Udlejers rettigheder

Udlejers rettigheder – hvad må udlejer? Læs om reglerne her

Udlejers rettigheder. Hvad har udlejer ret til at gøre? Hvordan er reglerne i lejeloven for udlejers adgang til det lejede, udlejers adgang til haven, varsling af arbejder, opsigelse af lejemålet og ophævelse af lejemål?

I denne artikel får du en guide til udlejerens rettigheder. Du kan læse om, hvad udlejer må og ikke må.

Hvis du har brug for mere hjælp, er du velkommen til at kontakte os. Vi bistår både private udlejere og lejere med juridisk rådgivning.

Udlejers rettigheder

Udlejerens rettigheder er væsentlige at kende til, da udlejer ikke må gøre, som udlejer har lyst til. I værste fald kan det medføre sager ved boligretten eller Huslejenævnet, hvis udlejer ikke udøver sine rettigheder efter loven.

Der findes mange regler i lejeloven, der omhandler udlejerens rettigheder.

Der er bl.a. regler i loven for:

  • Udlejers adgang til det lejede
  • Varsling af arbejder (vedligeholdelse og forbedringer)
  • Opsigelse af lejer
  • Ophævelse af lejemål (‘smide lejer ud’)

Udlejer må for eksempel ikke have nøgle til lejeboligen eller lejligheden. Udlejer har heller ikke ret til at have adgang til haven eller være på lejers grund eller bolig uden først at have fået lov af lejer eller varslet efter lejelovens regler.

Udlejer må heller ikke foretage arbejder i lejeboligen. Det kunne for eksempel være reparere noget eller sætte noget i stand. Det skal først varsles efter lejelovens regler, medmindre udlejer og lejer aftaler andet.

Udlejer kan heller ikke bare lige slippe af med lejeren og smide lejeren ud. Der gælder nogle ganske særlige regler for opsigelse af lejer og ophævelse af lejemål.

Du kan læse nærmere om alle udlejers rettigheder herunder.

Udlejers adgang til det lejede

Hvordan er reglerne for udlejers adgang til det lejede?

Kort fortalt er reglerne for udlejers adgang til det lejede sådan her:

  • Udlejer har ikke ret til at have en nøgle
  • Udlejer har ikke ret til adgang til haven
  • Udlejer må gerne komme uanmeldt og banke på og spørge til at få lov at få adgang, men må ikke gå trænge ind i lejeboligen eller opholde sig på det lejedes grund uden at have fået lov

Udlejer må KUN få adgang til det lejede, når:

  • det er aftalt mellem lejer og udlejer
  • der er varslet efter lejelovens regler (6 uger til 3 måneders varsel alt afhængig af situationen)
  • når forholdene kræver det (for eksempel hastende reparationer)

Hvis lejer er opsagt eller boligen er sat til salg har udlejer ligeledes ret til fremvisning. I dette tilfælde har udlejer normalt ret til fremvisning mindst 2 timer hveranden hverdag, hvor det passer lejer, men det er et passende tidspunkt, jf. lejelovens § 97.

Det er omdiskuteret, hvorvidt denne regel om fremvisning også gælder ved salg af det lejede. Den gælder dog som minimum i et vist omfang.

Udlejer har ikke ret til at have nøglen til lejligheden/lejeboligen. Dog kan det være en god idé at udlejer har en reservenøgle. For eksempel hvis

  • lejer har smidt sin egen nøgle væk
  • eller der skal udføres en reparation hurtigst muligt, og lejer ikke er hjemme

 

1498884166_Arrow_Download

KONTAKT EN JURIST HER

 

Udlejers adgang til haven

Må udlejer få adgang til haven?

Hvis lejer har en have tilknyttet lejeboligen, gælder de samme regler, som hvis der var tale om adgang til selve boligen.

Det betyder, at kun må gå rundt i lejerens have, hvis det er aftalt mellem udlejer og lejer, hvis det er varslet efter lejelovens regler (min. 6 ugers varsel) eller når forholdene specifikt kræver det.

Lejerens have er en del af det lejede. Derfor må udlejer ikke gå rundt i lejerens have, medmindre reglerne er overholdt.

Udlejers adgang til have
Udlejer har ikke ret til at få adgang til haven. Det skal varsles efter lejelovens regler, aftales med lejeren eller lignende.

Må udlejer komme uanmeldt?

Et andet spørgsmål som vi tit får er, om udlejer må komme uanmeldt.

Udlejer må gerne komme uanmeldt, men må ikke selv skaffe sig adgang til det lejede. Det betyder, at udlejer gerne må komme forbi lejeboligen og banke på for at spørge, om udlejer lige må tjekke noget eller lignende.

Udlejer må dog ikke uanmeldt lukke sig selv ind, medmindre forholdene kræver det. Det vil for eksempel være tilfældet med et sprunget vandrør, imens lejer er på ferie.

Hvis udlejeren kommer uanmeldt og vil komme ind i lejeboligen, har lejeren dog ikke nogen pligt til at give udlejeren adgang.

Lejeloven varsling af arbejder

I lejeloven findes nogle særlige regler for varsling af arbejder.

Efter lejelovens § 55 skal udførelse af mindre indgribende arbejder varsles med 6 uger, mens arbejder. der må formodes at være til væsentlig ulempe, kræver et varsel på 3 måneder.

Der står nemlig følgende i lejelovens § 55 om varsling af arbejder, reparationer, eftersyn og istandsættelse/renovering:

“§ 55. Udlejeren kan med 6 ugers varsel iværksætte arbejder i det lejede, når udførelsen ikke er til væsentlig ulempe for lejeren.

Stk. 2. Inden iværksættelse af andre arbejder har lejeren krav på 3 måneders varsel.”

Kun ved reparationer af uopsættelig karakter kan udlejer kræve at få adgang uden varsel, jf. lejelovens § 55, stk. 3:

Stk. 3. Udlejeren kan dog altid uden varsel foretage uopsættelige reparationer i det lejede.”

Udlejers rettigheder arbejder
Udlejer skal varsle arbejder som for eksempel renovering med min. 6 ugers varsel

Det er vigtigt, at udlejer overholder reglerne for varslingen, da lejer ellers kan starte en boligretssag vedrørende brud på lejelovens regler.

Omvendt har lejer også en pligt til at lade udlejeren få adgang til lejeboligen, hvis udlejeren overholder reglerne i lejeloven. Hvis lejer ikke giver udlejer berettiget adgang, kan det resultere i, at udlejer kan smide lejeren ud. Dette kaldes også for “ophævelse af lejemål”.

Du kan læse mere om reglerne for ophævelse af lejemålet, når lejer ikke giver adgang til det lejede herunder.

Adgang til det lejede ved opsigelse af lejer

Der gælder særlige regler i lejeloven for udlejers rettigheder i forhold til adgangen til det lejede under opsigelsesperioden.

Hvis lejeren er opsagt, har udlejer ret til at få adgang for at kunne fremvise lejeboligen til potentielle nye lejere.

Reglerne for fremvisning under opsigelsesperioden er følgende:

  • Udlejer har ret til fremvisning mindst 2 timer hveranden hverdag
  • Lejeren fastsætter tidspunktet for fremvisningen
  • Tidspunktet skal være bekvemt for en besigtigelse og for eksempel ikke tidligt om morgenen eller sent om aftenen
  • Hvis lejeren ikke er repræsenteret ved fremvisningen, skal udlejeren eller dennes stedfortræder være tilstede ved fremvisningen

Der står nemlig følgende i lejelovens § 97:

“§ 97. Er der afgivet opsigelse, eller skal det lejede af anden grund fraflyttes, skal lejeren give adgang til at bese det lejede. Lejeren fastsætter tiden herfor. Den skal være mindst 2 timer hveranden hverdag på et tidspunkt, der er bekvemt for en besigtigelse. Denne kan kun finde sted med deltagelse af udlejeren eller dennes stedfortræder, når lejeren ikke er repræsenteret.”

Du kan læse mere om udlejerens rettigheder i forhold til adgangen til det lejede i vores artikel om udlejers adgang til det lejede.

Opsigelse af lejemål – hvornår må udlejer opsige lejer?

Udlejeren har nogle rettigheder i forhold til opsigelsen.

Hvis der er tale om en hel lejebolig, hvor udlejer ikke bor som en del af den, kan udlejer normalt kun opsige lejeren i følgende tilfælde:

  • Opsigelse til eget brug
  • Opsigelse ved nedrivning eller ombygning
  • Opsigelse ved husordensovertrædelser
  • Opsigelse ved øvrige grunde (når vægtige grunde i øvrigt gør det særligt magtpåliggende for udlejer at blive løst fra lejeforholdet)
  • Opsigelse af viceværtslejigheder og funktionærboliger mv.

Hvis ovenstående situation ikke er tilstede, må udlejer ikke opsige lejeren. En sætning i lejekontrakten om, at udlejer kan opsige lejeren med for eksempel 3 måneders varsel vil ikke være gyldigt, medmindre der er tale om leje af et værelse eller lignende.

Du kan læse mere om reglerne for opsigelse i vores artikel om opsigelse af lejer.

 

1498884166_Arrow_Download

KONTAKT EN JURIST HER

 

Ophævelse af lejemål

Der er forskel på opsigelse af lejeren og ophævelse af lejemål.

Ophævelsen kaldes også for ophævelse af lejekontrakten.

Forskellen på opsigelse og ophævelse er, at der normalt ikke er nogen opsigelsesfrist ved ophævelse. Det betyder, at udlejer kan hæve lejekontrakten blot efter at have givet lejer en skriftlig advarsel.

For eksempel kan udlejer hæve lejekontrakten, hvis lejer ikke betaler som aftalt. Dog er der særlige regler for, at udlejer skal have sendt en skriftlig advarsel til lejer – en såkaldt påkravsskrivelse.

Hvis lejer fortsat ikke betaler efter modtagelse af påkravsskrivelsen, kan udlejer hæve lejekontrakten og smide lejeren ud.

Men hvornår kan udlejer så ophæve lejemålet?

Du kan normalt hæve lejekontrakten (uden opsigelsesfrist, men dog have afsendt påmindelse/advarsel) i følgende tilfælde:

  • Lejer betaler ikke husleje eller anden pengepligtig ydelse som aftalt
  • Lejer benytter boligen til andet end aftalt
  • Lejer giver ikke udlejer adgang til det lejede, hvor udlejer overholder reglerne for at få adgang i bl.a. lejelovens § 54
  • Lejer fraflytter det lejede før tid uden aftale
  • Lejer vanrøgter det lejede og bringer ikke det lejede i stand
  • Lejer overlader helt eller delvist brugen af det lejede til anden anden, hvor lejer ikke er berettiget til det
  • Lejer tilsidesætter god skik og orden
  • Lejer i øvrigt misligholder sine forpligtelser på en sådan måde, at det er nødvendigt at få lejer ud af lejemålet

Du kan læse mere om reglerne for ophævelse og udlejers rettigheder i den forbindelse i vores artikel om ophævelse af lejemål.

Mere hjælp til udlejers rettigheder?

Har du brug for mere hjælp til lejelovens regler for udlejers rettigheder?

Her på eJura.dk hjælper vi både lejere og udlejere med deres rettigheder og pligter.

Vi yder rådgivning til faste og gennemskuelige priser, der er til at betale. Du kan for eksempel få 15 min. telefonisk rådgivning til en fast, lav pris.

Har du brug for hjælp til at kigge dokumenter og lignende igennem, lave skrivelser, stå for dialogen eller lignende, hjælper vi også gerne med dette til en fast, god pris, så du undgår en unødvendig dyr advokatregning.

Du kan læse mere om vores forskellige rådgivningspakker her eller kontakte os her for at høre nærmere.

 

1498884166_Arrow_Download

KONTAKT EN JURIST HER

 

Sharing is caring. Del gerne denne artikel på de sociale medier 🙂

1 kommentar

  • Alexander Bojsen, uddannet jurist og cand.jur.

    Hvis du har brug for juridisk rådgivning, kan du booke rådgivning her: https://ejura.dk/raadgivning/

  • Comments for this post are closed.