Lejeloven fraflytning guide

Lejeloven fraflytning – få styr på ALLE reglerne HER

Lejeloven fraflytning. Hvilke regler er der i lejeloven, når lejer fraflytter lejeboligen? Hvad er normalistandsættelse? Hvad er forskellen på normalistandsættelse og nyistandsættelse ved fraflytning? Hvad er reglerne for den indvendige vedligeholdelsespligt? Og hvad betyder slid og ælde?

Det og meget mere kan du læse nærmere om i denne artikel.

Har du brug for hjælp, kan vi hjælpe med juridisk rådgivning eller afholde fraflytningssyn/lave fraflytningsrapport.

Få uforpligtende tilbud på juridisk rådgivning her.

Læs hele artiklen herunder.

Lejeloven fraflytning og normalistandsættelse

Reglerne for lejeloven og fraflytning afhænger bl.a. af reglerne om normalistandsættelse.

Se vores video, som giver dig et bedre kendskab til reglerne i lejeloven ved fraflytning (den varer 1:53):

(Artiklen fortsætter under videoen…)

 

For kontrakter indgået efter d. 01.07.2015 er det ikke længere lovligt at aftale nyistandsættelse. Det betyder, at udlejer ikke kan kræve, at lejer skal nyistandsætte lejeboligen ved fraflytning.

Udlejer kan i kontrakter indgået fra d. 01.07.2015 kun kræve det, man kan kalde for ‘normalistandsættelse’.

Begrebet normalistandsættelse fremgår ikke nærmere af loven, men udledes bl.a. af almenlejelovens principper.

Der står nemlig i almenlejelovens § 26, stk. 2:

“Stk. 2. Ved fraflytning af boligen gennemføres for lejerens regning en normalistandsættelse, der omfatter nødvendig hvidtning, maling og tapetsering af vægge og lofter samt rengøring. (…)”

Som det fremgår af denne paragraf, kan udlejer kræve normalistandsættelse ved fraflytning – det vil sige nødvendig:

  • Hvidtning
  • Maling
  • Tapetsering af vægge og lofter
  • Rengøring

Efter lejelovens regler kan udlejer også kræve slibning af trægulve, hvis det er nødvendigt.

Reglerne om normalistandsættelse afhænger også af reglerne for vedligeholdelsespligten, misligholdelse og slid og ælde.

Der står i lejelovens § 98, at det lejede skal afleveres i samme stand som ved indflytning – med undtagelse af slid og ælde, som ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt samt mangler, som udlejeren skal udbedre.

Lejeren skal efter reglerne om normalistandsættelse aflevere det lejede i samme stand som ved overleveringen.

For at finde ud af, hvordan normalistandsættelse ved fraflytning skal forstås i form af krav rettet mod lejer, kan du spørge dig selv:

  • Hvordan var standen ved indflytning?
  • Hvem har den indvendige vedligeholdelsespligt?
  • Er der tale om slid og ælde, og er der mangler eller skader, som rækker ud over vedligeholdelsespligten?

Hvilke krav udlejer kan gøre gældende afhænger nemlig af ovenstående. Du kan læse mere om reglerne herunder.

Forskellen på normalistandsættelse og nyistandsættelse

Kontrakter indgået efter d. 01.07.2015 må ikke indeholde regler om, at det lejede skal overtages nyistandsat og skal efterlades i samme stand.

Førhen kunne det krydses af i lejekontrakten. Dette kan man ikke med de nye typeformularer til lejekontrakter. Dog ses det alligevel, at nogle udlejere skriver det ind i lejekontraktens særlige vilkår i § 11 i lejekontrakten. Dette vil for kontrakter indgået efter d. 01.07.2015 dog ikke være gyldigt.

Det fremgår nemlig indirekte af lejelovens § 24, hvor der bl.a. står:

“Stk. 2. (…) Det kan ikke aftales, at lejeren ved fraflytning skal istandsætte andet end de dele af det lejede, som er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt.”

Lejerens vedligeholdelsespligt, slid og ælde mv. bliver beskrevet længere nede i denne artikel.

Det skal dog nævnes, at for lejekontrakter indgået før 01.07.2015, kan der gyldigt være indgået aftale om, at lejemålet er overtaget nyistandsat eller efter overtagelsen blev nyistandsat, og at lejer skal aflevere lejeboligen nyistandsat.

Det er i dette tilfælde lejeren, der har bevisbyrden, hvis han/hun mener, at det lejede ikke var nyistandsat ved indflytningen. Hvis lejer ikke kan dette, kan han risikere, i forbindelse med fraflytningen, at skulle sørge for, at lejemålet istandsættes, eller at udlejeren lader lejeboligen nyistandsætte for lejers regning.

Nyistandsættelse vil normalt indebære, at samtlige malede flader skal istandsættes. Det vil sige:

  • Vægge
  • Lofter
  • Vinduer
  • Gerigter
  • Paneler
  • Rør
  • Radiatorer

Samt eventuelle trægulve.

Alt dette skal fremtræde nyistandsat, hvis der gyldigt er aftalt nyistandsættelse. Retspraksis har vist, at udgifterne også kan forlanges, selvom lejeaftalen har været kortvarig.

Men hvad så i situationer, hvor der ikke er aftalt nyistandsættelse? Så vil det afhænge af reglerne for normalistandsættelse, hvilket bl.a. hænger sammen med reglerne for slid og ælde. Men hvad er slid og ælde? Det kan du læse mere om under billedet.

(Artiklen fortsætter under billedet…)

Normalistandsættelse og nystandsættelse
Udlejer kan i lejekontrakter efter d. 01.07.2015 forlange normalistandsættelse. Hvis lejekontrakten er fra før, kan udlejer kræve nyistandsættelse, hvis det er aftalt.

Hvad er slid og ælde?

Der står bl.a. i lejelovens § 98:

“§ 98. (…) Lejeren skal aflevere det lejede i samme stand som ved overleveringen med undtagelse af den forringelse, som skyldes slid og ælde, og som ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt, samt mangler, som det påhviler udlejeren at udbedre. (…)”

Der står med andre ord i denne paragraf, at lejer skal aflevere lejeboligen i samme stand, som da lejeren flyttede ind. Dog kan lejer ikke hæfte for slid og ælde.

Men hvad er slid og ælde så?

Dette er svært at definere. Her kan det være nødvendigt at kende lidt til reglerne for vedligeholdelse.

Udlejer kan nemlig kun kræve udførelse af vedligeholdelsesarbejder, hvis det er aftalt, at lejer har vedligeholdelsespligten. Det er kun vedligeholdelsesarbejder, hvor det er påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter.

Du skal derfor starte med at finde ud af hvem har den indvendige vedligeholdelsespligt?

De regler kigger vi nærmere på herunder.

 

1498884166_Arrow_Download

LÆS OM JURIDISK RÅDGIVNING OM LEJELOVEN FRAFLYTNING MV. HER

 

Hvem har den indvendige vedligeholdelsespligt?

Hvis det er lejer, kan lejer blive påkrævet vedligeholdelsesarbejder i forhold til den indvendige vedligeholdelse, hvor det er påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter.

Det kan derfor siges, at lejer bærer risikoen, hvor lejer gyldigt har overtaget vedligeholdelsespligten. Her skelnes der bl.a. til, hvor lang tid lejer har boet i det lejede.

Der er i den juridiske litteratur nævnt nogle forskellige eksempler, bl.a. i Boliglejeret af Edlund og Grubbe.

Eksempel: Ridser på gulvet efter hundekløer. Hvis lakken er ridset helt igennem betegnes det som misligholdelse, selvom hunden har udvist normal adfærd. Hvis lejer har vedligeholdelsespligten, burde han/hun have sørget for lakeringen. Udlejer kan derfor rette krav om istandsættelse imod lejeren ved fraflytning. Hvis udlejer har den indvendige vedligeholdelsespligt, burde lejer have underrettet udlejer om gennemslidningen, så udlejer havde fået mulighed for at hindre skaden i at udvikle sig.

Dog kan lejer aldrig mødes med krav om, at det lejede skal afleveres i bedre stand end ved indflytning. Men hvad betyder bedre stand end ved indflytning? Det kan du læse mere om herunder.

Ikke bedre stand end ved indflytning

Der står i lejelovens § 98, stk. 1, tredje punktum følgende:

“§ 98. (…) Det kan ikke pålægges lejeren at bringe det lejede i bedre stand end den, hvori han overtog det lejede.”

Denne regel kan ikke fraviges til skade for lejer.

Reglen betyder, at udlejer ikke kan kræve, at lejer skal udbedre forhold, som var til stede ved indflytningen.

Faktisk skal reglen forstås sådan, at udlejer ikke kan rette krav imod lejer, som ikke var til stede ved indflytningen. Heller ikke selvom lejer ikke har sendt en mangelliste eller på anden måde gjort udlejer opmærksom på mangler ved lejeboligen inden for 14 dage efter indflytningen efter lejelovens § 14.

Men hvilken betydning har lejelovens § 14, om at lejer skal sende mangelliste eller lignende inden 14 dage efter indflytning så?

Paragraffen har en bevismæssig betydning.

For hvis lejer ikke inden for 14 dage efter indflytning har gjort udlejer opmærksom på skader eller mangler, vil lejer normalt blive pålagt hæftelse for skader, der påvises ved fraflytningen. Det er kun, hvis det modsatte kan bevises. For eksempel hvis der er indflytningsrapport eller skriftlig reklamation til lejer, der kan godtgøre at skaden ikke er forårsaget af lejeren.

Indvendige vedligeholdelsespligt

I lejekontraktens § 8 kan det aftales, om det er lejer eller udlejer, der skal stå for den indvendige vedligeholdelsespligt.

Udgangspunktet er, at udlejer har den indvendige vedligeholdelsespligt. Men hvis der i lejekontrakten er sat kryds ud for, at den indvendige vedligeholdelsespligt påhviler lejeren, vil dette være gældende.

Hvis udlejer har den indvendige vedligeholdelsespligt, skal udlejer overholde de forskellige regler for vedligeholdelseskonti mv.

Hvis det er aftalt, at lejer har overtaget den indvendige vedligeholdelsespligt, svarer pligten til den, der står beskrevet i lejelovens § 19, stk. 2, som også henviser til lejelovens § 21.

I lejelovens § 21 står der bl.a.:

“§ 21. (…) Ved indvendig vedligeholdelse forstås vedligeholdelse af lejligheden med hvidtning, maling, tapetsering og lakering af gulve. (…)”

Reglerne betyder, at hvis lejer har den indvendige vedligeholdelsespligt, skal der ske fornyelse af maling, hvidtning, tapet og lakering af gulve, så ofte, det er påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter.

Under lejeperioden kan udlejer have svært ved at gøre krav gældende, da udlejer bl.a. ikke må forlange adgang til det lejede blot for at konstatere vedligeholdelsesniveauet. Læs mere herom i vores artikel om udlejers adgang til det lejede.

Udlejer må derfor vente med at gøre krav gældende, indtil lejemålet ophører. Udlejer skal dog huske at sørge for at overholde reglerne for fraflytningsrapport, da udlejer ellers kan miste sine krav imod lejer.

Det kan godt – efter omstændighederne – gyldigt aftales, at lejers vedligeholdelsespligt er mere omfattende end det nævnt i lejelovens § 19, stk. 2 og § 21. Det skal dog ganske nøje specificeres, at lejer skal vedligeholde og om fornødent forny specifikke bygningsdele og/eller installationer.

Hvis det er uklart, hvad der helt præcist er aftalt, vil aftalen blive fortolket imod udlejer. Det vil sige, at hvis der er uklarhed om aftalen, vil vedligeholdelsespligten fortsat påhvile udlejeren.

Ved leje af villaer og lignende kan det være lidt anderledes. Lejemålet er nemlig af en sådan karakter, at det må give lejeren en opfattelse af, at lejer i højere grad skal tillægges en vedligeholdelsespligt svarende til en ejers. Dette betyder dog ikke, at lejer har en decideret udskiftningspligt.

Som nævnt tidligere skal udlejer lave en fraflytningsrapport med istandsættelseskravene ved fraflytning. Hvis ikke udlejer gør dette, vil udlejer miste kravene imod lejer. Det kan ud læse mere om herunder.

Fraflytningsrapport ved fraflytning

Indtil videre er reglerne for, hvilke krav udlejer kan rette imod lejer, blevet gennemgået.

Men for at udlejer kan rette istandsættelseskrav og lignende imod lejer, skal udlejer også overholde reglerne for fraflytningsrapport – og eventuelt også for fraflytningssyn. Ellers vil udlejer ikke gyldigt kunne fastholde kravene imod lejeren. Det betyder, at udlejer i stedet selv skal betale for eventuelle regninger for rengøring og fra håndværkere.

Det første, som du skal undersøge, er:

  • Har udlejer pligt til at afholde fraflytningssyn? Hvis ja, skal udlejer overholde reglerne for indkaldelse og fristerne i den forbindelse
  • Hvis udlejer ikke har pligt til at afholde fraflytningssyn, skal udlejer sende fraflytningsrapport med kravene til lejer inden 14 dage efter fraflytning

Udlejer har ikke altid pligt til at afholde et fraflytningssyn med lejeren. Det afhænger af, om udlejeren udlejer mere end 1 lejebolig.

Hvis udlejeren lejer mere end 1 bolig ud, defineres udlejeren som en professionel udlejer. Udlejeren skal derfor overholde reglerne for fraflytningssyn. Det betyder, at udlejer inden for visse frister skal indkalde lejer til fraflytningssyn og lave en fraflytningsrapport, som lejer kan forlange at få udleveret.

Hvis udlejer IKKE har pligt til at afholde fraflytningssyn, skal udlejer stadig fremsende en form for fraflytningsrapport til lejeren. Dette skal udlejer gøre inden for 14 dage for ikke at miste sine krav imod lejeren.

Dette fremgår af lejelovens § 98, stk. 2:

“Stk. 2. Udlejeren kan ikke gøre krav i medfør af stk. 1 gældende, når der er forløbet mere end 2 uger fra flyttesynet, jf. stk. 3, eller fra fraflytningsdagen for lejemål, der ikke er omfattet af pligten i stk. 3. Udgifter til istandsættelse, der ikke er medtaget i fraflytningsrapporten, jf. stk. 4, er lejeren uvedkommende. 1. og 2. pkt. gælder dog ikke, hvis mangelen ikke kan erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed eller lejeren har handlet svigagtigt.”

Reglen om, at professionelle udlejere har pligt til at lave fraflytningssyn fremgår af lejelovens § 98, stk. 3:

Stk. 3. Udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal syne beboelseslejligheden, senest 2 uger efter at udlejeren er blevet bekendt med, at fraflytning har fundet sted. Den fraflyttende lejer skal indkaldes skriftligt til synet med mindst 1 uges varsel. Udlejeren og lejeren kan dog aftale et kortere varsel, når lejeforholdet er ophævet eller opsagt.

Få hjælp til fraflytningsrapport eller fraflytningssyn

Der er mange regler i forbindelse med både fraflytningsrapporten og fraflytningssyn. Selv hvis udlejer kun skal lave en fraflytningsrapport, gælder der helt særlige regler for specifikationen af manglerne og skaderne i rapporten. Ellers kan udlejer risikere, at kravene imod lejer frafalder.

På grund af de mange regler kan det være en god idé at få en jurist til at hjælpe.

Her på eJura.dk hjælper vi både lejere og udlejere. Vi kan hjælpe med korrespondancer, overholde frister samt være tilstede under fraflytningssynet, hvis synet foregår i Storkøbenhavn eller visse dele af Sjælland. Vi tager normal timetakst for sådanne ydelser.

Kontakt os her for at høre mere om fraflytningsrapport og fraflytningssyn.

Udlejers brug af håndværkere ved fraflytning

Jeg møder ofte klienter, som har tvister omkring udlejers brug af håndværkere. Men hvad siger lejeloven om udlejers brug af håndværkere til renovering ved fraflytning?

Det er et helt almindeligt obligationsretligt princip, at udlejer skal søge at begrænse sit tab mest muligt.

Udgifter, som skal betales af lejer, må derfor ikke overstige, hvad der er rimeligt og sædvanligt.

Det vil normalt være nødvendigt at foretage sådanne afgørelser ved syn og skøn, som det kaldes. Dette kan Huslejenævnene ikke. Hvis en lejer mener, at udgifterne overstiger, hvad der er rimeligt og sædvanligt, skal lejeren derfor normalt starte en retssag ved boligretten.

I en sådan retssag skal det ikke bare godtgøres, at arbejdet kunne være udført væsentligt billigere. Det må godtgøres, at den forlangte pris klart overstiger, hvad der normalt kan forlanges for udførelsen.

Lejer kan derfor ikke blot rette henvendelse til en anden håndværker med det formål at finde ud af, om arbejdet kunne være udført væsentligt billigere. Lejer skal godtgøre, at prisen for arbejdet klart overstiger, hvad der normalt kan forlanges for udførelsen. At lejer har fundet én håndværker, der mener at kunne gøre det billigere, er derfor ikke nok.

Hvis udlejer selv vil foretage renoveringen

Hvis udlejeren selv vil foretage istandsættelsen eller renoveringen i forbindelse med fraflytningen, skal udlejer være opmærksom på de forskellige regler.

Udlejer må nemlig ikke bare tage en normal timetakst.

Hvis udlejer selv vil foretage istandsættelse af lejemålet, må udgifterne skønnes, som det kaldes.

Der er en dom tilbage fra 2007, hvor udlejer var håndværker og selv foretog istandsættelsen. I denne dom skulle der ses bort fra sædvanligt dækningsbidrag og efter omstændigheder også for moms på arbejdstimerne. Vi sender gerne en kopi af dommen, hvis du ønsker det – kontakt os her.

Regnestykket vil derfor ved istandsættelse af udlejer selv være:

Normal timetakst for, hvad der kan forlanges for udførelse minus moms minus sædvanligt dækningsbidrag
= skønnet udgifter af udlejer

Som nævnt vil en lejer normalt skulle starte en retssag ved boligretten, hvis Huslejenævnet ikke kan skønne udgifterne.

En anden løsning kan være, at lejer selv istandsætter boligen ved fraflytning. Det kan du læse mere om herunder.

Kan lejer selv istandsætte boligen ved fraflytning?

Lejer vil ofte have en interesse i at istandsætte så meget af boligen selv i forbindelse med fraflytningen. På den måde kan lejer nedbringe eventuelle istandsættelseskrav ved fraflytningen i fraflytningsrapporten.

Men hvordan er reglerne for dette?

Udgangspunktet er, at lejer frit kan lave reparations- og vedligeholdelsesarbejder, indtil det tidspunkt, hvor lejemålet stilles til udlejers disposition. Det vil sige, at lejer gerne selv må finde håndværkere eller selv må istandsætte lejeboligen. Dette må lejeren gøre, indtil nøglerne bliver afleveret til udlejeren.

Udlejer kan dog fortsat – uanset lejers holdning – rette berettigede krav imod lejeren. Hvilke krav udlejeren kan rette imod lejeren er bl.a. beskrevet tidligere i denne artikel.

Lejer kan dog ikke kræve selv at få adgang til lejeboligen for at udføre yderligere arbejder, hvis lejeren har afleveret nøglerne til udlejer.

Lejer kan derfor ikke kræve en periode på for eksempel 14 dage efter at have afleveret nøglerne til at udføre yderligere arbejder. Det kan dog aftales med udlejers accept.

Men hvis nøglerne først er afleveret, er lejemålet overdraget til udlejers disposition. Dette gælder som udgangspunkt også, selvom overdragelsen af nøglerne sker før et bestemt fraflytningstidspunkt (for eksempel udløbet af en opsigelsesperiode).

Men hvem skal så betale husleje i istandsættelsesperioden? Kan udlejer kræve, at lejer skal betale leje i en istandsættelseperiode? Læs mere herunder.

(Artiklen fortsætter under billedet…)

Lejeloven fraflytning og lejer
Når lejer først har afleveret nøglerne, er dispositionen over lejeboligen overdraget til udlejeren. Lejer har derfor ikke krav på at foretage istandsættelsesarbejder eller få adgang til lejeboligen længere.

Betaling af leje i istandsættelsesperioden

Kan udlejer kræve, at lejer skal betale husleje i perioden efter lejeaftalens ophør med henblik på at foretage renovering og istandsættelse?

Jeg møder nogle gange tilfælde, hvor udlejer har skrevet til lejer:

“Lejeaftalens ophør er d. 1. janaur. Da der er meget, der skal renoveres og istandsættes, skal du betale 14 dages ekstra husleje, det vil sige husleje til midt januar. I istandsættelsesperioden kan jeg ikke leje boligen ud, og du pålægges derfor at betale husleje for denne periode.”

Dette vil som udgangspunkt ikke være gyldigt.

Reglen er, at lejer skal betale leje, indtil ophøret af lejeforholdet.

Det kan dog for eksempel gyldigt aftales, at lejer er forpligtet til at tømme lejeboligen i en vis periode før udløbet af lejeforholdet, fx 14 dage før.

Det kan dog normalt ikke aftales, at lejer skal betale leje i en istandsættelsesperiode efter udløbet af lejers opsigelsesvarsel.

Du kan læse mere om dette i vores artikel om lejeloven fraflytning 14 dage før.

Brug for juridisk rådgivning om lejeloven fraflytning?

Har du brug for mere hjælp om lejeloven fraflytning?

Der er mange regler i lejeloven omkring fraflytning. Derfor kan det være en god idé at få en jurist til at hjælpe dig med dine spørgsmål, så du kan få styr på reglerne.

Her på eJura.dk kan du få svar på dine spørgsmål om reglerne i lejeloven og om fraflytning online eller telefonisk. Du kan derfor få hjælp, uanset hvor i landet, du befinder dig. Vil du mødes fysisk i København, kan vi selvfølgelig også finde ud af det.

Der er aldrig to sager, der er ens. Derfor tager vi gerne en uforpligtende snak med dig om sagen.

Derefter får du et uforpligtende tilbud på, hvad det vil koste at få hjælp fra os.

Hvis vi skal hjælpe dig med sagen laver vi en samarbejdsaftale, så du har prisen og arbejdets omfang på skrift, inden vi påbegynder arbejdet. Det betyder, at du ikke behøves være bange for en dyrere advokatregning, end du havde regnet med. Hvis du har et budget, kan vi skrive det ind i samarbejdsaftalen, så du ikke får en ‘uheldig’ oplevelse.

En advokat kan sagtens tage 2.500 kr. i timen, når de skal besvare dine spørgsmål. Vores timepriser er ca. det halve, men hvor lang tid der skal bruges på sagen afhænger af flere faktorer.

Få et uforpligtende tilbud på, hvad det vil koste at hjælpe dig her:

 

1498884166_Arrow_Download

FÅ UFORPLIGTENDE TILBUD HER

 

 

Sharing is caring. Del gerne denne artikel på de sociale medier 🙂