Udsættelse af lejer – sådan er reglerne for at smide lejer ud

Brug for hjælp til udsættelse af lejer? I denne artikel får du en gratis guide til, hvordan udlejer kan smide lejer ud fx ved manglende betaling af leje. Du får dermed svar på, hvad der kan i tilfælde af, at lejer ikke betaler husleje.

Det er vigtigt, at de skrivelser der skal sendes til lejer er juridisk korrekt udformet. Ellers vil ophævelsen ikke være gyldig, og udlejer vil ikke kunne smide lejer ud af lejemålet.

Hvis du er udlejer, kan du købe vores ”Udsættelse af lejer”-pakke, som indeholder juridisk gyldige skrivelser.

Derudover anbefaler vi også, at hvis du er i tvivl om andre regler omkring ophævelse af lejekontrakter og udsættelse af lejeren, at du får personlig juridisk rådgivning, da det ellers kan have alvorlige konsekvenser for dig som udlejer.

Du kan læse mere om personlig juridisk rådgivning til faste priser her.

 

KØB “UDSÆTTELSE AF LEJER”-PAKKE HER

 

Sådan sker udsættelse af lejer

Der gælder mange regler for udsættelse af lejer. Det er vigtigt, at reglerne bliver fulgt og overholdt. Ellers vil udsættelsen være juridisk ugyldig. I så fald vil du som udlejer ikke kunne udsætte lejer.

Du kan se vores video, som giver et indblik i, hvilke skrivelser der skal sendes til lejer her (den varer 1:50):

(Artiklen fortsætter under videoen…)


Læs mere herunder.

Normalt er der strikse regler for, hvornår udlejer kan ophæve en lejekontrakt. Men hvis lejer ikke betaler som aftalt, kan udlejer dog hæve lejekontrakten. Dette kaldes også for ’udsættelse af lejer’ – med andre ord smide lejer ud.

Udsættelse kan ske ved manglende betaling, der relaterer sig til lejeboligen. Oftest vil dette være betaling af husleje, men det kan for eksempel også være betaling af depositum eller forudbetalt leje.

Reglerne for udsættelsen betyder, at udlejer skal:

  • Sikre sig, at lejer ikke har betalt som aftalt
  • Sikre sig, at 3-dages fristen til betaling er overholdt
  • Fremsende en såkaldt ’påkravsskrivelse’ til lejeren med bl.a. en 14-dages frist (rykkerbrev)
  • Fremsende en såkaldt ’ophævelsesmeddelelse’
  • Herefter eventuel fogedretssag om udsættelsen

Du kan læse nærmere om de forskellige regler for udsættelse af lejer herunder.

(Artiklen fortsætter under billedet)

Udsættelse af lejer
For at kunne smide en lejer ud skal der først sendes en såkaldt ‘påkravsskrivelse’. Det må udlejer først 3 hverdage efter betalingsdagen. Påkravsskrivelsen skal indeholde en frist på 14 dage til betaling. Herefter på udlejer sende en ophævelsesmeddelelse og udsætte lejeren.

Udlejer skal sende rykkerbrev for manglende husleje el. lign. efter 3 dage

Det er et krav, at udlejer først må sende en ’påkravsskrivelse’ 3 dage efter, at betaling skulle have fundet sted. Det anbefales at alle skrivelser sendes som anbefalet brev, da udlejer har bevisbyrden for at skrivelsen er kommet frem til lejeren.

Se vores video herunder, hvor du får forklaret lidt om rykkerbrevet til lejeren – den varer kun 2:25:

(Artiklen fortsætter efter videoen…)

 

Læs mere herunder.

En ’påkravsskrivelse’ er en skrivelse til lejer om, at betalingen ikke er sket. Det vil sige et rykkerbrev for manglende betaling af fx husleje. Hvis betaling ikke sker inden for en nærmere frist, vil lejekontrakten blive ophævet. Det betyder, at hvis betaling ikke sker inden for fristen, må udlejer smide lejeren ud (så længe alt andet er juridisk overholdt osv.).

Udlejeren må først sende denne ’påkravsskrivelse’ 3 dage efter, at betaling skulle have fundet sted.

I lejelovens § 93, stk. 2 står der, at der skal gå mindst 3 hverdage efter sidste rettidige betalingsdag.

Eksempel: Det betyder, at udlejer først må sende en påkravsskrivelse til lejer d. 5. i måneden, hvis betalingsdagen er d. 1. i måneden, fordi det er 3 hverdage efter betalingsdagen. Først efter de 3 hverdage må udlejer sende påkravsskrivelsen.

Hvis den sidste hverdag er en lørdag, helligdag eller grundlovsdag, vil fristen udskydes til dagen efter nærmeste hverdag.

Hvis dagen efter er en lørdag, helligdag eller grundlovsdag, kan påkravsskrivelsen dog godt afsendes denne dag.

Eksempel: Hvis betalingsdagen er d. 1. i måneden, men d. 4. er en helligdag, må påkravsskrivelsen først afsendes d. 6. i måneden. Hvis d. 6. i måneden er en lørdag, gør det ikke noget, da det blot er et krav, at der skal være 3 hverdage i mellem betalingsdatoen og afsendelsen af påkravsskrivelsen.

Det skyldes, at der ikke står noget i lejeloven om, at påkravsskrivelsen ikke må afsendes på en lørdag, helligdag eller grundlovsdag. Der står kun i lejeloven, at påkravsskrivelsen først må afsendes 3 hverdage efter betalingsdagen.

Det er derfor vigtigt, at udlejer husker at:

  • Sende påkravsskrivelse tidligst 3 hverdage efter sidste betalingsdag
  • Påkravsskrivelsen skal afsendes på den 4. dag
  • 4. dag efter sidste betalingsdag må gerne være en lørdag, helligdag eller lignende

Der er nogle særlige krav til påkravsskrivelsen. Hvis kravene ikke overholdes, vil udsættelsen ikke være gyldig. Dermed kan udlejer risikere ikke at kunne smide lejer ud alligevel.

Du kan læse om kravene til påkravsskrivelsen for udsættelsen herunder.

Krav til påkravsskrivelse for at kunne udsætte lejer

Der gælder nogle særlige regler til den skrivelse, der skal sendes til lejer for at kunne smide lejeren ud af lejeboligen.

Hvis reglerne ikke overholdes, vil udlejer i en del tilfælde alligevel ikke kunne smide lejeren ud.

Reglerne for påkravsskrivelse er bl.a., at:

  • Påkravet udtrykkeligt skal angive, at lejemålet kan ophæves, hvis der ikke betales
  • Det skyldige beløb skal være specificeret i påkravet
  • Påkravet skal indeholde en frist på min. 14 dage til betaling

(Artiklen fortsætter under billedet)

Krav for at kunne smide lejer ud
For at kunne smide lejer ud er det et krav, at der bl.a. sendes en påkravsskrivelse. Der er strenge krav til denne skrivelse. Hvis den ikke bliver formuleret korrekt, kan udlejer risikere, at han/hun ikke må smide lejeren ud.

Påkravet skal udtrykkeligt angive, at lejemålet kan ophæves, hvis der ikke betales

Der er særlige krav til påkravsskrivelsens formulering.

Et bestemt krav er, at det udtrykkeligt fremgår, at lejemålet kan ophæves, hvis lejeren ikke betaler inden for fristen.

Der er tidligere set eksempler på formuleringer såsom ”Hvis du ikke betaler, opsiger jeg kontrakten” og lignende, hvilket ikke var juridisk gyldig.

Det er derfor vigtigt, at bl.a. ordet ophæve fremgår af påkravsskrivelsen. Lejeren må ikke være i tvivl om, at lejekontrakten kan ophæves. Der er nemlig forskel på at ophæve og opsige lejekontrakten. Du kan læse mere om opsigelse i vores artikel om opsigelse af lejer.

Hvis du vil være 100% sikker på, at formuleringerne i påkravsskrivelsen er korrekte, kan du købe vores ”Udsættelse af lejer”-pakke. Pakken indeholder bl.a. juridisk korrekt skabelon til påkravsskrivelse samt ophævelsesmeddelelse.

Læs mere om vores ”Udsættelse af lejer”-pakke her.

Hvis påkravsskrivelsen ikke er formuleret 100% korrekt, kan du risikere, at du ikke kan udsætte lejeren, da påkravsskrivelsen dermed ikke er juridisk gyldig.

Det skyldige beløb skal være specificeret i påkravet

Det er også et krav, at det skyldige beløb er specificeret i påkravet.

Lejeren må ikke være i tvivl om, hvor meget der skyldes, og hvad der skyldes for.

Hvis der er tale om manglende betaling af for eksempel el og varme og ikke leje, skal det fremgå af påkravet. Ellers kan påkravsskrivelsen vise sig at være ugyldig og dermed kan udsættelse af lejer ikke ske.

I vores ”Udsættelse af lejer”-pakke får du en skabelon til en påkravsskrivelse, der sikrer dig bedst muligt, at beløbet af korrekt specificeret.

Påkravet skal indeholde en frist på min. 14 dage til betaling

Påkravet skal indeholde en frist på min. 14 dage til betaling.

Det betyder, at lejeren skal have en betalingsfrist på 14 dage. Først efter de 14 dage kan udlejer ophæve lejekontrakten.

Efter lejelovens ordlyd gælder fristen på de 14 dage fra fremkomsten af påkravsskrivelsen. Det vil sige, at fristens begyndelsestidspunkt er på tidspunktet, hvor påkravet er kommet frem til lejeren.

I modsætning til vedrørende fristen på de 3 hverdage for afsendelse af påkravsskrivelsen gælder der andre regler for 14-dages fristen. De 14 dage skal blot være kalenderdage. Hvis den 14. dag er en helligdag, lørdag eller grundlovsdag, skal den sidste betalingsdag dog udskydes til nærmeste hverdag.

 

KØB “UDSÆTTELSE AF LEJER”-PAKKE HER

 

Udlejeren må pålægge efter ’påkravsgebyr’ ved udsættelse af lejeren

Udlejer kan lovligt pålægge det, der kaldes for et ’påkravsgebyr’.

Det kan sammenlignes med det, de fleste kender som et rykkergebyr.

Lejer skal både betale det oprindelige beløb plus påkravsgebyret.

Hvis lejer for eksempel kun betaler det oprindelige beløb og ikke påkravsgebyret, vil det i de fleste tilfælde give udlejer adgang til både at fremsende ny påkravsskrivelse med endnu et påkravsgebyr og mulighed for at hæve (udsætte lejer).

I vores udsættelse af lejer-pakke er påkravsgebyret tilføjet og i overensstemmelse med satserne for år 2019.

Udlejer skal sende en ’ophævelsesmeddelelse’

Hvis lejer ikke har betalt efter 14-dages fristen i påkravsskrivelsen, kan udlejer kun ophæve og udsætte lejeren ved at sende en såkaldt ’ophævelsesmeddelelse’.

Dette er en meddelelse om, at udlejer at ophævet lejekontrakten.

Se vores video herunder om reglerne for ophævelsesmeddelelsen – den varer kun 1:19:

(Artiklen fortsætter efter videoen…)


Læs mere herunder.

Hvis udlejer ikke sender en ophævelsesmeddelelse til lejer, kan udlejer ikke juridisk gyldigt smide lejeren ud af lejeboligen. Heller ikke selvom lejeren for eksempel ikke har betalt lejen.

Lejeren kan undgå at blive smidt ud, hvis han/hun betaler inden ophævelsesmeddelelsen. Det er derfor i virkeligheden ophævelsesmeddelelsen, der er afgørende og ikke 14-dagesfristen i forhold til at måtte smide lejeren ud.

Dog må ophævelsesmeddelelsen først afsendes efter 14-dagesfristen.

Hvis lejer for eksempel har en frist til at betale til d. 20. i en måned, må udlejer først sende ophævelsesmeddelelsen efter denne frist.

Hvis meddelelsen om ophævelse først kommer frem til lejer d. 25. i måneden skal lejeren blot betale inden d. 25. Lejer skal blot betale inden fremkomsten af ophævelsesmeddelelsen.

I modsætning til ved reglerne for afsendelse af påkravet, må udlejer gerne afsende meddelelse om hævelse før 14-dagesfristen. Meddelelsen må dog ikke komme frem før dagen efter 14-dagesfristen. Hvis det sker, vil ophævelsesmeddelelsen ikke være juridisk gyldig.

Ligesom ved påkravsskrivelsen er der særlige regler for, hvad ophævelsesmeddelelsen skal indeholde for at være juridisk gyldig.

Du kan købe en juridisk gyldig ophævelsesmeddelelse i vores ”Udsættelse af lejer”-pakke. Med denne pakke får du en ophævelsesmeddelelse, som du er sikker på er juridisk gyldig.

Læs mere om vores ”Udsættelse af lejer”-pakke her.

Udsættelsesbegæring – udsættelse af lejer med hjælp fra fogedretten hvis lejer ikke vil fraflytte

Lejer vil ikke fraflytte – hvad gør man så?

Du skal normalt:

  1. Overholde ovenstående regler om påkravsskrivelse og ophævelsesmeddelelse til punkt og prikke, da sagen ellers vil blive afvist i fogedretten
  2. Finde ud af, hvilken retskreds lejer bor i
  3. Anmode om fogedretsmøde og herefter udkørende fogedretsmøde via udsættelsesbegæring

Hvis du har overholdt ovenstående kriterier, kan du normalt få fogedrettens hjælp til at få lejeren til at flytte.

Udlejer skal starte sagen i den retskreds, hvor lejeren bor. Du kan finde de forskellige retskredse ved at skrive adressen ind på Domstolenes hjemmeside.

Det koster i alt 700 kr. for udsættelse med udkørende fogedforretning, hvor lejeren kan blive udsat. På den udkørende fogedforretning vil der skulle være en låsesmed, som skal udskifte låsen. Det er udlejeren, der i første omgang skal lægge ud for betalingen til låsesmed.

Der skal ligeledes være flyttefolk, der kan hjælpe politiet med at opbevare eventuelt indbo af værdi. Det er normalt politiet og udlejer, der deler omkostningerne til flyttefolkene.

Derudover skal udlejer betale for vognmand til fogeden mv.

Udlejer kan dog pålægge udgifterne på lejer og køre disse udgifter som almindelig inkassosag.

Få hjælp til udsættelse af lejer

Har du brug for hjælp til udsættelse af lejer?

Hvis du vil kunne smide lejer ud for eksempel på grund af manglende betaling af leje, er der mange regler, der skal overholdes. Der er strenge regler for bl.a. påkravsskrivelsen og ophævelsesmeddelelsen.

Hvis skrivelserne ikke udformes korrekt, kan du som udlejer risikere, at de ikke er juridisk gyldige. Det kan betyde, at du ikke må smide lejer ud og fogedretten vil afvise din sag.

Hvis du vil være 100% sikker på, at du kan smide lejeren ud, kan du købe vores ”Udsættelse af lejer”-pakke. Denne indeholder de juridisk korrekte skrivelser, som du skal bruge, hvis du vil smide lejeren ud og er opdateret for år 2019.

Læs mere om vores ”Udsættelse af lejer”-pakke her.

 

KØB “UDSÆTTELSE AF LEJER”-PAKKE HER

 

Sharing is caring. Del gerne denne artikel på de sociale medier 🙂

1 kommentar

  • Tommy Christensen

    Hvorfor skal fogedretten bruge så lang tid på behandling af en sag
    Når alle dokumenter er sendt korrekt og alle regler er overholdt en måned er lang tid. I har hjulpet os før og vi har fulgt de retningslinjer i i gav os. Fogedretten har haft vores dokumenter i 3 uger og kan først behandle dem den 29 august er det normalt at det tager så lang .

  • Comments for this post are closed.