Opsigelse af lejer paragraf 83 guide

Lejeloven paragraf 83 – læs om regler for opsigelse HER

Lejeloven paragraf 83 – hvordan er det med regler for opsigelse af lejer? Hvornår må udlejer opsige lejeren? Hvad er forskellen på lejeloven 82 og 83? Og hvad med opsigelse af lejer ved salg?

Det og meget mere kan du læse om i denne artikel.

Har du brug for juridisk rådgivning til en god pris? Få uforpligtende tilbud fra advokat eller jurist her.

Læs hele guiden herunder.

Lejeloven paragraf 83

Vil du vide mere om reglerne for opsigelse af lejer?

Så skal du som noget af det første kigge i lejeloven. Helt præcist skal du kigge nærmere på lejeloven paragraf 83.

Lejeloven er den lov, der gælder ved lejeforhold – det vil sige, hvor der udlejes en bolig til beboelse.

Kigger du på lejeloven paragraf 83 vil du se en række tilfælde – eller situationer – opremset. I starten af paragraffen står der nemlig:

”§ 83. Andre lejeforhold end de i § 82 nævnte kan udlejeren kun opsige i følgende tilfælde, jf. dog §§ 84 og 88:”

Herefter vil du se, at situationerne så opremset med a, b, c, d og så videre.

Det er kun i lige præcis disse situationer, at en udlejer kan opsige lejeren, hvis der er tale om udlejning af en hel lejebolig.

Hvis der er tale om udlejning af et enkeltværelse eller lignende, skal du normalt i stedet kigge i § 82. Du kan læse mere om forskellen på lejeloven 82 og 83 længere nede i artiklen.

De mest almindelige paragraffer, der bliver brugt af udlejer i lejeloven ved opsigelse, er normalt:

  • at udlejer selv vil benytte det lejede (litra a)
  • at lejeren bryder god skik og orden (litra e)
  • øvrige forhold (litra g)

Det er derfor ofte paragraf 83 a, paragraf 83 e og paragraf 83 g, som bliver benyttet, men det hænder også, at de andre regler bliver benyttet. Da det ikke er lige så ofte, vil jeg ikke komme lige så meget ind på de øvrige situationer i denne artikel.

Hvis du har brug for juridisk rådgivning til opsigelse ved nogle af de øvrige situationer, er du selvfølgelig velkommen til at kontakte os for at få hjælp til en god pris.

Ugyldig opsigelse af lejer

Hvis udlejer vil opsige med anden begrundelse end det i paragraf 83 nævnte, vil opsigelsen normalt være ugyldig.

Så længe der i hvert fald er tale om udlejning af en hel, almindelig lejebolig (og ikke for eksempel et enkeltværelse).

En ugyldig opsigelse har den konsekvens, at udlejer ikke kan opsige lejeren. Udlejeren skal normalt starte en boligretssag, hvis lejeren gør indsigelser (protesterer) til opsigelsen. Ved en boligretssag skal udlejeren have en dommers ord på, at opsigelsen er gyldig, før udlejer kan opsige lejeren.

Husk derfor:

  • Udlejer kan normalt kun opsige en hel (og almindelig) lejebolig efter reglerne i lejelovens § 83
  • Det kan for eksempel være, at udlejer ønsker selv at flytte ind i lejeboligen, eller lejer har handlet i strid med god skik og orden
  • Hvis udlejer opsiger lejeren med anden begrundelse end det i paragraf 83 nævnte, vil det være ugyldigt og kan medføre i en boligretssag imod udlejeren

Lad os kigge lidt nærmere på forskellen på lejeloven 82 og 83.

(Artiklen fortsætter under billedet…)

Lejeloven paragraf 83
Udlejer kan kun opsige efter de ufravigelige regler i lejeloven. Hvis udlejer ikke opsiger efter disse regler, kan opsigelsen blive dømt ugyldig ved en boligretssag.

Opsigelsesvarsel for lejelovens paragraf 83

Som jurist her på eJura.dk møder jeg mange lejere og udlejere, der ikke kender til reglerne for opsigelsesvarslet.

Måske skyldes forvirringen, at der ikke står noget om nogen opsigelsesfrist i lejelovens § 83. Du skal nemlig i stedet kigge nogle paragraffer længere nede, før du finder svaret.

Udlejer har måske opsagt lejeren med begrundelsen, at udlejer selv ønsker at flytte ind i lejeboligen. Dette er en juridisk gyldig begrundelse efter lejelovens § 83, litra a.

Men hvor lang er opsigelsesvarslet så? 3 måneder? 12 måneder?

For at finde svaret skal vi igen kigge i lejeloven. Vi skal ned og kigge i lejelovens § 86.

Lad mig for nemhedens skyld vise dig paragraffen, så du kan starte med selv at læse, hvad der står. Derefter kan jeg forklare nærmere. Der står dette i lejeloven:

”§ 86. Opsigelsesvarslet er 3 måneder til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag. Dog er opsigelsesvarslet 1 måned for de i § 82, litra a, nævnte lejeforhold.

Stk. 2. Ved opsigelse efter § 82, litra b og c, og § 83, litra a, har lejeren krav på et opsigelsesvarsel på mindst 1 år til aftalt flyttedag.”

Forvirret? Okay, lad os prøve at kigge lidt nærmere på, hvad der helt præcist står.

Når du kigger på paragraffen, skal du lidt bruge udelukkelsesmetoden. Vil du opsige efter lejelovens § 82, litra a, litra b, litra c eller § 83, litra a? Så står der helt præcist, hvor langt opsigelsesvarslet er.

Hvis du ikke er inde i nogle af disse paragraffer, vil opsigelsesvarslet normalt være minimum 3 måneder, medmindre andet er nævnt i andre paragraffer.

Derfor:

  • Der gælder normalt en 3 måneder opsigelsesvarsel, medmindre der er andet nævnt i § 86 eller andre paragraffer
  • Vil udlejer opsige for selv at flytte ind, er opsigelsesvarslet 1 år
  • Er der tale om opsigelse af et enkeltværelse i udlejerens bolig (for eksempel en roommate/roomie eller lignende), er opsigelsesvarslet kun 1 måned

Hvis du har brug for mere hjælp til reglerne for opsigelsesvarsler, kan du får uforpligtende tilbud på, hvad det vil koste at få hjælp fra advokat/jurist her.

Opsigelse og ophævelse

Vær opmærksom på, at der er forskel på opsigelse og ophævelse.

Hvis udlejer hæver lejeforholdet betyder det, at lejer vil kunne smides ud uden et opsigelsesvarsel. Normalt skal udlejer kun sende et såkaldt ’påkrav’ til lejer. Derefter kan udlejer normalt smide lejeren ud, hvis lejeren ikke retter op på forholdet.

Som tommelfingerregel kan ophævelse kun ske i særlige ”slemme” tilfælde. Med det menes, at hvis lejer for eksempel ikke betaler lejen som aftalt, kan lejer i sidste ende risikere, at udlejer ophæver lejeforholdet.

Denne artikel vil ikke gå i dybden med reglerne for ophævelse. Hvis du ønsker at læse mere om disse regler, skal du i stedet læse vores artikel om ophævelse af lejemål.

Lejeloven 82 og 83 – sådan skal de forstås

Når du skal vurdere en opsigelse nærmere, skal du først overveje disse 2 ’trin’:

  1. Er det lejede omfattet af lejelovens paragraf 82? (for eksempel enkelte værelser i udlejerens bolig)
  2. Hvis ikke, så skal du i stedet kigge i lejelovens § 83

Du skal derfor først vurdere opsigelsen ud fra paragraf 82. Hvis § 82 ikke er relevant i din situation, da de nævnte tilfælde ikke gør sig gældende i din situation, skal du i stedet kigge i § 83.

Men hvordan skal § 82 så helt præcist forstås? Paragraffen er delt op i 4 dele.

Forvirret? Bare rolig. Lad os se lidt nærmere på paragraf 82.

 

1498884166_Arrow_Download

FÅ JURIDISK RÅDGIVNING OM REGLER FOR OPSIGELSE MV. HER

 

Lejeloven paragraf 82

Lejeloven paragraf 82 er vigtig at kende til ved opsigelse af lejer, da denne paragraf kan gøre, at udlejer i visse tilfælde kun har 1 måneds opsigelsesvarsel.

Den vigtigste er første del af paragraffen – litra a, som den kaldes. Jeg vil prøve at forklare det ukompliceret som muligt, men det nemmeste er at kigge på, hvad der helt præcist står i paragraffen.

Der står i lejelovens paragraf 82, første del:

Ӥ 82. Udlejeren kan opsige lejeforhold om

  1. a) enkelte værelser til beboelse, når værelset er en del af udlejerens beboelseslejlighed eller er en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejeren bebor,”

Det betyder, at hvis lejer bor i enkelte værelser, som er en del af udlejerens bolig, kan udlejeren benytte denne paragraf til opsigelsen. Med denne paragraf har udlejeren kun 1 måneds opsigelsesvarsel.

Med den nye lejelov fra 2015 blev der også indsat en regel for andels- og ejerlejligheder. Der står nemlig i § 82, litra c, at udlejer kan opsige:

”c) ejerbolig eller andelsbolig, hvis ejeren eller andelshaveren selv agter at bebo lejligheden, idet reglen dog kun gælder for ejere af ejerboliger eller ejere af andele i andelsboligforeninger, der ejede den pågældende lejlighed eller andel på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse, og som på tidspunktet for opsigelsen ikke ejer andre udlejede ejerboliger eller andelsboliger,”

Som nævnt tidligere i denne artikel står opsigelsesvarslerne beskrevet i § 86. Her står der, at for § 82, litra c, gælder der min. 1 års opsigelsesvarsel.

Lejeloven paragraf 83 om opsigelse til eget brug

Mange udlejere benytter paragraf 83, litra a ved opsigelse.

Der står helt præcist i lejeloven:

”§ 83. Andre lejeforhold end de i § 82 nævnte kan udlejeren kun opsige i følgende tilfælde, jf. dog §§ 84 og 88:

  1. a) Når udlejeren ønsker selv at benytte det lejede.”

Hvis udlejer ønsker at bruge denne paragraf som opsigelsesgrund, er der nogle betingelser, der skal være opfyldt. For eksempel:

  • Udlejer må ikke være en virksomhed
  • Udlejer skal reelt have til hensigt at flytte ind
  • Opsigelsen skal være rimelig ud fra begge parters forhold

Udlejer må for eksempel ikke være en virksomhed. For eksempel må udlejeren ikke være et anpartsselskab eller aktieselskab. En virksomhed kan i sagens natur ikke ’bebo’ en lejebolig.

Derudover kan det være værd for dig at kigge i lejelovens § 84. Det er i denne paragraf, der står lidt mere om, hvis udlejer vil opsige for selv at flytte ind.

I lejelovens § 84, står der, at det er en betingelse, at udlejeren selv agter at bebo lejligheden. Lad os tage et eksempel:

Eksempel: Udlejer opsiger lejer efter paragraf 83, litra a. Det vil sige, at udlejer opsiger for selv at kunne flytte ind. Lejer opdager dog under opsigelsesfristen, at udlejer har sat boligen til salg med overtagelse kort efter opsigelsesvarslets udløb. I dette tilfælde har udlejer ikke reelt til hensigt selv at bebo boligen.

I dette eksempel vil opsigelsen kunne blive dømt ugyldig.

Jeg vil anbefale, at uanset om du er udlejer eller lejer, at du får juridisk rådgivning i forbindelse med sådan en opsigelse. Opsigelse efter reglen i § 83, litra a, er kompliceret. Det kan i værste fald ende med boligretssager, hvis du ikke får juridisk rådgivning i forbindelse med opsigelsen.

(Artiklen fortsætter under billedet…)

Opsigelse af lejer til eget brug
Udlejer kan normalt opsige lejer, hvis udlejer ønsker selv at flytte ind. Dog er opsigelsesvarslet 1 år.

Lejeloven paragraf 83 om brud på god skik og orden

Udlejer kan i en række tilfælde opsige lejer med begrundelsen, at det er brud på god skik og orden.

Dette fremgår af lejelovens § 79 a. I denne paragraf er der endda en række tilfælde nævnt.

Lejelovens § 79 a, stk. 1, nr. 1-8 og nr. 11 samt § 79 a, stk. 2 kan medføre opsigelse.

Det er for eksempel:

  • Lejer truer eller udøver vold
  • Når lejer er til fare for ejendommen eller andre beboere
  • Når lejer giver generel utryghed
  • Når lejer udøver chikane
  • Støj til væsentlig gene
  • Når lejer ødelægger ejendommen eller løsøre på ejendommen eller vanrøgt
  • Når lejerens husdyr er til væsentlig gene for de pågældende personer på grund af støj, lugt, uhumskhed eller fare- eller frygtfremkaldelse.

Du kan læse alle eksemplerne i lejeloven.

Derudover er der en form for ‘opsamlingsbestemmelse’ i nr. 11, hvor der står:

11) Når lejeren i øvrigt udøver adfærd, som er til gene for ejendommen eller de pågældende personer.”

Denne regel skal bl.a. sammenholdes med  en eventuel skreven husorden samt almindelige principper for hensyntagen til de omkringboende.

Lejeloven paragraf 83 om andre forhold

Lejelovens paragraf 83, litra g tillader opsigelse:

“når vægtige grunde i øvrigt gør det særligt magtpåliggende for udlejer at blive løst fra lejeforholdet”. 

Dette er en ‘opsamlingsbestemmelse’, som er blevet påberåbt af udlejer i en lang række tilfælde. Derfor er det svært at beskrive alle tilfældene i denne artikel. Det vil være en samlet, konkret vurdering ved boligretten, hvis lejer kommer med indsigelser til opsigelsen.

Af eksempler kan nævnes:

  • Opsigelse anerkendt: installation af vaskemaskine, der ikke blev lovliggjort efter påkrav fra udlejer
  • Opsigelse ikke anerkendt: lejer havde lavet nogle bygningsforandringer, men udlejer havde udvist passivitet og kunne ikke opsige efter denne regel. Ulovligt opsat parabolantenne kunne i en sag ikke medføre opsigelse.

Hvis du har brug for hjælp til rådgivning om reglerne for opsigelse, hjælper vi gerne til en god pris.

Opsigelse af lejer ved salg

Mange udlejere tror fejlagtigt, at de kan opsige lejeren, hvis de ønsker at sælge boligen.

Men det er faktisk forkert. Udlejeren skal stadig følge de ufravigelige regler i lejeloven paragraf 83 og 82. 

Det betyder, at hvis udlejer skal overholde reglerne i lejeloven. Udlejer skal opsige med en begrundelse – for eksempel, at udlejer ønsker selv at flytte ind og bo i boligen.

Men hvis udlejer sætter boligen til salg under opsigelsesvarslet, vil opsigelsen kunne erkendes ugyldig. Hvis udlejer reelt ikke har til hensigt at bo i boligen, vil opsigelsen nemlig ikke være gyldig. Hvis du er udlejer, kan du høre nærmere om dette i vores videokursus: “Opsigelse af lejer”. Læs mere her.

Du kan læse mere om reglerne for opsigelse af lejer ved salg i vores artikel om lejers rettigheder ved salg.

Få smagsprøve på videokurset “Opsigelse af lejer” til 0 kr.

Er du udlejer? Og har du brug for mere hjælp til opsigelse af lejer?

Du kan høre mere om reglerne for opsigelse af lejer i vores videokursus “Opsigelse af lejer“. Kurset indeholder mere end en times rådgivning om reglerne for opsigelse af lejeren. 

På kurset lærer du:

  • Hvornår du som udlejer kan opsige lejeren
  • Hvad en juridisk korrekt opsigelse skal indeholde
  • Om du i stedet skal overveje at sælge boligen med lejeren eller aftale frivillig fraflytning med lejeren

Fuld adgang til hele kurset (16 lektioner) koster kun 99 kr. Køb kurset her.

Du kan downloade en smagsprøveversion (første 2 lektioner) af kurset her:

 

 

Eller du kan læse mere om kurset her.

Få mere hjælp til lejeloven paragraf 83

Har du brug for mere hjælp til lejeloven paragraf 83?

Der er mange regler at holde styr på ved opsigelse af en lejer og særligt reglerne i lejeloven paragraf 83. Opsigelser kan hurtigt ende i retssager ved boligretten.

Vi hjælper både lejere og udlejere med at forstå reglerne i lejeloven for opsigelse. Få hjælp med at kende dine rettigheder ved at kontakte os.

Du kan få uforpligtende tilbud på pris for hjælp af advokat/jurist her:

 

1498884166_Arrow_Download

FÅ JURIDISK RÅDGIVNING OM REGLER FOR OPSIGELSE MV. HER

 

 

Kilde: Reglerne i lejeloven er bl.a. beskrevet med hjælp fra “Boliglejeret” af Hans Henrik Edlund og Niels Grubbe.

Sharing is caring. Del gerne denne artikel på de sociale medier 🙂

1 kommentar

  • Alexander Bojsen, uddannet jurist og cand.jur.

    Du kan læse mere om vores juridiske rådgivning her: https://ejura.dk/raadgivning/

  • Comments for this post are closed.