lejelovens § 93

Lejelovens § 93 – få styr på regler for ophævelse

Lejelovens § 93. Hvornår kan udlejer ophæve en lejeaftale? Hvor meget skal der til og hvordan er processen? Som lejer kan man godt frygte udlejers adgang til at ophæve en lejeaftale efter bl.a. lejeloven § 93, og som udlejer kan man være i tvivl om hvornår man kan ophæve og hvordan man egentlig gør. Der gælder mange regler og lejeret kan være svært og kompliceret.

Hvis du har brug for mere juridisk rådgivning omkring en lejeretlig sag, så kan vi her på eJura.dk hjælpe dig med juridisk rådgivning til en god og fast pris. Læs om vores rådgivning her.

Du kan læs hele artiklen herunder.

Ophævelse af lejemål

Lejer er godt beskyttet mod udlejers opsigelse og ophævelse. Opsigelse og ophævelse er to forskellige ting. Denne artikel omhandler ophævelse efter lejelovens § 93, dvs. udlejers ret til at hæve lejeaftalen.

Der skal tit meget til før, at en udlejer kan ophæve, men i de tilfælde hvor det er muligt gælder der en række krav og betingelser, i forhold til hvordan og hvornår, før ophævelsen er gyldig.

En ophævelse er når lejeaftalen bringes til ophør med øjeblikkelig virkning, man ”river lejekontrakten i stykker” helt basalt.

Det er kun en konkret overtrædelse i lejelovens § 93 der berettiger udlejer at ophæve en lejeaftale.

Lejelovens § 93 er rigtig lang og består af alle de forhold hvorved en lejeaftale kan ophæves.

Alle overtrædelserne er listet fra § 93, stk. 1, litra a-m i lejeloven. Denne liste er udtømmende, det betyder, at man ikke kan ophæve af andre grunde end dem der er nævnt i § 93.

Lejers misligholdelse

Når man indgår en lejeaftale, har man som part en række rettigheder, men man har også påtaget sig en række forpligtelser. Det er disse forpligtelser som kan misligholdes hvis man ikke lever op til dem. Det vil sige, at lejer handler i strid med lejekontrakten og reglerne i lejelovgivningen.

Har lejer misligholdt sin lejeaftale, giver det udlejer som den anden part i kontrakten, det der kaldes misligholdelsesbeføjelser.

Det vil sige, at lejer i bund og grund giver udlejer adgang til en række muligheder, fordi lejer ikke har overholdt sin del af lejeaftalen.

Lejers almindelige pligter i et lejekontraktforhold kan være:

  • At betale leje
  • Betale andre ydelser der udspringer af lejekontrakten
  • Pligt til at behandle det lejede forsvarligt
  • Vedligeholdelsespligter
  • Overholde almindelige ordensregler
  • Anvende det lejede til det aftalte formål
  • ikke overlade brugen af det lejede til andre der ikke berettiget til det

Manglende iagttagelse af de her pligter kan give udlejer en ret til erstatning eller ophævelse af lejemålet. Det betyder, at hvis lejer ikke sørge for at overholde de regler om det, kan udlejer kræve erstatning eller at lejer skal smides ud.

Betingelser for ophævelse af lejeaftaler

Det er dog ikke altid, at en lejeaftale kan ophæves på baggrund af lejers misligholdelse.

Misligholdelsen skal være “væsentlig”

Der gælder en væsentlighedsbetingelse i lejelovens § 94, stk. 1 om at misligholdelsen skal være væsentlig, før lejer kan miste lejemålet.

Lejelovens § 94, stk. 1 lyder:

”§ 94 . Skønnes det forhold, der lægges lejeren til last, at være af uvæsentlig betydning, kan udlejeren ikke hæve lejeaftalen.”

Om misligholdelsen er væsentlig, kommer an på en konkret vurdering og bliver afgjort ved et konkret skøn, da ophævelse har meget vidtgående konsekvenser for lejer. Derfor er det altid en god idé at få juridisk rådgivning, hvis du overvejer, om misligholdelsen er væsentlig eller ej.

Det fremgår dog også af lejelovens § 94, stk. 2, at udlejer ikke kan ophæve ved at påberåbe sig en af de overtrædelser i lejelovens § 93, stk. 1, litra a-f, hvis lejer har rettet det inden udlejer hæver aftalen.

Manglende betaling af husleje

Manglende betaling fra lejers side er en af de mest hyppige former for årsager til ophævelse. Dette kaldes også for betalingsmisligholdelse.

Men som sagt er lejer meget beskyttet af lejelovgivningen – og det gælder især også ved betalingsmisligholdelse.

Selvom sidste betalingsdag er overskredet og lejer modtager et brev om en ny betalingsfrist og denne frist yderligere overskrides, er det usikkert, om udlejer kan hæve lejeaftalen.

Lejer kan afværge ophævelsen helt frem til det tidspunkt hvor udlejer sender ophævelsesunderretningen.

I nogle tilfælde kan lejer også undgå ophævelse, selvom ophævelsesmeddelelsen er modtaget. Nemlig hvis betalingsmisligholdelsen ikke er væsentlig.

Betalingsmisligholdelse fremgår som den første ophævelsesgrund i lejelovens § 93. Den fremgår af lejelovens § 93, stk. 1, litra a hvor der kan ophæves:

”93, stk. 1, litra a . Når leje eller anden pligtig pengeydelse ikke er betalt rettidigt.”

Du kan læse meget mere om dette i vores artikel: Lejer betaler ikke husleje – hvad gør jeg?

(Artiklen fortsætter under billedet…)

Manglende betaling er det mest brugte årsag til ophævelse. Den fremgår af lejelovens § 93, stk. 1, litra a.

Pligtig pengeydelse

Men hvad er det en ”pligtig pengeydelse” egentlig dækker over?

Det der hører ind under pligtig pengeydelse er: enhver betaling der udspringer af lejeforholdet.

Dette er for eksempel:

  • Depositum
  • Senere reguleringer af depositum og forudbetalt leje
  • Acontobetalinger vedr. vand, varme og el
  • Antennebidrag
  • Gebyrer vedr. for sen betaling

Pligtige pengeydelser dækker med andre ord kun over beløb, der skal betales til udlejer.

Så hvis el ikke er en del af acontobetaling men sker ved ekstern betaling til for eksempel Ørsted, er det ikke en del af de pligtige pengeydelser.

Udgangspunktet er, at betalingsforsinkelse i lejeforhold er væsentlige.

Men der er en række ting man kigger på, når man skal vurdere om betalingsmisligholdelsen er væsentlig.

Det er:

  • Forsinkelsens tidsmæssige længde
  • Beløbets størrelse
  • Andre omstændigheder der kan være relevante i den specifikke situation.

Forsinkelsens længde

Når lejeren allerede har fået flere adskillige dage til at betale efter udlejers betalingspåmindelse og betalingspåkrav er der ikke mange undskyldninger der kan gøre det uvæsentligt. Der findes derfor mange sager hvor der kun er tale om få timer mellem modtagelsen af ophævelsesmeddelelsen og den faktiske betaling, hvor betalingsmisligholdelsen er væsentlig.

Eksempel på hvor der kun er tale om få timers forsinkelse

Eksempel: Sagen T:BB 2002.409 Ø hvor der skete betaling 1-2 timer efter modtagelsen af ophævelsesmeddelelsen, men hvor retten stadig ikke mente at der var nogle omstændigheder, der kunne gøres gældende som gjorde misligholdelsen uvæsentlig. Ophævelse kunne derfor godt ske.

Beløbets størrelse

Jo større beløb der er tale om, jo mere væsentlig vil misligholdelsen være. Men også små beløb vil som udgangspunkt være væsentlige.

Eksempel på hvor små beløb der kan være tale om

Eks: i sagen T:BB 2006.408 kunne der godt ophæves. Sagen omhandlede et påkravsgebyr på 155,38 kr. der blev betalt 3 uger efter ophævelsesmeddelelsen var modtaget.

Andre omstændigheder

I de fleste sager indgår der altid en vurdering af forsinkelsens længde og beløbets størrelse. Men andre konkrete momenter kan også inddrages, som er relevant i lige den konkrete sag det handler om. Det kan for eksempel være nogle omstændigheder, der kan være til stede, som lejer ikke kan gøre noget ved. Disse konkrete omstændigheder kan være dem der afgører i sidste ende, om misligholdelsen er væsentlig eller ej.

Eksempel på hvad andre omstændigheder kan være

Eksempel: i dommen U 2003.2619 Ø hvor lejemålet blev ophævet den 21/1 og hvor lejer først betalte den 30/5. Det vil sige hele 4 måneder efter. Kunne udlejer dog stadig ikke ophæve fordi, at der var undskyldende momenter tilstede som gik ud på, at lejers kæreste igennem 25 havde haft kræft og som døde i maj og at lejer selv i perioden havde fået konstateret kræft og havde være psykisk ustabil. Derudover havde lejer boet der i 37 år uden at der var sket misligholdelse og lejer var desuden ret rig. Der var ikke en risiko for at udlejer ville miste sin betaling.

Ovenstående dom er en meget vidtgående dom. Men den viser, at selvom betaling sker flere måneder efter, kan der ikke ophæves fordi der er nogle omstændigheder tilstede, som gør det uvæsentligt. Hvis ikke der havde været de nævnte omstændigheder, ville udlejer højst sandsynligt godt kunne hæve på grund af forsinkelsens længde.

Det betyder bare, at der kan være nogle konkrete omstændigheder der afgører det hele.

Vil du gerne drøfte din sag nærmere i forhold til de domme, der tidligere er afsagt? Så book rådgivning her.

Hvis man som udlejer, gerne vil ophæve lejeaftalen er der en bestemt fremgangsmåde som udlejer skal benytte sig af.

Påkrav ved betalingsmisligholdelse

Udlejer kan ikke blot hæve, fordi lejer ikke har betalt på betalingsdagen.

Hvis udlejer vil forfølge betalingsforsinkelsen, skal udlejer gøre som der står i lejelovens § 93, stk. 2.

Påkravet kan tidligst afsendes 3. hverdag efter den sidste rettidige betalingsdag.

Udlejer kan kun ophæve hvis:

  1. Det udtrykkeligt er angivet i påkravet, at lejeforholdet kan ophæves hvis ikke lejer betaler inden fristens udløb
  2. Lejeren ikke har betalt senest 14 dage efter, at lejer modtog påkravet om betaling.

I forbindelse med påkravet er der også nogle krav til selve påkravsskrivelsen:

  • Påkravet skal være skriftligt og indeholde udtrykkelig oplysning om at lejeforholdet kan ophæves hvis der ikke sker betaling.
  • Det skal fremgå klart, hvilken betaling udlejer mener det handler om.
  • Beløbet skal være tydeligt specificeret.
  • Angivelse af påkravsfristen på 14 kalenderdage skal være til stede i påkravet

Fristen løber først fra det tidspunkt påkravet er kommet frem til lejeren. Udlejer har forsendelsesrisikoen. Derfor er det bedst og mest sikkert, at påkravet sendes ved anbefalet brev.

Påkravet er kommet frem når det er i lejers postkasse.

Fristen på de 14 dage beregnes som 14 dage efter den dag, hvor påkravet er kommet frem til lejer.

Her på eJura.dk kan du købe skabeloner til påkrav, ophævelsesmeddelelse og fogedbegæring. Læs mere her.

(Artiklen fortsætter under billedet…)

Påkravsfristen er på 14 dage og beregnes som 14 dage efter den dag, hvor påkravet er kommet frem til lejer.

Ophævelsesmeddelelse ved betalingsmisligholdelse

Hvis lejer stadig ikke har betalt når påkravsfristen er udløbet, kan udlejer sende en ophævelsesmeddelelse hvori der står, at kontraktforholdet nu anses for ophørt.

Ligesom ved påkravet, er ophævelsesmeddelelsen gældende når den er kommet frem til lejeren.

Hvis lejer når at indbetale pengene inden ophævelsesmeddelelsen er kommet frem kan der ikke ophæves.

Hvis der som udgangspunkt sker betaling blot 1 min. senere, at meddelelsen er kommet frem, kan der som udgangspunkt godt hæves.

Ophævelse på grund af andre former for misligholdelse

Udover betalingsmisligholdelse findes der også flere andre former for misligholdelse som fremgår af lejelovens § 93, stk. 1 litra b-m.

Uretmæssigt brug

Udlejer kan ophæve som følge af uretmæssig brug.

Det, der hører under uretmæssigt brug, er:

  • Når det lejede benyttes til andet end det der er aftalt efter lejelovens § 93, stk. 1, litra b.
  • Lejers fraflytning i utide efter lejelovens § 93, stk. 1, litra d.
  • Lejerens overladelse af brugsretten til andre efter lejelovens § 93, stk. 1, litra f
  • Når lejer har modtaget besøgende i eller ved det lejede i strid med et forbud nedlagt i medfør af loven efter lejelovens § 93, stk. 1, litra i.

Når lejemålet benyttes til andet end aftalt

Det er ofte præciseret i lejekontrakten hvilket formål lejemålet anvendes til, anden brug en det der fremgår, vil være i strid med lejeaftalen.

Lejers fraflytning i utide

Udlejer kan ophæve hvis lejer flytter uden aftale med udlejeren. Lejeren kan dog alligevel undgå ophævelse, hvis lejer flytter tilbage, inden udlejers ophævelse når frem.

Formålet med denne bestemmelse er, at udlejer kan hindre at lejemålet er ubenyttet i kortere eller længere perioder.

Overladelse af brugsretten til andre

Det gælder typisk i tilfælde af, at lejer fremlejer ulovligt eller lader andre end medlemmer af sin husstand flytte ind.

 Modtagelse af besøgende i det lejede som er i strid med et forbud

Hvis lejer er straffet og har fået forbud mod at få besøg efter § 4 lov om forbud mod besøgende i bestemte lokaler, men så alligevel har haft besøg er ophævelsesgrund.

Nægter at give udlejer adgang

En ophævelsesgrund kan også være, at lejer ikke vil lade udlejer få adgang til lejemålet. Den findes i lejelovens § 93, stk. 1, litra c.

”§ 93, stk. 1, litra c. Når lejeren modsætter sig, at udlejeren eller andre får adgang til det lejede, hvor de har ret hertil efter §§ 54, 62 og 97.”

Lejer skal ikke bare altid give udlejer adgang til lejemålet. Det er kun når udlejer har ret til det efter loven, at lejer er forpligtet til at give adgang.

Det kan ske i 3 tilfælde:

  • Når der skal udføres arbejde i lejemålet
  • Når der skal inddrages kælderrum og
  • Når lejemålet skal fremvises for nye potentielle fremtidige lejere

Hvad er vanrøgt?

Hvis man som lejer udsætter lejemålet for vanrøgt, kan udlejer hæve lejeaftalen. Vanrøgt i denne betydning kan for eksempel være, at man ikke behandler det lejede forsvarligt for eksempel ved at ødelægge lejemålet og påføre det skader.

Heri ligger også manglende iagttagelse af renholdelse og vedligeholdelsespligten.

Den regel findes i lejelovens § 93, stk. 1, litra e:

”§ 93, stk. 1, litra e. Når lejeren vanrøgter det lejede og ikke uden ophold efter udlejerens påkrav bringer det lejede i stand.”

(Artiklen fortsætter under billedet…)

Hvis lejer ikke behandler det lejede forsvarligt, kan udlejer ophæve efter lejelovens § 93, stk. 1, litra e.

Husordensovertrædelser

Adfærd i strid med husordensreglerne kan være ophævelsesgrund efter lejelovens § 93, stk. 1, litra g:

”§ 93, stk. 1, litra g. Når lejeren har tilsidesat god skik og orden, jf. § 79 a, stk. 1, nr. 1-8 eller 11, jf. § 79 b, stk. 2, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.”

Hvad der hører ind under husordensovertrædelser, kan man læse i lejelovens § 79 a.

I den regel er der oplistet en række tilfælde som er i strid med husordensreglerne.
Det er dog ikke alle punkter, der kan medføre ophævelse.

(Artiklen fortsætter under billedet…)

Hærværk af det lejede er en ophævelsesgrund efter lejelovens § 79 a, nr. 7.

Det der kan danne grundlag for ophævelse er:

  • Udøvelse eller trusler om vold
  • Fareforvoldelse
  • Seksuelle overgreb
  • Støj, chikane, hærværk
  • Kæledyr der er til stor gene
  • Uretmæssig opsætning af antenner

Øvrig misligholdelse

Er der tale om en misligholdelse der ikke hører ind under litra a-l, kan udlejer henvise til litra m.

”§ 93, stk. 1, litra m. Når lejeren i øvrigt misligholder sine forpligtelser på en sådan måde, at hans fjernelse er påkrævet.”

Litra m anvendes ofte af udlejere hvis det er usikkert hvilket forhold misligholdelsen hører ind under i lejelovens § 93.

Den er på en måde rigtig omfattende, da den kan anvendes ved alle andre forhold end dem der er nævnt i litra a-l.

Fremgang ved ophævelse

Udover betalingsmisligholdelsen i lejelovens § 93, stk. 1, litra a, findes der ikke særlige regler for hvordan man ophæver ved alle de andre overtrædelser fra litra b-m.

Ved nogle af ophævelsesgrundende skal der sendes en påmindelse så lejer har en mulighed for at rette op på det. Dette gælder i visse tilfælde for litra b, e, f, g og j. Påmindelsen skal ses som en slags advarsel.

Påmindelsen skal sendes til lejer. Det er udlejer, der skal bevise, at lejer er gjort bekendt med det. Derfor er det altid bedst at give en skriftlig påmindelse. Det er en god idé at få hjælp til at udforme en sådan påmindelse, hvis du er udlejer, da fogedretten ellers vil afvise sagen. Få rådgivning her.

Hvis ikke lejer retter sig og begår misligholdelse på ny, må udlejer sende en ophævelsesmeddelelse. Først der kan der ophæves.

Udlejers erstatningskrav ved ophævelse

Når udlejer kan ophæve lejemålet, har udlejer også ret til erstatning fra lejer i forbindelse med det tab som udlejer har som en følge af den væsentlige misligholdelse efter lejelovens § 95, stk. 1.

Derudover fremgår det også af lejelovens § 95, stk. 1, at lejer skal fraflytte lejemålet øjeblikkeligt, men stadig betale leje for den tid, hvis der var tale om et almindeligt opsigelsesvarsel. I de fleste tilfælde vil det være 3 måneder, da det er det mest anvendte opsigelsesvarsel i lejeaftaler.

Lejelovens § 95, stk. 1 lyder således:

”§ 95. Når udlejeren hæver lejeaftalen, skal lejeren straks fraflytte og betale leje m. v. for tiden, indtil han kunne fraflytte med sædvanligt varsel. Lejeren skal endvidere erstatte udlejeren ethvert tab, derunder omkostningerne ved lejerens udsættelse af det lejede.”

Hvis lejer ikke fraflytter efter ophævelse

Hvis lejeaftalen er ophævet, skal lejer som sagt flytte øjeblikkeligt. Gør lejer ikke det skal udlejer udsætte lejeren.

Som udlejer skal man huske på at man IKKE selv blot må udskifte låse og nøgler. Dette skal ske gennem fogedretten.

Er du udlejer, kan du bruge vores skabeloner til udsættelse af lejer. Læs mere om skabelonerne her.

Har du brug for mere hjælp?

Har du spørgsmål som du ikke fik besvaret i denne artikel eller har du bare brug for mere hjælp omkring reglerne for ophævelse?

Hos os kan du få juridisk rådgivning til en fast, god pris. Du kender priserne på forhånd og ved, hvad det koster at få hjælp.

Du kan læse mere om vores rådgivning herunder:

 

1498884166_Arrow_Download

BRUG FOR RÅDGIVNING? BOOK RÅDGIVNING HER

 

Sharing is caring. Del gerne denne artikel på de sociale medier 🙂