Opsigelse af lejer

Opsigelse af lejer – alt om reglerne for opsigelse af lejemål

Opsigelse af lejer. Hvornår kan lejer opsiges fra en lejebolig? Der gælder nogle særlige regler i lejeloven. De handler bl.a. om, at udlejer normalt kun kan opsige lejer, hvis udlejeren ønsker at benytte lejeboligen selv, boligen skal nedrives eller lejeren overtræder visse dele af husordenen eller lignende.

Derudover gælder reglerne for ophævelse også, hvilket betyder, at udlejer kan ophæve lejekontrakten, hvis lejeren fx ikke betaler lejen som aftalt. 

I denne artikel får du en komplet guide til opsigelse af lejer. 

Ønsker du en skabelon til opsigelse af lejer, som er juridisk gyldig, kan du købe vores skabelon til 299 kr. her:

Køb opsigelse af lejer skabelon.

Læs hele artiklen herunder.

Opsigelse af lejer

Hvordan sker opsigelse af lejer? Hvornår må udlejeren opsige lejeren?

Reglerne for opsigelse er ret begrænsede for udlejer. Det skyldes, at man lovgivningsmæssigt ønsker at beskytte lejeren, så lejer ikke kan risikere at skulle flytte hver 3. måned eller lignende. Lejer har derfor normalt gode muligheder for at kunne opsige lejekontrakten, mens udlejeren er lidt mere bundet til lejekontrakten.

Du har som udlejer dog visse rettigheder inden for opsigelse. Som udlejer gælder der følgende opsigelsesregler, som gør, at du normalt kun må foretage disse opsigelser:

  • Opsigelse til eget brug
  • Opsigelse ved nedrivning eller ombygning
  • Opsigelse ved husordensovertrædelser
  • Opsigelse ved øvrige grunde (når vægtige grunde i øvrigt gør det særligt magtpåliggende for udlejer at blive løst fra lejeforholdet)
  • Opsigelse af viceværtslejigheder og funktionærboliger mv.

Dem kommer vi lidt nærmere ind på senere.

Hvis der er tale om manglende betaling af fx leje, kan du læse nærmere om, hvordan du kan smide lejer ud i vores artikel om udsættelse af lejer.

Derudover gælder der særlige regler, hvis lejemålet er:

  • Værelse(r) til beboelse beliggende i udlejers bolig
  • Beboelseslejligheder i et tofamilieshus, hvor udlejeren bor i den anden lejlighed
  • Ejerboliger eller andelsboliger, hvis ejeren/andelshaveren selv ønsker at bo i lejligheden
  • Lokaler udlejet til restauration, butik eller lignende beliggende i banegårde, teatre eller lignende

Hvis der er tale om en af ovenstående situationer det vil sige fx udlejning af værelse i udlejers bolig, har udlejeren normalt alm. adgang til opsigelse – det står i lejelovens § 82. Dermed kan udlejer altid opsige lejeren med det i lejekontrakten aftalte varsel eller det, der følger af lejeloven.

Hvis der ikke er tale om et lejemål, der fx er et værelse i udlejerens egen bolig, har udlejeren kun ret til opsigelse ved særlige grunde. Det er for eksempel hvis udlejeren selv ønsker at benytte lejeboligen.

Det kan desuden være relevant for dig som udlejer at kende til reglerne for ophævelse af lejekontrakten (som ikke er det samme som opsigelse). Du kan efter lejelovens kapitel XIV ophæve lejekontrakten i visse tilfælde. Det er fx hvis lejeren ikke betaler lejen som aftalt.

Lad os se lidt nærmere på de forskellige opsigelsesregler.

Opsigelse af lejer til eget brug

Hvis udlejer selv ønsker at benytte lejeboligen, kan udlejeren i visse tilfælde opsige lejekontrakten.

Det står nemlig i lejeloven:

§ 83. Andre lejeforhold end de i § 82 nævnte kan udlejeren kun opsige i følgende tilfælde, jf. dog §§ 84 og 88:
a) Når udlejeren ønsker selv at benytte det lejede.

Der er dog visse betingelser til denne paragraf.

Hvis udlejer ønsker at opsige lejeren for selv at kunne bruge boligen, skal der tages hensyn til begge parters forhold. Dette betyder, at der gælder en såkaldt ‘rimelighedsvurdering’. Dette skal nemlig vurderes ud fra bl.a. længden af udlejers ejerperiode og lejerens muligheder for at skaffe sig en anden passende bolig.

Derudover skal den opsagte lejer under visse omstændigheder tilbydes en anden lejlighed.

Opsigelse efter reglerne om opsigelse af lejer til eget brug skal ske med mindst 1 års varsel – det står i lejelovens § 86, stk. 2.

Er du i tvivl om reglerne for opsigelse med begrundelse i ønsket om eget brug af lejemålet, kontakt os her for mere rådgivning.

Opsigelse af lejer eget brug
Hvis du selv ønsker at benytte lejeboligen, kan du normalt opsige lejeren. Der gælder dog et opsigelsesvarsel på 1 år.

Opsigelse af lejer ved nedrivning eller ombygning

Opsigelse af lejer kan ske ved dokumenteret nedrivning eller ombygning.

Ombygningen skal være med henblik på fremtidig brug som almen bolig eller som følge af ekspropriation eller ekspropriationslignende forhold (det offentlige ønsker at nedrive boligen).

Det følger af lejeloven:

§ 83. Andre lejeforhold end de i § 82 nævnte kan udlejeren kun opsige i følgende tilfælde, jf. dog §§ 84 og 88:
b) Når udlejeren dokumenterer, at ejendommen skal nedrives. Det samme gælder, når udlejeren dokumenterer, at ombygning af ejendommen medfører, at det lejede må fraflyttes, og ejendommen efter ombygningen er omfattet af lov om almene boliger m.v., eller ombygningen sker som følge af ekspropriation eller ombygning til fyldestgørelse af et formål, til hvis gennemførelse der kan foretages ekspropriation.

Det skal kunne dokumenteres, at ejendommen skal nedrives, og udlejer har de nødvendige myndighedsgodkendelser.

Ligesom for reglerne om udlejers egen brug af lejeboligen, skal udlejeren tilbyde lejeren en anden lejlighed i ejendommen, hvis der er en, der bliver ledig til overtagelse senest 3 måneder efter, at lejeren skal være fraflyttet den opsagte lejlighed. Dette står i lejelovens § 85, stk. 1.

Hvis du ønsker mere rådgivning om reglerne for opsigelse ved nedrivning mv., kan du kontakte os her og få rådgivning til faste priser:

 

1498884166_Arrow_Download

FÅ JURIDISK RÅDGIVNING OM REGLERNE I LEJELOVEN HER

 

Opsigelse af lejer ved husordensovertrædelser

Der kan ske opsigelse af lejer, hvis lejeren ikke overholder visse dele af husordenen.

Det står indirekte i lejeloven:

§ 83. Andre lejeforhold end de i § 82 nævnte kan udlejeren kun opsige i følgende tilfælde, jf. dog §§ 84 og 88:
e) Når lejeren har tilsidesat god skik og orden, jf. § 79 a, stk. 1, nr. 1-8 eller 11, jf. § 79 b, stk. 2, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.

Det følger af lejelovens § 79 a, at ved overtrædelse af en række forskellige typer af husordensbestemmelser samt “når lejeren i øvrigt udøver adfærd, der er til gene for ejendommen og de pågældende personer”, kan udlejer normalt opsige lejeren.

Støjende adfærd, overtrædelse af regler for husdyrhold er normalt ikke omfattet, men kan i stedet sanktioneres ved at Huslejenævnet pålægger retsfølger og dermed eventuelt også opsigelse. Vedrørende støj er der dog set eksempler, hvor man fra ca. kl. 22 om aftenen til kl. 6 om morgenen må tåle støj fra almindelig menneskelig adfærd, så længe støjniveauet ikke er over det normale.

Enkelte tilfælde hvor husordenen ikke er overholdt med støj giver ikke ret til opsigelse.

Hvis du vil have hjælp til udlejers opsigelse ved husordensovertrædelser, kan du få rådgivning her.

Opsigelse af lejer ved øvrige grunde

I en række tilfælde kan udlejer opsige lejer – dette er i tilfælde, hvor der er vægtige grunde i øvrigt, der gør det særligt magtpåliggende for udlejer at blive løst fra lejeforholdet.

Det står i lejeloven:

§ 83. Andre lejeforhold end de i § 82 nævnte kan udlejeren kun opsige i følgende tilfælde, jf. dog §§ 84 og 88:
g)
 Når vægtige grunde i øvrigt gør det særlig magtpåliggende for udlejeren at blive løst fra lejeforholdet.

Paragraffen har blandt andet ved anvendt, hvis kreditorforeninger eller lignende har købt ejendomme på tvangsauktion, hvor der allerede er lejere. Her har kreditforeningerne påberåbt sig erhvervsmæssige hensyn.

Få rådgivning om reglerne for opsigelse af lejer ved øvrige grunde her.

Ophævelse af lejekontrakt

Som udlejer har du udover mulighederne for opsigelse også visse muligheder for ophævelse.

Der er i lejelovens § 93 oplistet en række tilfælde, hvor udlejer kan ophæve lejekontrakten. Dette er bl.a.:

  • Pligten til at betale leje og andre pengeydelser, der fremgår af lejekontrakten
  • Pligt til at behandle det lejedes forsvarligt
  • Vedligeholdelsespligter
  • Pligt til at overholde almindelige ordensregler
  • Pligt til kun at anvende det lejede til det aftalte formål

Ophævelse betyder, at lejekontrakten bliver bragt til ophør, og der er dermed ikke samme betingelser som ved opsigelse.

Der kan dog knytte sig betingelser til de enkelte ophævelsesgrunde. Det kan for eksempel være afsendelse af påkravsskrivelse, hvis lejer ikke betaler lejen som aftalt. Efter lejelovens § 93. stk. 2 skal udlejer afgive et skriftligt påkrav, hvor det bl.a. sal fremgå, at lejemålet kan ophæves, hvis lejen ikke rettidigt betales mv.

Påkravet kan fremsendes efter mindst 3 hverdage fra sidste rettidige betalingsdato. Der er en række andre krav til påkravet, som skal fremsendes, hvis lejeren ikke betaler, og du som udlejer ønsker at ophæve lejekontrakten og dermed kunne få smidt lejeren ud. Hvis din lejer ikke betaler huslejen, anbefales det at få juridisk rådgivning – læs mere her.

Opsigelse af lejer ved manglende betaling
Hvis lejer ikke betaler huslejen til tiden, kan du hæve lejekontrakten. Du skal dog inden da have afsendt et påkrav og overholdt en række betingelser.

Opsigelse af lejer ved salg

Som udlejer kan du have en interesse i at opsige lejer ved salg. Opsigelse af lejer ved salg kan dog være vanskeligt.

Som nævnt tidligere er der forholdsvis begrænsede muligheder for udlejers opsigelse, da lejeloven beskytter lejeren.

Derfor har du normalt kun mulighed for at opsige lejeren ved salg med begrundelse i, at du selv ønsker at benytte lejeboligen, som fremgår af lejelovens § 83, litra a.

Husk dog på, at der er en række betingelser til denne bestemmelse bl.a. “rimelighedskravet” samt at der er 1 års opsigelsesvarsel.

Du kan læse mere om disse regler i vores artikel om opsigelse af lejer ved salg.

 

KØB SKABELON TIL OPSIGELSE AF LEJER HER

 

Lejeloven opsigelse manglende betaling

Lejeloven giver dig ikke bare mulighed for opsigelse ved manglende betaling, men faktisk ophævelse af lejekontrakten. Det betyder, at du som udlejer ikke behøves at overholde et eventuelt opsigelsesvarsel.

Hvis lejer ikke betaler husleje, kan du ophæve efter reglerne i lejelovens § 93.

Det betyder, at du bl.a. inden ophævelsen skal have sendt et skriftligt påkrav, der lever op til betingelserne i lejeloven.

Hvis du ønsker mere rådgivning om manglende betaling og reglerne i lejeloven, kan du få hjælp hos os på siden “Rådgivning“.

Opsigelse af værelse

For opsigelse af værelse gælder der nogle andre regler.

Der står i lejelovens § 82:

§ 82. Udlejeren kan opsige lejeforhold om
a) enkelte værelser til beboelse, når værelset er en del af udlejerens beboelseslejlighed eller er en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejeren bebor,

Det betyder, at for enkelte værelser til beboelse i udlejerens beboelseslejlighed  har udlejeren normalt alm. adgang til opsigelse og er dermed ikke begrænset, som udlejeren ellers normalt er.

Efter disse regler kan udlejer altid opsige lejeren med det i lejekontrakten aftalte varsel eller det, der følger af lejeloven.

Opsigelse af tidsbegrænset lejemål

Der står i lejelovens § 80, stk. 1, at tidsbegrænsede lejemål ikke kan opsiges, medmindre andet er aftalt.

Derfor er udgangspunktet, at hverken udlejer eller lejer kan opsige lejeaftalen. I er begge bundet af aftalen indtil udløbet af lejekontrakten.

Lejekontrakten kan dog ophæves ved væsentlig misligholdelse, for eksempel hvis lejeren ikke betaler som aftalt.

Da lejelovens § 83 giver en væsentlig beskyttelse for lejere, og derfor kan vilkår i lejekontrakter som ikke giver lejeren samme beskyttelse som efter § 83 erklæres ugyldige.

Udgangspunktet er derfor, at du som udlejer ikke kan aftale fx 3 måneders opsigelse som udlejer. Du er nødt til at vente til udløbet af lejekontrakten eller opsige efter reglerne i § 83 om fx, hvis du som udlejer selv ønsker at benytte lejeboligen (husk, at der er 1 års opsigelsesvarsel efter denne regel).

Få rådgivning om opsigelse af lejer

Her på eJura.dk kan vi hjælp med reglerne for opsigelse af lejer.

Vi er specialister inden for lejeloven og kan vurdere din sag samt hjælpe med selve opsigelsen. På den måde er du sikker på, at dine rettigheder og pligter i henhold til lejelovens regler overholdes.

Vi har faste priser for vores rådgivning. Du kan læse mere om rådgivningen og vores priser:

 

1498884166_Arrow_Download

FÅ JURIDISK RÅDGIVNING OM REGLERNE I LEJELOVEN HER

 

Køb skabelon til opsigelse af lejer

Vil du have en skabelon/blanket til opsigelse af lejer?

Der gælder mange regler for at kunne opsige lejeren. Du skal bl.a. overholde lejelovens § 87 vedrørende oplysningspligten over for lejeren og lignende.

Du kan købe vores formular til opsigelse af lejer for kun 299 kr. Med skabelonen er du sikker på at kunne overholde kravene i lejelovens § 87 mv. og dermed kunne sende en juridisk gyldig opsigelse til lejeren. Skabelonen er i word-format og tager 2-3 min. at udfylde for dig.

Du kan købe skabelonen her:

 

KØB SKABELON TIL OPSIGELSE AF LEJER HER

 

Sharing is caring. Del gerne denne artikel på de sociale medier 🙂

5 kommentarer

  • Pia Thomsen

    Under hvilke omstændigheder skal lejeren tilbydes anden bolig ?. Jeg er ejer og har boet nogle år i udlandet. Vil flytte tilbage til mit hus og ejer ikke andre boliger.
    Har opsagt ham pr 1.september 2018, med et års frist. Skriftligt

    • Jens Pedersen

      Som udgangspunkt har du ret til at opsige lejer med et års opsigelse, da du selv ønsker at bebo huset.
      Det kræver dog at du var ejer af huset på tidspunktet for udlejningen, og at det var dig der lejede huset
      ud til lejer.
      Han skal ikke tilbydes genhusning.

  • Conny nielsen

    Hvordan er reglerne hvis man køber et hus og lejer allerede er der ved hushandlen. Hvordan er opsigelsen så i forhold til lejeren hvis man selv ønsker at bo i huset

  • Preben Falk

    Må udlejer opsige lejer hvis der bliver handlet i ond tro og opsigelsen ikke er rigtig begrundet med at udlejer selv vil bebo lejemålet, men i virkelig heden har solgt ejendommen til sin søn, der vil ombygge ejendommen til enfamilies bolig. Skødet blev overdraget til sønnen 6 dage efter opsigelsen. udlejer oplyser hun flytter til et andet sted i byen. Det må da være bevidst svindel efter min mening.

  • Lisbeth Schimmel

    Jeg har får 10 siden købt i hus og udlejet det til min søn, nu er afdragfrihedsperioden udløbet, og jeg skal betale det af på 20 år med afdrag, det har jeg ikke råd til, og vil helst sælge det, da han ikke vil betale, hvad det kommer til at koste. Dejlig hus der har kostet 3 milioner, hvad kan jeg gøre?

  • Comments for this post are closed.