kaldes for ‘delvis fremleje’.

Der gælder også nogle krav, som skal opfyldes ved delvis fremleje, men det er ikke helt de samme som ved fremleje af hele boligen.

Betingelserne for delvis fremleje er:

  • Det lejede er en beboelseslejlighed (ikke noget erhverv)
  • Højst halvdelen af lejlighedens beboelsesrum benyttes af en anden end lejeren
  • Det samlede antal personer, der bo i lejlighed må ikke overstige antallet af beboelsesrum
  • Der skal laves en skriftlig fremlejeaftalen, og udlejer skal have en kopi af denne
  • Fremlejeaftalen skal have en vis varighed (der må ikke være tale om enkelte overnatning eller andre ophold at kortere varighed)

Hvis lejer ikke laver en skriftlig fremlejeaftale, kan det være ophævelsesbegrundelse. Det betyder, at hvis lejer lader en ven sove på sofaen i lejligheden for en periode uden at lave en skriftlig fremlejeaftale, kan udlejer i visse tilfælde smide lejer ud – dette kaldes også for udsættelse af lejer.

Fremleje regler andelsbolig

Hvordan er det så med fremleje regler andelsbolig?

Som udgangspunkt er reglerne de samme. Dog skal man være opmærksom på, at fremlejeregler i en andelsboligforening kan være anderledes.

Man skal derfor først og fremmest kigge i reglerne i vedtægterne. Det er andelsboligforeningens vedtægter, der er “andelsboligforeningens lov”.

Hvis du stadig er i tvivl om reglerne for fremleje i en andelsbolig, er du velkommen til at kontakte os for nærmere rådgivning omkring dette.

 

BRUG FOR HJÆLP? FÅ UFORPLIGTENDE TILBUD HER

 

Fremleje opsigelse

Fremleje og opsigelse er ret komplekst.

Vi anbefaler altid, at du rådfører dig med en jurist, hvis du ønsker at opsige en fremlejeaftale, eller hvis du selv bor til fremleje og ønsker at opsige aftalen. Du kan kontakte os her for at få yderligere rådgivning om opsigelse af fremlejeaftale.

Reglerne er nemlig ret indviklede og afhænger af den konkrete situation.

Kort kan det dog nævnes, at fremlejegiveren som udgangspunkt ikke kan opsige fremlejeaftalen. Lejeloven gælder nemlig også for fremlejeforhold. Det betyder, at fremlejegiveren i visse tilfælde godt kan opsige fremlejeaftalen, men med bestemte varsler. For eksempel 1 år i de tilfælde, hvor opsigelsen er begrundet med, at fremlejegiver ønsker at benytte det fremlejede.

Derudover gælder det, at en mindre opsigelsesvarsel fra fremlejetagers side ikke vil være gyldigt.

For fremlejetagers side er der normalt et opsigelsesvarsel på 3 måneder til den første hverdag i måneden, medmindre andet er aftalt, eller der er tale om fremleje af enkeltværelser.

Få uforpligtende tilbud på, hvad det vil koste at få hjælp her.

Brug for hjælp til fremleje regler?

Har du brug for mere hjælp til fremleje regler?

Eller hjælp til andet inden for lejeret?

Her på eJura.dk kan du også få svar på dine spørgsmål om reglerne i lejeloven online eller telefonisk med personlig juridisk rådgivning. Du kan derfor få hjælp, uanset hvor i landet, du befinder dig. Vil du mødes fysisk i København, kan vi selvfølgelig også finde ud af det.

Der er aldrig to sager, der er ens. Derfor tager vi gerne en uforpligtende snak med dig om sagen.

Derefter får du et uforpligtende tilbud på, hvad det vil koste at få hjælp fra os.

Hvis vi skal hjælpe dig med sagen laver vi en samarbejdsaftale, så du har prisen og arbejdets omfang på skrift, inden vi påbegynder arbejdet. Det betyder, at du ikke behøves være bange for en dyrere advokatregning, end du havde regnet med. Hvis du har et budget, kan vi skrive det ind i samarbejdsaftalen, så du ikke får en ‘uheldig’ oplevelse.

En advokat kan sagtens tage 2.500 kr. i timen, når de skal besvare dine spørgsmål. Vores timepriser er ca. det halve, men hvor lang tid der skal bruges på sagen afhænger af flere faktorer.

Få et uforpligtende tilbud på, hvad det vil koste at hjælpe dig her:

 

1498884166_Arrow_Download

FÅ UFORPLIGTENDE TILBUD HER

 

Sharing is caring. Del gerne denne artikel på de sociale medier 🙂

1 kommentar

  • Alexander Bojsen, uddannet jurist og cand.jur.

    Hvis du har brug for juridisk rådgivning, kan du booke rådgivning her: https://ejura.dk/raadgivning/

  • Comments for this post are closed.