Opsigelse af lejekontrakt

Opsigelse af lejekontrakt – læs om ALLE reglerne her

Opsigelse af lejekontrakt? Hvis du ønsker opsigelse af lejemål, er der mange regler i lejeloven, der skal overholdes. Reglerne for opsigelsen er forskellig alt afhængig, om der er tale om opsigelse opsigelse af lejemål fra lejers eller udlejers side.

I denne artikel kan du læse om lejelovens regler for opsigelse mv. 

Hvis du har brug for juridisk rådgivning omkring opsigelse af lejekontrakt eller lignende, er du altid velkommen til at kontakte os her på eJura.dk. Du har mulighed for at få juridisk rådgivning til en fast, gennemskuelig pris. Du kan læse mere om vores juridiske rådgivning her:

 

LÆS MERE OM VORES JURIDISKE RÅDGIVNING HER

Læs hele artiklen herunder.

Opsigelse af lejekontrakt

Ønsker du at opsige lejekontrakten?

Så kan du starte med at se vores video om opsigelse af lejemål (varer 1:51):

(Artiklen fortsætter under videoen…)

 

Hvis du er lejer, kan det være, at du ønsker at flytte et andet sted hen. Hvis du er udlejer, kan du også have dine grunde. Det kan for eksempel være, at du selv ønsker at flytte ind i det lejede, og så kan du opsige lejekontrakten.

Man kan derfor dele opsigelse af en lejekontrakt op i 2 situationer:

  • Lejer opsiger lejekontrakten
  • Udlejer opsiger lejekontrakten

Juridisk er der nemlig forskel på, hvornår en lejer kan/må opsige lejekontrakten, og hvornår en udlejer kan/må opsige lejekontrakten.

Men hvad er en opsigelse overhoved?

Hvordan kan man bedst definere en opsigelse?

Juridisk kan opsigelse defineres som den situationer, hvor den opsigende ved afgivelse af et påbud (selve opsigelsen) med det gældende varsel (opsigelsesfristen) bringer lejekontrakten til ophør, uden at modpartens accept er fornøden.

Derudover skal det lige kort nævnes, at der er forskel på ophævelse af lejekontrakt og opsigelse af lejekontrakt. Hvis lejekontrakten hæves, vil der blot i de fleste tilfælde skulle sendes en advarsel, og derefter kan udlejer hæve, og der kan ske udsættelse af lejer.

Ved opsigelse af en lejekontrakt gælder en opsigelsesfrist eller et såkaldt “opsigelsesvarsel”.

Lejeaftalen ophører først ved opløbet af dette opsigelsesvarsel. Varslet indeholder en frist fra opsigelsen, og først efter denne periode må/kan lejeren flytte (bortset fra nogle undtagelser som for eksempel udlejers genudlejningspligt).

Denne artikel vil ikke komme meget nærmere ind på reglerne for ophævelse af lejekontrakt. Har du brug for hjælp til dette, anbefaler vi derfor, at du kontakter os for at få nærmere juridisk rådgivning omkring dette.

Det er vigtigt at skelne mellem situationen, hvor lejer opsiger lejekontrakten, og situationen hvor udlejer opsiger lejekontrakten. Lejer kan som udgangspunkt altid opsige, hvis han/hun ønsker dette. 

Udlejer må som udgangspunkt ikke opsige en lejekontrakt!

Det er kun, hvis der er særlige tilfælde tilstede, at udlejer kan opsige. Det er for eksempel tilfældet, hvis lejer ikke overholder “god skik og orden” (husordenen), eller hvis udlejer ønsker selv at bo i det lejede. Du kan læse nærmere om udlejers adgang til opsigelse længere nede i artiklen.

Lad os se lidt nærmere på reglerne for opsigelse af lejemål i de 2 forskellige situationer, hvor lejer opsiger lejekontrakten, eller hvor udlejer opsiger lejekontrakten.

Opsigelse af lejemål lejer

Hvordan er reglerne for opsigelse af lejemål for en lejer? Hvordan er det med opsigelse af lejekontrakt, hvis lejer ønsker at opsige?

En lejer har som udgangspunkt ret til frit at opsige lejemålet med det gældende opsigelsesvarsel. 

Dette står også i lejelovens § 81, stk. 1:

§ 81. Er lejeaftalen ikke indgået for et bestemt tidsrum, eller kan det ikke oplyses, hvilken lejetid parterne har aftalt, kan lejeren opsige lejeaftalen.

 

LÆS MERE OM VORES JURIDISKE RÅDGIVNING HER

 

Hvad er længden på lejers opsigelsesvarsel?

Normalt vil lejer have 3 måneders opsigelsesvarsel.

Der er dog nogle undtagelser bl.a. tidsbegrænsede lejekontrakter – læs mere om dette længere nede.

Opsigelsesvarslet står i lejelovens § 86:

§ 86. Opsigelsesvarslet er 3 måneder til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag. Dog er opsigelsesvarslet 1 måned for de i § 82, litra a, nævnte lejeforhold.

Udlejer og lejer kan dog frit aftale en længere eller en kortere opsigelsesvarsel end det, der er nævnt i lejeloven. 

Eksempel: Lejeren, Ole, har indgået en lejekontrakt med udlejeren. I lejekontrakten står der under opsigelsesvarsel, at dette er 6 måneder.
Hvis Ole opsiger lejemålet d. 1. juni, og opsigelsen kommer frem til udlejer samme dag inden for almindelig kontortid, kan Ole først komme ud af lejekontrakten og fraflytte d. 1. december.

Udgangspunktet er, at lejer skal betale leje i hele perioden indtil opsigelsesvarslets udløb. Der gælder dog nogle regler for udlejers genudlejningspligt. Det betyder, at udlejer skal foretage ‘passende bestræbelser’ på at finde en ny lejer, hvis lejer ønsker at fraflytte før opsigelsesvarslets udløb.

Hvis du er i tvivl om reglerne for genudlejningspligt, er du velkommen til at kontakte os for at få nærmere rådgivning om reglerne for dette.

Opsigelsesvarslet skal være kommet frem til udlejer på den dato, der ligger en eller tre måneder før den dato, der opsiges til (altså fraflytningsdagen).

I den juridiske litteratur er der diskussion omkring, hvilke krav der gælder til en opsigelse fra lejer.

Det må dog nok konstateres, at der ikke er noget formkrav, men at opsigelsen skal foreligge skriftligt. Det skal klart og tydeligt fremgå, at lejer ønsker at opsige lejekontrakten.

(Artiklen fortsætter under billedet…)

Opsigelse af lejemål lejer
Lejer har normalt 3 måneders opsigelsesvarsel. Udlejer og lejer kan dog frit aftale et længere eller et kortere opsigelsesvarsel. Udlejer skal dog huske, at reglerne om genudlejningspligt kan gælde.

Opsigelse af lejemål udlejer

Hvordan er det så med opsigelse af lejekontrakt, hvis udlejer ønsker at opsige?

Lovgivningsmæssigt har man valgt at beskytte lejerne mest muligt ift. opsigelse af lejekontrakt. Derfor har udlejer kun i nogle særlige tilfælde ret til at opsige lejeren.

Udlejer kan ikke – som lejeren kan – blot opsige lejemålet, når udlejeren har lyst til dette.

Reglerne om udlejers opsigelse kan ikke ændres ved aftale til skade for lejeren. Udlejeren kan derfor ikke aftale, at han/hun kan opsige en lejekontrakt med kortere varsel eller på en anden måde, end der står i lejeloven.

Det skal dog nævnes, at fortolkningen omkring udlejers opsigelse er juridisk kompleks. Vi anbefaler altid, at du får juridisk rådgivning. Hvis udlejer opsiger ubegrundet, kan dette medføre, at udlejer får en boligretssag på nakken. 

Du kan kontakte os her for at få juridisk rådgivning til en god pris omkring bl.a. udlejers opsigelse af lejer.

Men hvornår kan udlejer så opsige lejer og lejekontrakten?

Udlejer kan som udgangspunkt opsige lejeren i ét følgende tilfælde (står i lejelovens § 83):

  1. Når udlejeren ønsker selv at benytte det lejede (1 års opsigelsesvarsel, medmindre der er tale om ejer- eller andelsbolig, og udlejer ikke har andre udlejede boliger)
  2. Når udlejeren dokumenterer, at ejendommen skal nedrives. Det samme gælder, når udlejeren dokumenterer, at ombygning af ejendommen medfører, at det lejede må fraflyttes, og ejendommen efter ombygningen er omfattet af lov om almene boliger m.v., eller ombygningen sker som følge af ekspropriation eller ombygning til fyldestgørelse af et formål, til hvis gennemførelse der kan foretages ekspropriation. (1 års opsigelsesvarsel)
  3. Når lejeren af en beboelseslejlighed siden lejeaftalens indgåelse har været antaget som funktionær ved ejendommens drift til arbejde, for hvis udførelse det er af væsentlig betydning, at funktionæren bor i ejendommen, og udlejeren godtgør, at arbejdet ikke har været udført på tilfredsstillende måde. Opsigelse kan kun ske, når lejligheden ved genudlejning skal benyttes af efterfølgeren. (1 års opsigelsesvarsel)
  4. Når lejeren af en beboelseslejlighed, som er lejet som arbejder- eller funktionærbolig af den virksomhed, hvori lejeren er ansat, udtræder eller er udtrådt af sit arbejdsforhold til virksomheden, og lejligheden skal benyttes af en anden ansat i virksomheden.
  5. Når lejeren har tilsidesat god skik og orden, jf. § 79 a, stk. 1, nr. 1-8 eller 11, jf. § 79 b, stk. 2, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.
  6. Når lejeren har tilsidesat betingelserne i et betinget lejeforhold, jf. § 79 b, stk. 1, nr. 1, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.
  7. Når vægtige grunde i øvrigt gør det særlig magtpåliggende for udlejeren at blive løst fra lejeforholdet.

Hvis der er tale om ét af ovenstående tilfælde, kan udlejer opsige lejer – dog skal betingelserne for at kunne anvende reglen være tilstede. Her på eJura.dk rådgiver vi gerne om, hvorvidt udlejer overholder betingelserne for at kunne opsige lejer – se prisen for dette her.

Udlejer kan opsige under følgende omstændigheder:

  • Når lejeren bor i et værelse i udlejers bolig (1 måneds opsigelsesvarsel)
  • Når lejeren bor i en beboelseslejlighed i et tofamilieshus, hvor udlejer bor i den anden lejlighed (1 års opsigelsesvarsel)
  • Hvis der er tale om en ejer- eller andelsbolig, hvor udlejer selv ønsker at bo i lejligheden (1 års opsigelsesvarsel)
  • Lokaler udlejet til restauration, butik eller lignende beliggende i banegårde, teatre eller lignende

Hvis der ikke er tale om et af ovenstående forhold, kan udlejer som udgangspunkt ikke opsige lejeren.

Krav til udlejers opsigelse

Hvis udlejer ønsker at opsige, skal udlejeren normalt overholde formkravene efter lejelovens § 87.

Formkravene til opsigelsen er, at opsigelsen skal:

  • være skriftlig
  • indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse og
  • indeholde oplysning om opsigelsesgrunden

Hvis bare én af disse betingelser ikke er opfyldt, vil opsigelsen normalt være ugyldig!

Der er mange domme omkring tekst, blanket, skabelon, krav og lignende til opsigelsen.

Der kan nævnes en dom fra år 2000, hvor en udlejer havde skrevet, at “indsigelse skal ske inden 6 uger” i stedet for “senest 6 uger” (som der står direkte i lejeloven omkring denne regel). Landsretten kom frem til, at opsigelsen ikke ligefrem var ugyldig, men at udsættelsessagen ikke var så klar, at den kunne bruges i fogedretten omkring udsættelse af lejeren. Derfor kunne man ikke umiddelbart afvise lejerens indvending om, at opsigelsen var ugyldig.

Hvis lejer har indsigelser i løbet af de 6 uger, skal indsigelsen være skriftlig, medmindre andet er aftalt, og den skal være fremsat senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem til lejeren.

Hvis lejer kommer med en indsigelse, skal udlejer anlægge en boligretssag senest 6 uger efter udløbet af lejers frist for at afgive indsigelse, hvis udlejer ønsker at fastholde opsigelsen.

Hvis du ønsker en nærmere forklaring omkring reglerne for kravene til en opsigelse, opsigelse af lejekontrakt osv., kan du få juridisk rådgivning til en god pris om dette.

Kontakt os her for at få juridisk rådgivning.

(Artiklen fortsætter under billedet…)

Det er langt sværere for udlejer at opsige en lejekontrakt. Det vil kun være gyldigt, hvis visse betingelser er opfyldt. For eksempel hvis udlejer selv ønsker at benytte det lejede til at bo i. Derudover er der en række krav til opsigelsen.

Tidsbegrænset lejekontrakt opsigelse

Hvordan er det så med opsigelse af en tidsbegrænset lejekontrakt?

Det står i lejeloven, at en tidsbestemt lejeaftale ikke kan opsiges, medmindre det er aftalt, eller den anden part i lejeforholdet misligholder aftalen. Dette står i lejelovens § 80, stk. 1:

LL § 80 stk. 1: Er lejeaftalen tidsbestemt, ophører lejeforholdet uden opsigelse ved den aftalte lejetids udløb. Den tidsbestemte lejeaftale kan ikke ved opsigelse bringes til ophør i lejeperioden, medmindre dette er aftalt eller den anden part i lejeforholdet misligholder aftalen.

Hvis der ikke er aftalt noget om opsigelse i lejekontrakten, vil det derfor normalt gælde, at aftalen er uopsigelig fra begge parters side i hele den aftalt løbetid.

Udlejer kan dog ikke give sig selv bedre mulighed for opsigelse end det, der står i lejeloven. Hvis udlejer derfor bare ønsker at opsige en tidsbegrænset lejekontrakt, fordi “udlejer har lyst”, vil dette normalt ikke være gyldigt. 

Derudover gælder reglen om, at hvis udlejeren ikke sikrer, at lejeren flytter efter udløbet af en tidsbegrænset lejeperiode, risikerer lejeren at få lov at forblive i lejemålet på almindelige opsigelsesvilkår.

Der er dog nogle særlige betingelser, som skal være opfyldte, før lejeren kan påberåbe sig at kunne blive boende efter udløb af den tidsbegrænsede lejekontrakt – for eksempel skal det lejede være benyttet mere end 1 måned efter den lejebegrænsede lejeperiodes udløb.

Du er velkommen til at kontakte os for at få nærmere juridisk rådgivning omkring opsigelse af tidsbegrænsede lejekontrakter mv. her.

Krav til opsigelsen

Som nævnt er der en række krav til opsigelsen – alt afhængig af, om der er tale om opsigelse fra lejers side eller udlejers side.

Krav til opsigelse fra lejers side:

  • Skal med al sandsynlighed ske skriftligt
  • Skal klart og tydeligt angive, at lejer ønsker at opsige lejemålet

Der gælder nogle flere krav til opsigelse af udlejers side.

Krav til opsigelse fra udlejers side:

  • opsigelsen skal være skriftlig
  • den skal indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse og
  • den skal indeholde oplysning om opsigelsesgrunden

Som nævnt skal lejer have adgang til at gøre indsigelser inden for 6 uger. Der er en tidligere dom, hvor en udlejer havde skrevet “inden for 6 uger” og ikke “senest 6 uger”, som der står i lejeloven, hvilket medførte, at udlejer ikke kunne udsætte lejeren med hjælp fra fogedretten.

Det er derfor vigtigt, at opsigelsesskrivelsen udfærdiges korrekt – eventuelt få os/jurist til at hjælpe med at lave den.

Vi anbefaler desuden, at det nævnes, at hvis lejer ikke flytter på fraflyttelsesdatoen vil det medføre, at udlejer udsætter lejer eventuelt med hjælp fra fogedretten, hvilket kan medføre yderligere omkostninger for lejer.

Hvis du har brug for rådgivning omkring udlejers opsigelse, kan du kontakte os her.

Brug for mere hjælp vedr. opsigelse af lejekontrakt?

Har du brug for mere hjælp omkring opsigelse af lejekontrakt eller lignende?

Her på eJura.dk er vi specialister inden for bl.a. lejeret og opsigelse af lejekontrakt. Vi har styr på reglerne inden for lejeloven, de seneste domme omkring de forskellige juridiske problemer, og hvad den juridiske litteratur siger om de forskellige situationer.

Hvis du har brug for rådgivning, er du velkommen til at kontakte os. På eJura.dk har vi faste priser for personlig juridisk rådgivning. På den måde ved du altid, hvad det koster at få hjælp til dit juridiske problem – og regningen bliver aldrig højere, end du regnede med.

Det giver dig gennemsigtighed og klarhed.

Du kan nemt bestille og læse mere om vores juridiske rådgivning her:

 

LÆS MERE OM VORES JURIDISKE RÅDGIVNING HER

 

Sharing is caring. Del gerne denne artikel på de sociale medier 🙂

1 kommentar

  • Alexander Bojsen, uddannet jurist og cand.jur.

    Hvis du har brug for juridisk rådgivning, kan du booke rådgivning her: https://ejura.dk/raadgivning/

  • Comments for this post are closed.