Udlejers adgang til det lejede

Udlejers adgang til det lejede – sådan er reglerne

Udlejers adgang til det lejede. Hvordan er udlejers rettigheder over for lejer? Må udlejer blot komme forbi i tide og utide? Hvornår har lejer pligt til at lade udlejeren få adgang til ejendommen, og hvornår må lejer afvise udlejer? Hvordan er det med lejeloven varsling af arbejder? Og hvad med udlejers adgang til det lejede ved salg?

Det og meget mere kan du få svar på i denne guide til udlejers adgang til det lejede.

Der er dog mange regler. Som udlejer kan du hurtigt få en sag i boligretten for uberettiget at få adgang til det lejede – eller endda uberettiget af ophæve lejekontrakten. Hvis du som udlejer vil være sikker på at overholde reglerne, er det derfor en god idé at få en jurist ved din side. 

Hvis du er lejer og er i tvivl om, hvorvidt udlejer for eksempel bare må gå rundt i din have, som udlejeren nu engang har lyst, kan det også være en god idé at få en snak med en jurist om det.

Uanset om du er lejer eller udlejer, hjælper vi med reglerne for udlejers adgang til det lejede. 

Læs mere om vores juridiske rådgivning her.

 

LÆS MERE OM VORES JURIDISKE RÅDGIVNING HER OG FÅ HJÆLP NU

 

Udlejers adgang til det lejede

Her på eJura.dk møder vi tit spørgsmål om udlejers adgang til det lejede og generelt spørgsmål om udlejers rettigheder ved udlejning til private.

Det er et spørgsmål og et problem, som kan være frustrerende for både udlejer og lejer.

Lejeren vil (og har ret til) selvfølgelig beskytte sit privatliv. Det står ret formelt i Grundloven, at boligen er ukrænkelig, så det er en vigtig rettighed for lejeren ikke bare at blive forstyrret i tide og utide.

Omvendt kan der være forhold, hvor udlejer er nødt til at få adgang. Det kan være for at aflæse elmåleren, for at tjekke om lejeren overholder en vedligeholdelsespligt, for at være sikker på, at et vandrør ikke er sprunget osv. Og hvornår må udlejer så få adgang?

Der er mange regler, og de er ret komplekse. I denne artikel vil vi forsøge at forklare det efter bedste evne. Vi anbefaler dog altid, at hvis du er i tvivl (særligt som udlejer, men også som lejer), så få en jurist med på sidelinjen til at rådgive dig.

Læs mere om vores rådgivning til lejere og udlejere her.

Men hvordan er reglerne så? Læs med her.

3 spørgsmål og svar om udlejerens adgang til det lejede

Lad os lige tage 3 spørgsmål om udlejerens adgang til det lejede og derefter gå mere i dybden med reglerne:

Spørgsmål: Hvornår har udlejer ret til at få adgang til en lejebolig?

Svar: Udlejer skal altid orientere lejer, før udlejer må få adgang. Derudover skal udlejeren enten spørge om lov (og have lov fra lejer) eller varsle med en varslingsskrivelse i god tid (min. 6 uger). Hvis det ikke er tvingende nødvendigt for udlejer at få adgang som for eksempel på grund af et vandrør er sprunget, skal udlejer varsle adgangen min. 6 uger før – i visse tilfælde 3 måneder før. Ellers må udlejer ikke få adgang – medmindre lejer selv giver udlejeren adgang.

Spørgsmål: Hvad hvis lejer ikke giver udlejeren adgang til lejeboligen?

Svar: Hvis udlejer har varslet korrekt (juridisk korrekt varslingsskrivelse med korrekt varsel), har udlejeren ret til at få adgang, hvis forholdet kræver det (der er et formål med at få adgang). Hvis lejeren ikke giver adgang (ikke åbner op), skal udlejer sende en fogedbegæring til fogedretten og anmode om fogedrettes hjælp. Derefter skal udlejer have fogeden med ude og eventuelt få adgang med hjælp fra låsesmed. 

Spørgsmål: Hvor lang tid må udlejer have adgang til lejeboligen?

Svar: Udlejer skal udføre arbejdet uden afbrydelse og med den størst mulige hensyntagen til lejeren. Hvis udlejer for eksempel kan renovere et køkken på 2 uger, må udlejeren ikke bruge 4 uger på dette.

Interesseret i at vide mere om reglerne?

Når vi skal kigge nærmere på reglerne, skal vi kigge i bl.a. lejeloven. Der findes overordnet 4 paragraffer i lejeloven, som du skal kende til, hvis du vil have styr på reglerne om udlejers adgang til det lejede.

Lad os se lidt nærmere på de 4 paragraffer.

Det står der i lejeloven om udlejers adgang til det lejede

Først og fremmest skal det nævnes, at udlejer gerne må få adgang til lejemålet, hvis lejeren selv giver udlejeren adgang. Hvis udlejer banker på og spørger: “Må jeg lige komme ind og aflæse elmåleren?”, og lejeren lader udlejeren komme ind, har udlejeren i princippet ikke gjort noget forkert.

Dog har lejeren IKKE nogen pligt til at lade udlejeren komme ind. Udlejeren har nemlig kun ret til at få adgang til det lejede i visse tilfælde, som fremgår af bl.a. lejeloven.

Hvis udlejer banker på døren hos lejeren for at aflæse elmåleren dagen inden fristen for aflæsning af elmåleren, kan udlejer have et problem, hvis lejer ikke vil give udlejer adgang. For så skal udlejer i princippet give lejeren et varsel – og det skal normalt være på min. 6 uger (nogle gange endda 3 måneder)!

Hvis lejeren dog ikke giver adgang til det lejede efter den korrekte varsling, kan udlejeren få fogedrettens hjælp til at skaffe sig adgang og i nogle tilfælde også hæve lejekontrakten og dermed foretage udsættelse af lejer/smide lejer ud.

Okay, men hvad er reglerne så helt i præcist ifølge loven omkring udlejers adgang til det lejede?

(Artiklen fortsætter under billedet…)

Lejeloven udlejers adgang til det lejede
Reglerne for udlejers adgang til det lejede står bl.a. i lejeloven. Her er der særligt 4 paragraffer af betydning.

Lejelovens § 54 – udlejer har ret til adgang, “når forholdene kræver det”

Lad os først kigge på lejelovens § 54:

§ 54. Udlejeren eller dennes stedfortræder har ret til at få eller skaffe sig adgang til det lejede, når forholdene kræver det.

Denne paragraf slår fast, at udlejer har ret til at få adgang til det lejede “når forholdene kræver det“.

Udlejer må ikke ‘bare’ bede om at blive lukket ind, fordi udlejeren lige vil tjekke, hvordan der ser ud i lejemålet. Der skal være et sagligt formål som fx at tjekke om lejeren overholder sine pligter, for at få udført arbejder som fx renoveringsarbejder/modernisering eller lignende.

Det er domstolene, der mere konkret tager stilling til, hvornår udlejer må få adgang. Men udgangspunktet er, at det er en god idé for lejeren at åbne, da det i mange tilfælde vil komme lejeren til gode.

Har udlejeren i øvrigt varslet korrekt, må udlejeren under alle omstændigheder som hovedregel få adgang. Du kan læse mere om varslingen herunder i næste paragraf.

Lejelovens § 55 – udlejers pligt til at varsle lejeren

Udlejer har ikke ret til at banke på døren og forlange at blive lukket ind, hvis udlejer ikke har varslet om det forinden. Denne regel kaldes også for “lejeloven varsling af arbejder”-reglen.

Udlejer og lejer kan dog i en del tilfælde aftale en kortere varsel ganske uformelt. I mange tilfælde vil det også være i lejers interesse, at udlejer får adgang til det lejede. Men lejer har ikke nogen pligt til at lade udlejer få adgang.

Der står følgende i lejelovens § 55:

§ 55. Udlejeren kan med 6 ugers varsel iværksætte arbejder i det lejede, når udførelsen ikke er til væsentlig ulempe for lejeren.

Stk. 2. Inden iværksættelse af andre arbejder har lejeren krav på 3 måneders varsel.

Stk. 3. Udlejeren kan dog altid uden varsel foretage uopsættelige reparationer i det lejede.

Efter § 55 i lejeloven skal udlejer altid varsle lejeren skriftligt. Varslingen skal ske med minimum 6 ugers varsel og i visse tilfælde med 3 måneders varsel.

Varslingen skal altså ske med følgende frist:

  • 6 uger: Når udførelsen ikke er til væsentlig ulempe for lejeren
  • 3 måneder: når udførelsen er til væsentlig ulempe for lejeren
  • Uden varsel: uopsættelige reparationer

En uopsættelig reparation kan være en tilstrækkelig begrundet mistanke om et sprængt vandrør, imens lejer er på ferie. I dette tilfælde vil udlejer normalt kunne få adgang, selvom lejer ikke er hjemme. 

Det er kun i ‘nødretstilfælde’, at udlejer må tvinge sig selv adgang. Derudover skal udlejer altid have varslingerne for øje og forsøge at få hjælp fra fogedretten.

Det er kun i særlige nødretstilfælde, at udlejer må skaffe sig selv adgang uden hjælp fra fogedretten!

Hvis der er varslet korrekt, og lejer ikke giver udlejer adgang, kan udlejer vælge at få hjælp fra fogedretten. Udlejer har derudover ret til at ophæve lejekontrakten og smide lejeren ud (udsætte lejeren). 

Lejelovens § 56 – arbejdet skal udføres under hensyntagen til lejeren

Hvis først udlejer har fået adgang – hvad end det er aftalt med lejer, eller der er varslet korrekt – skal udlejer tage mest muligt hensyn til lejeren.

Der står i lejelovens § 56:

§ 56. Ethvert arbejde, der iværksættes af udlejeren, skal udføres uden afbrydelse og med den størst mulige hensyntagen til lejeren. Udlejeren skal straks foretage efterreparationer.

Det betyder helt konkret, at udlejeren for eksempel ikke bare må starte på en renovering af køkkenet og så sætte den på pause. Udlejeren skal sørge for, at renoveringen sker med mest mulig hensyn til lejeren.

Det vil sige, at renoveringen sker hurtigst muligt og imens lejeren ikke er hjemme. 

Hvis der er efterreparationer, skal de foretages med det samme.

Lejelovens § 57 – reglerne kan ikke fraviges til skade for lejeren

Udlejer må ikke tvinge lejer til at indgå en aftale om noget andet.

Der står nemlig i lejelovens § 57:

§ 57. Reglerne i §§ 55 og 56 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren

Udlejer må derfor ikke skrive ind i lejekontrakten, at udlejer har ret til at få adgang til det lejede med det samme uden forudgående varsling ved aflæsning af elmåler for eksempel.

Dog kan udlejer og lejer uden problemer indgå en aftale for eksempel om, at udlejer gerne må aflæse elmåleren uden et 6-ugers varsel.

Det må blot ikke få konsekvenser for lejer, hvis lejer vælger ikke at give udlejer adgang, når udlejer ikke har overholdt varslingsfristerne (min. 6 uger).

Udlejer må derfor naturligvis heller ikke skrive til lejer, at udlejer skal have adgang inden for en kortere frist end de min. 6 uger og ellers vil lejer blive smidt ud (medmindre der er tale om et nødretstilfælde eller en uopsættelig reparation som fx et sprunget vandrør). 

 

LÆS MERE OM VORES JURIDISKE RÅDGIVNING HER OG FÅ HJÆLP NU

 

Lejeloven varsling af arbejder

Som nævnt er der i lejeloven en regel under overskriften “lejeloven varsling af arbejder”. 

Denne regel betyder, at udlejer som hovedregel altid skal varsle, hvis udlejer vil foretage arbejder (renovering, modernisering, reparationer – i det hele taget bare få adgang til lejeboligen).

Ifølge lejeloven er varslingen af arbejder på min. 6 uger. Dette er kun, hvis det arbejder, hvor arbejdet ikke vil være til væsentlig ulempe for lejeren.

Hvis arbejdet vil være til væsentlig ulempe for lejeren, skal varslingen være på 3 måneder.

(Artiklen fortsætter under billedet…)

Lejeloven varsling af arbejder
Udlejer må ikke få adgang til det lejede uden enten at have fået lov af lejeren selv eller ved at have varslet korrekt (og hvor adgangen er nødvendig). Varslingen skal være på min. 6 uger. Hvis lejer ikke giver udlejer adgang efter korrekt varsling, kan udlejer få fogedrettens hjælp til at få adgang samt i visse tilfælde hele lejeaftalen (og smide lejeren ud).

Udlejers ret til ophævelse, hvis udlejer ikke får adgang til lejeboligen

Udlejer har ret til at ophæve lejekontrakten, hvis udlejer ikke får adgang til lejeboligen.

Hvis udlejer har varslet korrekt og overholdt de andre regler i lejeloven, har udlejer mulighed for at ophæve lejeaftalen. Det betyder, at udlejeren kan smide lejeren ud.

Der står nemlig i lejelovens § 93, litra c:

§ 93. Udlejeren kan hæve lejeaftalen i følgende tilfælde:

c) Når lejeren modsætter sig, at udlejeren eller andre får adgang til det lejede, hvor de har ret hertil efter §§ 54, 62 og 97.

Når udlejer hæver lejekontrakten, har lejeren ikke nogen opsigelsesfrist. Udlejer kan ophæve lejekontrakten umiddelbart efter tidspunktet, hvor udlejer kan konstatere, at udlejer ikke kan få adgang til ejendommen. Hvis udlejer ikke fraflytter frivilligt, kan udlejer få fogedrettens hjælp til udsættelse af lejer.

Lejeren har allerede haft en frist i varslingsskrivelsen. Det er dog vigtigt, at du som udlejer skriver i varslingsskrivelsen, at hvis udlejer ikke får adgang, kan det medføre omkostninger til fogeden samt ophævelse af lejekontrakten (og dermed vil varsling om ophævelse af lejekontrakten ske indirekte).

Hvis du er udlejer, anbefaler vi, at du kontakter os for at få hjælp, inden du begynder at smide lejeren ud, da du ellers hurtigt kan få en boligretssag på nakken vedrørende uberettiget ophævelse. Hvis du er lejer og har modtaget besked om ophævelse og er i tvivl om, hvorvidt det er korrekt, er du også velkommen til at kontakte os.

Læs mere om juridisk rådgivning til faste, gennemskuelige priser her.

Udlejers adgang til det lejede ved salg

Vedrørende udlejer adgang til det lejede ved salg, er reglerne lidt uklare. Generelt skal udlejer først og fremmest være opmærksom på, hvorvidt udlejer har ret til at opsige lejeren eller ej. Dette hjælper vi her på eJura.dk gerne med at vurdere. Du kan få juridisk rådgivning om dette her.

Hvis udlejer har opsagt lejer gyldig er udgangspunkt jo de 6 ugers varselsfrist.

Denne frist gælder dog ikke, hvis lejeren er blevet gyldigt opsagt. Da skal lejeren give adgang til, at udlejeren kan ‘bese’ det lejede mindst 2 timer hveranden hverdag på et tidspunkt, der er bekvemt for en besigtigelse – dog må lejeren herudover bestemme tidspunktet.

Der står nemlig dette i lejelovens § 97:

§ 97. Er der afgivet opsigelse, eller skal det lejede af anden grund fraflyttes, skal lejeren give adgang til at bese det lejede. Lejeren fastsætter tiden herfor. Den skal være mindst 2 timer hveranden hverdag på et tidspunkt, der er bekvemt for en besigtigelse. Denne kan kun finde sted med deltagelse af udlejeren eller dennes stedfortræder, når lejeren ikke er repræsenteret.

En ejendom kan dog også sælges, selvom den, eller visse dele af den, er udlejet. Dog er det selvfølgelig vigtigt at orientere lejeren om den nye ejer samt orientere køberen om lejeren.

Der er mange regler. Hellere bruge de penge på en jurist frem for at gøre noget forkert, som ikke overholder loven og pludselig stå i en boligretssag.

Hvis du har spørgsmål, er du velkommen til at booke juridisk rådgivning med os her.

Brug for mere hjælp om fx udlejers adgang til det lejede?

Her på eJura.dk møder vi tit forskellige spørgsmål om, hvad udlejer må og ikke må.

Hvis du stadig har brug for hjælp efter at have læst denne gratis artikel, kan du få personlig juridisk rådgivning pr. mail og/eller telefon. Ved at kende nærmere til din konkrete situation, kan vi hjælpe dig med netop dit juridiske spørgsmål.

Vi besvarer ofte spørgsmål som for eksempel kunne lyde:

  • Må udlejer gå ind i min have? Hvordan er det generelt med udlejers adgang til haven?
  • Må udlejer komme uanmeldt?
  • Er der i denne situation tale om ulovlig indtrængen af udlejer?
  • Hvornår må udlejer kræve adgang til lejeboligen, hvis udlejeren skal aflæse måler som for eksempel elmåler?
  • Må udlejer smide mig ud, fordi jeg ikke har lukket udlejer ind i lejeboligen?

Og mange flere.

Hvis der er noget, vi kan hjælpe dig med, kan du læse mere om dine muligheder for at få juridisk rådgivning til en god pris her:

 

LÆS MERE OM VORES JURIDISKE RÅDGIVNING HER OG FÅ HJÆLP NU

 

Sharing is caring. Del gerne denne artikel på de sociale medier 🙂

1 kommentar

  • Alexander Bojsen, uddannet jurist og cand.jur.

    Hvis du har brug for juridisk rådgivning, kan du booke rådgivning her: https://ejura.dk/raadgivning/

  • Comments for this post are closed.