Ophævelse af lejemål

Ophævelse af lejemål – i tvivl om reglerne? Så læs her!

Ophævelse af lejemål. Har du spørgsmål såsom: Hvad betyder ophævelse af lejemål? Hvordan der sker ophævelse af lejemål ved manglende betaling? Hvad står der i lejelovens § 93? Så læs med i denne artikel.

I en række tilfælde har udlejer mulighed for at ophæve lejemålet. 

Det betyder, at udlejer kan smide lejeren ud uden at skulle overholde en opsigelsesfrist. Dog er der en del regler for ophævelsen. Udlejer skal desuden sende de korrekte juridiske skrivelser til lejeren som for eksempel påkravsskrivelse, ophævelsesmeddelelse og fogedbegæring, hvis fogedens hjælp er nødvendig.

Hvis du har brug for rådgivning omkring ophævelse af lejemål, er du velkommen til at læse nærmere om vores mulighed for juridisk rådgivning til gode priser her:

 

1498884166_Arrow_Download

FÅ JURIDISK RÅDGIVNING TIL GOD PRIS HER

Læs hele artiklen herunder.

Ophævelse af lejemål

Udlejer må ikke bare smide lejeren ud, når udlejer ønsker det.

Der gælder nogle særlige regler, som udlejer skal overholde. Hvis udlejer ikke overholder disse regler, kan det medføre retssager om uberettiget ophævelse og lignende.

Ifølge lejeloven har udlejer nogle muligheder for at ophæve en lejebolig. Ophævelse betyder, at lejekontrakten bliver hævet, og udlejer kan “udsætte lejeren”, som det hedder. Med andre ord kan udlejer i visse tilfælde smide lejeren ud – men udlejer skal overholde reglerne i lejeloven.

I modsætning til opsigelse er der normalt ikke nogen opsigelsesfrist ved ophævelse. Du skal som udlejer sende et påkrav, som er en slags ‘advarsel’. Hvis der ikke rettes op på det efter advarslen, kan udlejer i princippet smide lejeren ud, hvis betingelserne er opfyldt.

Den helt klare fordel ved at ophæve lejekontrakten er, at der ikke er nogen egentlig opsigelsesfrist, som der er ved opsigelse af lejekontrakten. Udlejer skal kun sende et påkrav og derefter kan lejeren smides ud, hvis der ikke rettes op på problemet.

Hvis lejeren ikke flytter af sig selv, kan udlejer udsætte lejer. Udsættelse af lejeren kræver fogedrettens hjælp, da udlejer ikke bare selv må skifte låsen osv. Du kan købe en skabelon til fogedbegæringen, som skal bruges ved udsættelse af lejer i vores “Udsættelse af lejer”-pakke.

Du kan læse mere om processen ved at smide lejeren ud i vores artikel om udsættelse af lejer.

Hvad betyder ophævelse af lejemål?

Ophævelse af lejemål eller lejekontrakt er opsigelse uden varsel.

Se vores video, som giver et indblik i, hvad ophævelse af lejemål betyder, og hvilke regler der er (den varer 2:12):

(Artiklen fortsætter under videoen…)

Ophævelse betyder, at udlejer ikke skal overholde en opsigelsesfrist.

Ophævelse af lejemålet kan finde sted i en række tilfælde. Disse tilfælde står i lejelovens § 93.

De mest anvendte regler omkring ophævelse efter lejelovens § 93 (og dermed uden opsigelsesfrist) er følgende situationer:

  • Lejer betaler ikke husleje eller anden pengepligtig ydelse som aftalt
  • Lejer benytter boligen til andet end aftalt
  • Lejer giver ikke udlejer adgang til det lejede, hvor udlejer overholder reglerne for at få adgang i bl.a. lejelovens § 54
  • Lejer fraflytter det lejede før tid uden aftale
  • Lejer vanrøgter det lejede og bringer ikke det lejede i stand
  • Lejer overlader helt eller delvist brugen af det lejede til anden anden, hvor lejer ikke er berettiget til det
  • Lejer tilsidesætter god skik og orden
  • Lejer i øvrigt misligholder sine forpligtelser på en sådan måde, at det er nødvendigt at få lejer ud af lejemålet

Du kan læse mere om de mest normale ophævelsesgrunde længere nede i artiklen og betingelserne for at kunne anvende dem.

Det er normalt et krav, at udlejer overholder de formelle krav. Udlejer skal sende en række skrivelser til lejeren, før udlejer må smide lejeren ud, uanset hvilken begrundelse til ophævelse, udlejeren bruger.

Udlejer skal sende følgende:

  1. Påkrav til lejer (en slags advarsel)
  2. Ophævelsesmeddelelse til lejer
  3. Fogedbegæring (hvis lejer ikke selv fraflytter)

Du kan læse mere om disse skrivelser i vores artikel om udsættelse af lejer.

Lad os kigge lidt nærmere på reglerne for de mest almindelige tilfælde af ophævelse af lejemål – særligt omkring formkravene og reglerne, hvis lejer ikke betaler huslejen.


Læs mere herunder.

Første regel for ophævelse af lejemål

Før udlejer kan hæve lejekontrakten, er det en betingelse, at ‘misligholdelsen er væsentlig’.

Det betyder med andre ord, at lejeren ikke har overholdt reglerne, og det er af væsentlig betydning for dig som udlejer. Det er også på grund af denne regel, at udlejer skal sende en advarsel (påkravsskrivelse) til lejeren.

Det står nemlig ikke alle steder, at udlejer skal sende en advarsel. Men på grund af grundreglen om, at misligholdelsen skal være væsentlig, skal udlejer først sende en advarsel. Hvis lejer ikke retter op på det, må udlejer herefter gerne hæve lejekontrakten (opsigelse uden opsigelsesfrist), hvis betingelserne for ophævelse i øvrigt er opfyldt.

Ophævelse af lejemål ved manglende betaling

Ophævelse af lejemål ved manglende betaling er en af de mest anvendte ophævelsesgrunde.

Hvis lejeren ikke betaler huslejen som aftalt, har udlejer mulighed for at ophæve lejekontrakten. Udlejer skal stadig overholde reglerne og formkrav omkring påkravsskrivelse, ophævelsesmeddelelse og eventuel hjælp fra fogedretten til udsættelsen via en fogedbegæring.

Det betyder, at udlejer skal:

  1. Sende påkrav (advarsel) som lever op til de juridiske krav (mindst 3 hverdage efter sidste rettidige betalingsdag, påkravet skal udtrykkeligt angive, at lejemålet kan ophæves, hvis ikke restancen berettiges inden påkravsfristens udløb osv.)
  2. Sende ophævelsesmeddelelse, hvis lejer fortsat mangler at betale husleje (meddele lejeren, at udlejer nu hæver lejekontrakten og lejer skal fraflytte)
  3. Sende fogedbegæring, hvis lejer ikke fraflytter

Er du udlejer, kan du i vores vores udsættelse af lejer-pakke købe skabeloner til alle 3 skrivelser, som overholder de juridiske krav.

(Artiklen fortsætter under billedet…)

Ophævelse af lejemål manglende betaling
Hvis lejer ikke betaler som aftalt, har udlejer mulighed for at ophæve lejemålet. Det betyder, at udlejer kan smide lejeren ud uden først at skulle overholde en opsigelsesfrist. Udlejer skal dog overholde reglerne for fremsendelse af påkravsskrivelse (påmindelse/advarsel) og ophævelsesmeddelelse.

Der er mange krav og regler til ophævelse som følge af manglende betaling af leje. Vi anbefaler altid, at du kontakter en jurist for at få rådgivning omkring fristerne for fremsendelse af dokumenterne, dokumenternes krav, fogedretten osv.

Du kan få hjælp til regler ophævelse af lejer her:

 

1498884166_Arrow_Download

FÅ JURIDISK RÅDGIVNING TIL GOD PRIS HER

 

Ophævelse af lejemål husorden

I en række tilfælde kan udlejer ophæve et lejemål som følge af overtrædelser af husorden.

Normalt er husordensovertrædelser som minimum opsigelsesgrund med opsigelsesvarsel på normalt 3 måneder til den 1. hverdag i måneden.

Det er dog kun visse husordensovertrædelser, der kan medføre ophævelse. Det er altså kun nogle gange, at du som udlejer kan hæve lejekontrakten (uden opsigelsesfrist på 3 måneder) som følge af, at lejeren ikke overholder reglerne i husordenen.

Normalt kan følgende medføre ophævelse af lejekontrakten (opsigelse uden opsigelsesfrist):

  • Når lejeren udøver eller truer med fysisk vold over for de pågældende personer.
  • Når lejerens adfærd kan være til fare for ejendommen eller de pågældende personer, herunder på grund af anvendelse af våben eller opbevaring af farefremkaldende materialer i det lejede.
  • Når lejerens adfærd medfører gener for de pågældende personer som generel utryghed, forråelse af ejendommens miljø eller sundhedsmæssig risiko.
  • Når lejeren, uden at der er tale om fysisk vold, udøver chikane over for de pågældende personer.
  • Når lejeren udøver uacceptabel støj til væsentlig gene for de pågældende personer i form af uacceptabelt støjende menneskelig adfærd, stærk musikstøj eller stærk maskinstøj.
  • Når lejeren ødelægger ejendommen eller løsøre på ejendommen eller på fællesarealer.
  • Når lejeren vanrøgter det lejede.
  • Når lejerens husdyr er til væsentlig gene for de pågældende personer på grund af støj, lugt, uhumskhed eller fare- eller frygtfremkaldelse.
  • Når lejeren i øvrigt udøver adfærd, som er til gene for ejendommen eller de pågældende personer.

Udlejer må normalt ikke hæve lejekontrakten, men må dog opsige lejeren med en opsigelsesfrist i tilfælde af støj i mindre omfang, husdyr som ikke er til væsentlig gene eller ikke generende husdyr som er i strid med husorden eller lejekontrakt.

Det er ikke noget krav, at det specifikt skal stå i husorden, eller at der for eksempel skal være en husorden. Ovenstående situationer kan medføre ophævelse, hvis betingelserne er opfyldt.

Udlejer skal dog kunne dokumentere, at misligholdelsen er væsentlig, og at det er i strid med lejers pligt til at iagttage almindelige ordens regler og de almindelige normer for hensyntagen til sine naboer.

I mange af tilfældene er det ligeledes tilfældet, at udlejer skal have fremsendt et såkaldt påkrav (påmindelse/advarsel) til lejer, før udlejer kan hæve lejekontrakten.

Du kan finde en skabeloner til brug for ophævelse af lejemål ved overtrædelse af husorden i vores “Udsættelse af lejer”-pakke.

Ophævelse af lejemål foged

Ved ophævelse af lejemål kan det være nødvendigt at få hjælp fra en foged.

Fogedretten hjælper med at tvangsfuldbyrde. Det betyder at ‘gennemtvinge’ noget.

I forbindelse med ophævelse hjælper fogedretten med at udsætte lejeren. Der er bestemte regler for, hvad udlejer må, hvis lejer ikke fraflytter efter lovens regler.

Udlejer må for eksempel ikke selv udskifte låsen til lejeboligen eller fjerne lejerens indbo og ejendele.

For at kunne få fogedens hjælp ved ophævelse af lejemål, skal udlejer have overholdt reglerne i lejeloven. Det betyder, at betingelserne for ophævelse skal være opfyldt og derudover skal de formelle betingelser være opfyldt ( juridisk gyldig påkravsskrivelse og ophævelsesmeddelelse skal være sendt korrekt osv.).

Udlejer kan få hjælp fra en foged ved at sende en såkaldt fogedbegæring. Dette er skrivelsen til fogedretten, hvori udlejer beder om fogedrettens hjælp til udsættelse af lejer.

Du kan læse mere om kravene til dette i vores artikel om udsættelse af lejer.

(Artiklen fortsætter under billedet…)

Ophævelse af lejemål foged
Udlejer kan bede om fogedrettens hjælp til udsættelse af lejer, hvis lejer ikke selv fraflytter. I det tilfælde vil en foged hjælpe med at få smidt lejeren ud. Dog skal udlejer opfylde alle betingelserne for ophævelse af lejemål og have sendt de juridisk korrekte skrivelser til lejeren.

Lejelovens § 93

Reglerne for ophævelse står i lejelovens § 93.

Det er i denne paragraf, der står, hvornår udlejer kan hæve lejekontrakten og dermed kan smide lejeren ud uden forudgående opsigelsesfrist.

De vigtigste situationer er manglende betaling af husleje, overtrædelse af husorden mv., og hvis udlejer ikke får adgang til det lejede (selvom udlejer overholder reglerne for adgangen).

Du kan læse hele lejelovens § 93 i lejeloven.

Få mere hjælp til ophævelse af lejemål

Har du brug for mere hjælp til ophævelse af lejemål?

Her på eJura.dk kan vi hjælp med ophævelsen. Vi kan hjælpe med at vurdere, om udlejer har mulighed for at hæve lejemålet, rådgive dig til hvordan reglerne i lejeloven overholdes og dermed undgår en boligretssag om ugyldig ophævelse.

Hvis du vil have mere kendskab til dine rettigheder og pligter i lejeloven, kan det være en god idé at få hjælp fra os til at bistå dig med sagen.

Du kan kontakte os herunder for at høre mere om, hvordan vi kan hjælpe dig bedst muligt:

 

1498884166_Arrow_Download

KONTAKT EN JURIST HER

 

Sharing is caring. Del gerne denne artikel på de sociale medier 🙂

1 kommentar

  • Alexander Bojsen, uddannet jurist og cand.jur.

    Hvis du har brug for juridisk rådgivning, kan du booke rådgivning her: https://ejura.dk/raadgivning/

  • Comments for this post are closed.