Indvendig vedligeholdelse

Indvendig vedligeholdelse – læs om reglerne for udlejer og lejer

Indvendig vedligeholdelse. Hvad er det? Hvad står der i lejeloven? Hvordan finder jeg ud af, hvem der skal står for den indvendige vedligeholdelse? Hvad er forskellen på den indvendige vedligeholdelse og udvendig vedligeholdelse? Hvad er en vedligeholdelseskonto? Hvad skal lejer være opmærksom på, når indvendig vedligeholdelse påhviler lejer?

Det og meget mere kan du læse mere om og få svar på i denne artikel.

Hvis du har brug for juridisk rådgivning, hjælper vi gerne. Vi har rådgivningsløsninger til faste og gode priser.

Læs mere om vores juridiske rådgivning her.

Læs hele artiklen herunder.

Indvendig vedligeholdelse forklaret på 2 min.

Få forklaret reglerne for indvendig vedligeholdelse på 2 min. her. Hvis du har brug for mere uddybning, kan du læse mere i resten af artiklen.

Hvad er indvendig vedligeholdelse?

Indvendig vedligeholdelse er:

  • maling
  • hvidtning
  • tapetsering og
  • lakering af gulve

Hvem har den indvendige vedligeholdelsespligt?

Hvis der ikke er aftalt noget i lejekontrakten, er det udlejeren. Hvis det er aftalt, at det er lejeren, der har vedligeholdelsespligten, vil det ofte stå i lejekontraktens § 8.

Hvad kan udlejer kræve, hvis lejer har den indvendige vedligeholdelsespligt?

Maling, hvidtning, tapetsering og behandling af gulve ved fraflytning.

Alt afhængig af, hvordan standen var ved indflytning og hensyn til ejendommen og det lejedes karakter ved fraflytning, kan udlejer normalt kræve dette ved fraflytning. Udlejer skal lave fraflytningsrapport eller lignende opgørelse ved fraflytning. Rapporten/opgørelsen skal fremsendes til leje inden for 14 dage efter lejerens fraflytning.

Udlejer kan tillige kræve andre skader og mangler ved det lejede, som ikke er omfattet af vedligeholdelsespligten (maling mv.), men som skyldes lejerens ansvarspådragende adfærd.

Hvad hvis udlejeren har den indvendige vedligeholdelsespligt?

Så har udlejer pligt til at føre vedligeholdelseskonto. Udlejeren skal årligt afsætte 45 kr. pr. m2 i år 2019 efter reglerne i lejelovens § 22.

Hvilke rettigheder har lejer, hvis udlejer har den indvendige vedligeholdelsespligt?

Lejer har visse rettigheder, hvis udlejer har den indvendige vedligeholdelespligt:

  1. Lejeren kan kræve maling, tapetsering og lignende, når det er nødvendigt, og afhængig af sagen, om der penge på vedligeholdelseskontoen
  2. Lejer kan kræve at få oplyst beløbet på vedligeholdelseskontoen én gang om året.

Hvis der er et beløb, der svarer til mere end 3 x årlige betalinger på kontoen, gælder der nogle ‘udvidede regler’. Hvis det er tilfældet, kan lejer kræve, at det beløb, der overstiger de 3 x årlige indbetalinger, skal anvendes til andre “rimelige” og “hensigtsmæssige” vedligeholdelsesarbejder i ejendommen.

Når lejemålet er opsagt eller ophørt, kan lejer ikke længere kræve, at der bruges penge fra vedligeholdelseskontoen. Kontoen videreføres til den nye lejer ved genudlejning.

Du kan læse meget mere om reglerne herunder.

Hvad er indvendig vedligeholdelse?

Lad os starten med hvad indvendige vedligeholdelse overhovedet er for noget.

I lejelovens forstand skelner man mellem 2 begreber om vedligeholdelse:

  1. Indvendig vedligeholdelse
  2. Udvendig vedligeholdelse

Nogle tror fejlagtigt, at indvendig vedligeholdelse er alt vedligeholdelse, der vedrører det indvendige i ejendommen, mens det udvendige er alt, der er udvendigt. Dette er dog forkert.

Indvendig vedligeholdelse er ‘kun’:

  • Maling
  • Hvidtning
  • Tapetsering
  • Og normalt også behandling af gulve herunder lakering mv.

Udvendig vedligeholdelse er i princippet ALT andet vedligeholdelse end dette. Også selvom det er indendørs.

Hvor står det så henne?

Den indvendige vedligeholdelse fremgår af lejeloven. I lejelovens § 21 står der bl.a.:

“§ 21. (…) Ved indvendig vedligeholdelse forstås vedligeholdelse af lejligheden med hvidtning, maling, tapetsering og lakering af gulve. (…)”

Hvordan finder du så ud af, hvem der står for den indvendige vedligeholdelse? Det kan du læse mere om herunder i næste afsnit.

(Artiklen fortsætter under billledet…)

Indvendig vedligeholdelse maling
Indvendig vedligeholdelse består af maling, hvidtning, tapetsering og lakering af gulve mv. Dette fremgår af lejeloven. Alt andet vil normalt være ‘udvendig vedligeholdelse’.

Hvem står for indvendig vedligeholdelse?

Hvem står for indvendig vedligeholdelse?

Reglerne er sådan, at:

  1. Hvis der ikke er aftalt andet, har udlejeren den indvendige vedligeholdelsespligt
  2. Det kan dog aftales fx i lejekontraktens § 8, at lejeren har den indvendige vedligeholdelsespligt

Så udgangspunktet er, at det er udlejer. Men det kan aftales, at det i stedet er lejeren, der har den indvendige vedligeholdelsespligt.

Du skal derfor kigge i lejekontrakten. Normalt står det i lejekontraktens § 8, hvis den almindelige typeformular for lejekontrakter er anvendt.

Det kan også være aftalt, at lejeren kun har visse dele af den indvendige vedligeholdelsespligt. Dette vil normalt stå i lejekontraktens særlige vilkår under § 11.

Den indvendige vedligeholdelse vil svare til det, der er nævnt i § 21 om maling, hvidt, tapetsering mv., men kan være uddybet og specificeret yderligere i lejekontraktens § 11.

Hvis udlejer ikke har aftalt, at lejeren har den indvendige vedligeholdelsespligt, har udlejeren krav til at føre vedligeholdelseskonto mv. Dette kan du lære mere om længere nede i artiklen.

Men hvad er forskellen helt konkret på indvendig og udvendig vedligeholdelse? Det kan du læse mere om her i næste afsnit.

Forskellen på indvendig og udvendig vedligeholdelse

Mange misforstår begreberne “indvendig” og “udvendig” vedligeholdelse.

Faktisk er det afgørende ikke, om der er tale om arbejder indvendigt i ejendommen eller udvendigt i ejendommen. Det afgørende er, om der er tale om vedligeholdelse efter lejelovens § 21. Hvis ikke, vil det være udvendig vedligeholdelse. Også selvom det i ejendommen er indvendigt.

Forskellen på indvendig og udvendig vedligeholdelse er derfor:

  • Indvendig vedligeholdelse = maling, hvidtning, tapetsering og behandling af gulve
  • Udvendig vedligeholdelse = alt andet – også selvom det er indvendigt

Men kan udlejer så gyldigt aftale noget andet i lejekontrakten? Det kan du få svaret på lige herunder.

 

1498884166_Arrow_Download

FÅ RÅDGIVNING OM REGLER FOR INDVENDIG VEDLIGEHOLDELSE HER

 

Kan udlejer fravige lejelovens regler om vedligeholdelsespligter?

Udlejer kan i lejekontrakten have lavet andre aftaler om lejers overtagelse af vedligeholdelsespligter. Men vil være gyldigt?

I vidt omfang vil reglerne om udlejerens vedligeholdelsespligter være ufravigelige.

Det afhænger dog af den konkrete sag og vil være en konkret vurdering og afhænger også af, om der er tale om småhus mv.

Hvis udlejer har aftalt en fravigelse af reglerne i lejeloven om vedligeholdelsespligt, vil der fx gælde forskellige betingelser bl.a.:

  • Aftalen skal være fremhævet, udtrykkelig og nøje specificeret
  • Aftalen må ikke være af en sådan karakter, at den kan tilsidesættes i medfør at aftalerettens almindelige ugyldighedsregler, særligt hvis aftalen er urimelig eller i strid med redelig handlemåde
  • Aftalen skal kunne fortolkes klart og tydeligt (vilkåret må ikke blive fortolket på en måde, der er mere gunstig for lejeren)

Da en fravigelse af lejerens vedligeholdelsespligt skal være nøje specificeret, vil det ofte betyde, at det er nødvendigt at opremse en lang række bygningsdele og installationer i lejekontraktens § 11.

Hvis det er aftalt, at lejeren har overtaget nogle af udlejerens vedligeholdelsespligter, vil beløbet til udvendig vedligeholdelse normalt sættes ned.

Leje af villaer og lignende

For lejeaftaler om leje af villaer og lignende, vil lejemålets særlige karakter ofte give lejeren en opfattelse af, at han i højere grad, end hvad ellers tilfældet, tillægges en vedligeholdelsespligt svarende til ejers. For eksempel kan det pålægges, at lejeren skal vedligeholde haven.

Men ved leje af villa gælder der ikke nogen pligt for lejeren til at udskifte væsentlige bygningsdele som for eksempel:

  • Vinduer
  • Tag
  • Døre
  • Varmeinstillationer

Dette gælder, medmindre det gyldigt kan bevises, at det ikke vil være aftaleretligt ugyldigt som for eksempel urimeligt eller i strid med redelig handlemåde mv.

Men hvordan er reglerne så, når det gyldigt er aftalt, at den indvendige vedligeholdelsespligt påhviler lejer? Få svaret lige herunder.

(Artiklen fortsætter under billedet…)

Vedligeholdelse af have
Selvom lejer normalt ikke kan kræves at skulle vedligeholde andet end i form af maling, tapetsering, hvidtning og lakering af gulve, kan lejer alligevel blive påkrævet at skulle vedligeholde haven. Ved leje af villa er dette normalt og gyldigt, at lejer skal vedligeholde haven.

Når indvendig vedligeholdelse påhviler lejer

Når indvendig vedligeholdelse påhviler lejer, vil lejeren have visse pligter. Det vil ofte fremgå af lejekontraktens § 8, om denne del af vedligeholdelsen påhviler lejer eller ej.

Men hvad betyder det, hvis den indvendige vedligeholdelsespligt påhviler lejer? Helt grundlæggende betyder det, at lejeren i hele lejeperioden er forpligtet til at holde det lejede forsvarligt og vedligeholde det.

Den indvendige vedligeholdelse for lejeren vil svare til den, der er nævnt i lejelovens § 21, om at vedligeholdelsen omfatter:

  • maling
  • hvidtning
  • tapetsering og
  • lakering af gulve

Hvor ofte skal lejer foretage indvendig vedligeholdelse, hvis den påhviler lejeren?

Udgangspunktet er, at det i princippet skal foretages så ofte, det er påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter. Men lejeren fastsætter dog selv i vidt omfang, hvordan vedligeholdelsesstanden skal være under lejeperioden.

Udlejeren vil derfor normalt først kunne kræve vedligeholdelsesarbejder i form af maling, hvidtning, tapetsering og lakering af gulve i forbindelse med fraflytningen. Dette skal være nævnt og specificeret i en form for fraflytningsrapport eller opgørelse ved fraflytningen. 

Der gælder særlige regler, som udlejeren skal overholde ved fraflytningen for at kunne kræve vedligeholdelsesarbejderne ved fraflytningen. Dette kan du læse mere om i vores artikel om i vores artikler om fraflytningssyn og fraflytningsrapport.

Normalistandsættelse og nyistandsættelse ved fraflytning

Der kan ikke kræves nyistandsættelse i lejekontrakter indgået efter d. 01.07.2015. I disse lejekontrakter kan kun kræves normalistandsættelse under hensyn til de arbejder, der er nævnt i lejelovens § 19, stk. 2, ejendommens og det lejedes karakter, standen ved indflytning osv.

Hvis lejekontrakten er indgået før d. 01.07.2015, kan der dog gyldigt være aftalt, at boligen skal afleveres nyistandsat ved fraflytning. Dog skal udlejer overholde nogle betingelser. 

Dette kan du læse mere om i vores artikel om lejeloven fraflytning.

Men hvad så hvis det er udlejeren, der har den indvendige vedligeholdelsespligt? Det kan du læse mere om i næste afsnit.

Vedligeholdelseskonto når udlejer har den indvendige vedligeholdelse

Hvis udlejeren har den indvendige vedligeholdelsespligt, skal udlejeren overholdelse reglerne om vedligeholdelseskonto.

Udlejeren skal have det, der kaldes en indvendig vedligeholdelseskonto. Udlejeren skal årligt afsætte 45 kr. pr. m² årligt for 2019 efter reglerne i lejelovens § 22. Beløbet reguleres årligt efter Danmarks Statistiks nettoprisindeks.

Dette beløb kan lejeren kræve benyttet frem til ophør eller opsigelse af lejemålet. Beløbet kan kun benyttes til de vedligeholdelsesarbejder, der er nævnt under § 21 i lejeloven, det vil sige maling, hvidtning, tapetsering, lakering af gulve osv.

Hvis lejeren helt har overtaget vedligeholdelsespligten fx ved aftale i lejekontraktens § 8, skal der selvfølgelig ikke indbetales noget beløb på nogen konto overhoved.

For værelseslejemål, det vil sige udlejning af enkelte værelser, gælder der som udgangspunkt ingen regler. Som udgangspunkt vil udlejer ikke være forpligtet til at foretage nogle indbetalinger på nogen vedligeholdelseskonto.

Regler for udlejers pligt til indvendig vedligeholdelseskonto

Men hvilke regler gælder så helt præcist for udlejeren angående den indvendige vedligeholdelseskonto?

Der gælder bl.a.:

  • Udlejer skal aflægge skriftligt regnskab for kontoens udvisende
  • Lejer har ret til at få oplyst beløbet årligt senest 3 måneder efter regnskabsårets udløb efter lejelovens § 22, stk. 4
  • Lejer kan kræve udførelse af indvendige vedligeholdelsesarbejder, når det er nødvendigt og når udgiften kan afholdes inden for det beløb, der er til rådighed på kontoen, jf. lejelovens § 23, stk. 1
  • Udlejeren skal videreføre vedligeholdelseskontoen fra en eventuel tidligere lejer, hvis udlejeren havde den indvendige vedligeholdelsespligt

Hvis udlejeren ikke overholder reglerne, kan lejer sende sagen i Huslejenævnet.

Der er ikke noget krav om, at udlejeren har pligt til at holde vedligeholdelseskontoen adskilt fra sin øvrige formue. Det er derfor ikke et krav, at indbetalingerne på nogen måde skal individualiseres eller indbetales på en særskilt bankkonto. Men udlejer har regnskabspligt efter reglerne i lejeloven og skal derfor nøje føre regnskab for kontoen.

Som nævnt kan lejeren kun kræve arbejde udført under visse betingelser.

Lejeren kan kun kræve maling, hvidtning, tapetsering, lakering af gulve osv., når:

  1. det er nødvendigt og
  2. der er penge nok til rådighed på kontoen

Hvis det ikke er nødvendigt med maling, hvidtning osv., eller der ikke er penge nok på kontoen, kan lejeren altså ikke kræve, at udlejeren foretager dette.

Hvornår er det så nødvendigt? Det vil selvfølgelig være en konkret vurdering. Hvis du har brug for en konkret vurdering af din sag, hjælper vi gerne med at vurdere det. Hvis der ikke er enighed om tvisten, kan den indbringes for Huslejenævnet.

Hvornår kan man så vurdere, om der er penge nok på kontoen? Til dette kan der indhentes et bindende tilbud og få det afklaret i forhold til kontoens saldo. Hvis arbejdet ikke kan udføres for det beløb, der står på kontoen, kan udlejer gyldigt afvise lejerens krav.

(Artiklen fortsætter under billedet…)

Indvendig vedligeholdelseskonto
Hvis udlejer har den indvendige vedligeholdelse, skal udlejeren overholde reglerne for den indvendige vedligeholdelseskonto. Udlejer skal holde regnskab over vedligeholdelseskontoen, som kan anvendes af lejeren til vedligeholdelse i form af maling, tapetsering osv.

Hvis der står et beløb højere end svarende til 3 x årlige indbetalinger på vedligeholdelseskontoen

Hvis der står et beløb højere end, hvad der svarer til 3 x årlige indbetalinger, gælder der nogle særlige regler for udlejerens almindelige pligt til at vedligeholde ejendommen og behandle det lejede forsvarligt.

I dette tilfælde, kan udlejer blive krævet at skulle foretage vedligeholdelsesarbejder, hvis lejeren ønsker det. Også selvom der ikke er tale om reel indvendig vedligeholdelse – altså maling, hvidtning, tapetsering og gulvbehandling.

Lejren kan nemlig kræve udførelse af andre rimelige og hensigtsmæssige vedligeholdelsesarbejder, som ikke nødvendigvis bare er en del af den indvendige vedligeholdelsespligt. 

Lad os tage et eksempel:

Eksempel: Udlejer har den indvendige vedligeholdelsespligt. Boligen er på 50 m2.
Udlejer skal derfor betale 45 kr. pr. m2 i år 2019, hvilket svarer til 2.250 kr. om året (45 kr. x 50 m2)
.

På vedligeholdelseskontoen står der 10.000 kr. Lejer kan derfor kræve vedligeholdelsesarbejder for det resterende beløb, som er 3.250 kr. beregnet efter 2019-satsen (10.000 kr. – 6.750 kr., som svarer til 3 x årlige indbetalinger)

Men hvad kan lejer så kræve, at dette beløb bliver brugt på?

Det kan for eksempel være:

  • Mindre renoveringer af for eksempel bad og køkken
  • Udskiftninger af hårde hvidevarer, selvom de stadig er funktionsdygtige
  • Udskiftning af køkkenbordplade
  • Opsætning af nye fliser

Men lejeren kan dog ikke kræve deciderede “forbedringsarbejder”.

Når lejer ønsker maling, lakering af gulve eller andre indvendige vedligeholdelsesarbejder

Hvis udlejeren har den indvendige vedligeholdelsespligt, og lejeren ønsker vedligeholdelsesarbejder udført, gælder der visse regler.

Som nævnt tidligere skal det arbejderne normalt være nødvendige, og der skal være penge nok på vedligeholdelseskontoen.

Men der melder sig bl.a. spørgsmål som:

  • Hvem må bestemme håndværkerne?
  • Og hvem må bestemme for eksempel fave- og tapetvalg?

For at besvare spørgsmålene, skal det først og fremmest vurderes, hvad der er aftalt. Står der er noget om, at lejer må bestemme dette i lejekontrakten?

Hvis ikke der er aftalt noget om det, er det udlejeren der som hovedregel må bestemme hvilke håndværkere, der skal udføre arbejdet samt farve- og tapetvalg mv. Lejer har heller ikke krav på at udføre arbejdet selv og så få udbetalt beløbet til sig selv.

Hvad sker der med vedligeholdelseskontoen, når lejeforholdet ophører?

Hvis lejemålet er opsagt af enten lejer eller udlejer eller ophører af anden grund, har lejeren ikke længere ret til at kræve udførelse af vedligeholdelsesarbejder.

Dette står i lejelovens § 23, stk. 3, hvor der står:

“§ 23. Stk. 3. Er lejeaftalen opsagt af en af parterne, kan lejeren ikke fremsætte krav efter stk. 1 og 2.”

Dog må udlejer gerne anvende midler fra kontoen til arbejder vedrørende indvendig vedligeholdelse ved ophør, men udlejeren har ikke nogen pligt til dette.

Hvis udlejeren genudlejer boligen, skal kontoen videreføres med den nye lejer. Så hvis udlejeren lejer boligen ud igen, skal udlejeren altså videreføre den gamle vedligeholdelseskonto med den nye lejer. 

Udlejer har pligt til at oplyse den nye lejer om, hvilket beløb, der er til rådighed, ved lejemålets begyndelse. Dette gælder dog kun, hvis udlejeren fortsat har den indvendige vedligeholdelsespligt. 

Hvis lejekontrakten med den nye lejer – i modsætning til med den gamle lejer – bestemmer, at det er lejeren, der har den indvendige vedligeholdelsespligt, har udlejeren ikke pligt til at føre vedligeholdeleskonto og meddele saldoen på kontoen.

Hvordan er reglerne så ved salg af bolig?

Hvis udlejeren har den indvendige vedligeholdelsespligt og dermed en vedligeholdelseskonto, har den nye ejer pligt til at videreføre kontoen. Ved salg af bolig med lejer fortsætter kontrakten nemlig på uændrede vilkår.

Brug for juridisk rådgivning om indvendig vedligeholdelse?

Der er mange regler for indvendig vedligeholdelse i lejeloven. Reglerne kan være kompleks.

Hvis du stadig sidder inde med noget, du er i tvivl om, eller du bare har brug for en jurist at drøfte din sag med, hjælper vi dig gerne.

Her på eJura.dk kan du få juridisk rådgivning til faste og gode priser. Priserne er faste, og du kender dem altid på forhånd. Vores juridiske rådgivning omfatter e-mailrådgivning og telefonrådgivning, så du kan få rådgivning, uanset hvor i landet, du befinder dig.

Vi kan også hjælpe med at være tilstede og afholde fraflytningssyn mv. i Storkøbenhavnsområdet og visse dele af Sjælland til fast timetakst. Kontakt os her for at høre nærmere.

Du kan læse mere om vores telefon- og e-mailrådgivning her:

 

1498884166_Arrow_Download

FÅ HJÆLP TIL REGLER FOR INDVENDIG VEDLIGEHOLDELSE HER

 

Sharing is caring. Del gerne denne artikel på de sociale medier 🙂