Ophævelse af lejemål ved manglende betaling

Ophævelse af lejemål ved manglende betaling

Ophævelse af lejemål ved manglende betaling – hvordan er reglerne? Hvordan skal udlejer gøre? I denne artikel kan du læse om lejelovens regler for udsættelse af lejer.

Du kan desuden læse om de juridiske skrivelser, som efter loven skal fremsendes til lejer. Der er nemlig ret skrappe krav til de dokumenter, man kalder for påkravsskrivelsen, ophævelselsesmeddelelsen og fogedbegæringen.

Hvis du vil have skabeloner til disse juridiske skrivelser, som overholder lejelovens regler, kan du købe dem i vores “Udsættelse af lejer”-pakke.

 

KØB “UDSÆTTELSE AF LEJER”-PAKKE HER

 

Ophævelse af lejemål ved manglende betaling

Ophævelse af lejemål ved manglende betaling – hvordan er reglerne?

Kort fortalt skal du som udlejer igennem en proces, hvis lejer ikke betaler som aftalt i lejekontrakten.

Du kan se vores video, som giver et indblik i, hvilke skrivelser der skal sendes til lejer her (den varer 1:50):

(Artiklen fortsætter under videoen…)


Læs mere herunder.

Som udlejer skal du gøre følgende ved manglende betaling af lejen:

  1. Du skal dig, at lejeren ikke har betalt som aftalt
  2. Du skal dig, at 3-dages fristen til betaling er overholdt
  3. Du skal fremsende en såkaldt ’påkravsskrivelse’ til lejeren med bl.a. en 14-dages frist (rykkerbrev)
  4. Du skal fremsende en såkaldt ’ophævelsesmeddelelse’
  5. Herefter skal du eventuelt starte fogedretssag om udsættelsen (få hjælp fra fogeden)

Hvis en lejer ikke har betalt lejen, skal udlejer derfor først og fremmest vente 3 dage.

Derefter skal udlejer sende et ‘rykkerbrev’. Juridisk kalder man det for et påkrav.

I påkravet skal der være en frist på 14 dage. Når fristen er udløbet, skal udlejer sende en ophævelsesmeddelelse, hvis udlejer ønsker at gøre mere ved sagen. 

I ophævelsesmeddelelsen skal lejer have en senest frist for at flytte ud og rydde lejligheden. Hvis lejer ikke er flyttet, kan udlejer få hjælp fra fogeden og fogedretten. 

Hele denne proces kaldes også for ‘udsættelse af lejer‘.

Der er mange regler i forbindelse med ophævelse af lejemål ved manglende betaling. Det er vigtigt, at du som udlejer overholder alle reglerne. Hvis du ikke gør dette, kan du risikere, at få en boligretssag på nakken for uberettiget ophævelse af lejemålet, og du kan risikere ikke at kunne smide lejeren ud. 

Med vores ‘Udsættelse af lejer’-pakke kan du som udlejer være sikker på at overholde alle kravene til de skrivelser, som du efter lejelovens regler skal sende til lejeren. Pakken indeholder skabelon til påkrav, ophævelsesmeddelelse og fogedbegæring (anmodning om hjælp til udsættelse af lejer til fogedretten). 

 

KØB “UDSÆTTELSE AF LEJER”-PAKKE HER

 

Påkrav ved ophævelse af lejemål ved manglende betaling

Som udlejer kan du min. 3 hver dage efter betalingsfristen for lejen sende et såkaldt ‘påkrav’ til lejeren.

Påkravet er en slags ‘rykker’ eller ‘rykkerskrivelse’ til lejeren om manglende betaling af husleje. Det er en advarsel om, at hvis lejeren ikke betaler lejen, vil der ske ophævelse af lejemålet på grund af den manglende betaling.

Se vores video herunder, hvor du får forklaret lidt om rykkerbrevet til lejeren – den varer kun 2:25:

(Artiklen fortsætter efter videoen…)

 

Læs mere herunder.

Der står i lejeloven, at påkravsskrivelsen først må sende 3 dage efter forfaldsdagen. Hvis betaling skulle ske mandag d. 1. må udlejer først sende påkravsskrivelse til lejer fredag d. 5., da der først er gået 3 hverdage på det tidspunkt.

Hvis udlejer sender påkravet før 3 hverdage efter betalingen, vil udlejer ikke kunne smide lejeren ud.

Derudover er det vigtigt, at påkravsskrivelsen er korrekt udformet.

Påkravet skal efter lejeloven som min. indeholde disse oplysninger:

  • Påkravet udtrykkeligt skal angive, at lejemålet kan ophæves, hvis der ikke betales
  • Det skyldige beløb skal være specificeret i påkravet
  • Påkravet skal indeholde en frist på min. 14 dage til betaling

Der står nemlig i lejelovens § 93, stk. 2:

“Stk. 2. Udlejeren kan kun hæve lejeaftalen som følge af for sen betaling, hvis lejeren ikke har berigtiget restancen senest 14 dage efter, at skriftligt påkrav herom er kommet frem til lejeren. Udlejerens påkrav kan tidligst afgives efter 3. hverdag efter sidste rettidige betalingsdag og skal udtrykkeligt angive, at lejeforholdet kan ophæves, hvis lejerestancen ikke betales inden fristens udløb.”

Hvis påkravet ikke som min. indeholder disse oplysninger, vil påkravet være ugyldigt.

Ved køb af vores ‘Udsættelse af lejer’-pakke får du en skabelon til et juridisk gyldigt påkrav. Derudover får du også en skabelon til den lovpligtige ophævelsesmeddelelse og fogedbegæring, hvis du skal have fogedens hjælp til at få smidt lejeren ud.

 

KØB “UDSÆTTELSE AF LEJER”-PAKKE HER

 

Ophævelsesmeddelelse

Når 14-dagesfristen er udløbet, skal udlejer sende en såkaldt ‘ophævelsesmeddelelse’. I hvert fald hvis udlejer vil gøre mere ved sagen.

Ophævelsesmeddelelsen er en formel skrivelse til lejeren om, at udlejeren ikke har modtaget betalingen, og derfor anses lejekontrakten for ophævet.

Se vores video herunder om reglerne for ophævelsesmeddelelsen – den varer kun 1:19:

(Artiklen fortsætter efter videoen…)


Læs mere herunder.

Skrivelsen vil desuden indeholde oplysninger om, hvornår lejeren senest skal være flyttet, og at manglende flytning vil medføre fogedrettens indblanding i sagen, hvilket medfører lejeren yderligere omkostninger.

Lejeren må først modtage meddelelsen om ophævelse af lejekontrakten 14 dage efter påkravsskrivelsen. Hvis den 14. dag er en helligdag, gælder fristen til dagen efter.

Hvis lejeren betaler inden modtagelse af ophævelsesmeddelelsen, vil udlejer ikke kunne udsætte lejeren (og udsmidning af lejeren vil ikke kunne finde sted). 

Ligesom ved påkravet er der en række krav i lejeloven til ophævelsesmeddelelsen. Hvis disse krav ikke overholdes, vil ophævelsen ikke være juridisk gyldig, og udlejer vil ikke kunne smide lejeren ud.

Du kan købe en juridisk gyldig ophævelsesmeddelelse i vores ”Udsættelse af lejer”-pakke. Med denne pakke får du en ophævelsesmeddelelse, som du er sikker på er juridisk gyldig.

Læs mere om vores ”Udsættelse af lejer”-pakke her.

Udsættelse af lejer
For at kunne smide en lejer ud skal der først sendes en såkaldt ‘påkravsskrivelse’. Det må udlejer først 3 hverdage efter betalingsdagen. Påkravsskrivelsen skal indeholde en frist på 14 dage til betaling. Herefter må udlejer sende en ophævelsesmeddelelse og udsætte lejeren/smide lejeren ud.

Udsættelse af lejer – hjælp fra fogedretten

Hvis lejer ikke betale huslejen efter udlejer har sendt påkrav og ophævelsesmeddelelse – og overholdt fristerne for disse skrivelse – kan udlejer smide lejeren ud med hjælp fra fogedretten.

Ophævelse af lejemål ved manglende betaling kan derfor medføre i udsmidning af en foged og politiet, hvis lejeren ikke fraflytter som beskrevet i ophævelsesmeddelelsen.

Når lejeren ikke vil fraflytte, skal udlejer derfor anmode om hjælp fra fogedretten. 

Dette gøres ved følgende procedure:

  1. Overholde ovenstående regler om påkravsskrivelse og ophævelsesmeddelelse til punkt og prikke, da sagen ellers vil blive afvist i fogedretten
  2. Finde ud af, hvilken retskreds lejer bor i
  3. Anmode om fogedretsmøde og herefter udkørende fogedretsmøde via udsættelsesbegæring

For at få hjælp fra fogedretten koster det normalt 700 kr. i gebyr til fogedretten for at lejeren kan blive udsat. 

Det er nødvendigt, at der er en låsesmed med, som kan udskifte låsen. Det er udlejeren, der skal lægge ud for betalingen til låsesmeden. Det er dog en udgift, som udlejer kan pålægge lejeren at betale. Hvis lejeren ikke betaler for denne udgift, kan udlejeren starte en inkassosag om dette.

Der skal også være flyttefolk med i forbindelse med udsmidningen af lejeren. De skal hjælpe politiet med at opbevare eventuelt indbo af værdi, da du som udlejer ikke selv må opbevare det (det vil nemlig i så fald være ulovlig omgang med hittegods)

Det er normalt politiet og udlejeren, der deler omkostningerne til flyttefolkene. Dette kan du få nærmere hjælp til af fogedretten. Udlejer skal ligeledes sørge for en vognmand til fogeden (taxa eller lignende), så fogeden kan komme ud til adressen.

Disse udgifter kan dog som nævnt pålægges lejeren. Det betyder, at udlejer skal lægge ud for udgifterne, men kan kræve, at lejeren skal betale dem, fordi det er lejeren, der er skyld i, at det er nødvendigt at bruge penge på udsmidningen. 

Hvis lejer ikke betaler disse udgifter, kan udlejer indkassere disse penge som en almindelig inkassosag.

Få hjælp til ophævelse af lejemål ved manglende betaling

Brug for hjælp til ophævelse af lejemål ved manglende betaling?

Hvis du vil være helt sikker på, at du kan smide lejeren ud, kan du købe vores ”Udsættelse af lejer”-pakke. Denne indeholder de juridisk korrekte skrivelser, som du skal bruge, hvis du vil smide lejeren ud. Skrivelserne er juridisk gyldige, så du er sikker på at overholde lejelovens regler til påkravsskrivelse, ophævelsesmeddelelse og fogedbegæring.

Vi hjælper også gerne med personlig juridisk rådgivning, hvis du har brug for rådgivning om fx fristerne eller en vurdering af din sag. 

Læs mere om vores ”Udsættelse af lejer”-pakke her.

 

KØB “UDSÆTTELSE AF LEJER”-PAKKE HER

 

1 kommentar

  • Alexander Bojsen, uddannet jurist og cand.jur.

    Hvis du har brug for juridisk rådgivning, kan du booke rådgivning her: https://ejura.dk/raadgivning/

  • Comments for this post are closed.