Uopsigelig lejekontrakt guide

Uopsigelig lejekontrakt – læs om reglerne for uopsigelighed her

Uopsigelig lejekontrakt? Hvordan er reglerne? Må udlejer gyldigt aftale uopsigelighed? Og hvad er forskellen på en uopsigelig lejekontrakt og tidsbegrænset lejekontrakt? Hvilke muligheder har lejer i en lejekontrakt, der er uopsigelig? Hvad går udlejers genudlejningspligt for eksempel ud på? Eller kan lejer for eksempel fremleje en uopsigelig lejekontrakt?

Der er mange spørgsmål i forhold til uopsigelige lejekontrakter. I denne artikel kan du få svar på dem alle sammen. 

Hvis du alligevel har spørgsmål efter at have læst artiklen, hjælper vi dig gerne. Vi har juridisk rådgivning til en god, fast pris. Læs mere om vores rådgivning her.

Du kan læse hele artiklen herunder.

Uopsigelig lejekontrakt

Der kan som udgangspunkt gyldigt indgås aftale om en uopsigelig lejekontrakt.

Lejeren er på dette punkt normalt kun beskyttet efter aftalelovens regler. I aftalelovens § 36 står bl.a., at en aftale ikke må være:

  1. “urimelig” eller
  2. “i strid med redelig handlemåde”.

Ved en urimelig lang uopsigelighedsperiode kan lejer derfor forsøge lejeaftalen tilsidesat ved at starte en retssag efter aftalelovens regler.

Der kan være aftalt en uopsigelighedsperiode efterfulgt af et opsigelsesvarsel. Vil lejer for eksempel flytte, skal lejer først vente til udløbet af uopsigelighedsperioden og derefter opsige lejekontrakten med det varsel, som er aftalt i kontrakten.

Tidsbestemte lejekontrakter vil være uopsigelige i lejeperioden, medmindre andet aftales. Der er dog en væsentlig forskel på lejekontrakter, der indeholder en uopsigelighedsperiode, og lejekontrakter, der er tidsbestemte – læs mere længere nede.

Du kan læse mere uddybende om reglerne herunder i resten af artiklen.

Hvad er en uopsigelig lejekontrakt?

En uopsigelig lejekontrakt er en kontrakt, som ikke kan opsiges under uopsigelighedsperioden.

I en uopsigelighedsperiode gældende for både lejer og udlejer, kan ingen af dem derfor opsige hinanden. Hvis lejekontrakten er uopsigelig i for eksempel 1 år, skal udlejer og lejer vente 1 år, før de kan opsige lejekontrakten.

Efter uopsigelighedsperioden gælder det aftalte opsigelsesvarsel. Hvis der for eksempel er aftalt en opsigelighedsperiode på 1 år og ikke aftalt noget nærmere om opsigelsesfrister, vil fristerne følge lejelovens regler.

Hvis lejer ønsker at flytte, skal lejer derfor som udgangspunkt vente 1 år og derefter opsige med et opsigelsesvarsel på 3 måneder til den første.

Hvordan kan en aftalt uopsigelighed se ud? Det kan du læse herunder.

Uopsigelig lejekontrakt eksempel

Hvordan kan en uopsigelig lejekontrakt så udformes?

Det kan for eksempel fremgå af lejekontraktens særlige vilkår i § 11. I lejekontrakten kan der for eksempel stå:

“Lejekontrakten er uopsigelig for både udlejer og lejer i 1 år. Herefter gælder lejelovens opsigelsesvarsel.”

Som nævnt tidligere kan en uopsigelig lejekontrakt udformes på mange måder. Som hovedregel vil det normalt kun være aftalelovens regler, der beskytter lejeren imod urimelige uopsigelige lejekontrakter.

Men hvornår kan sådan en aftale så gyldigt indgås? Læs mere herunder.

(Artiklen fortsætter under billedet…)

Uopsigelig lejekontrakt gyldighed
Der kan gyldigt indgås aftale om uopsigelig lejekontrakt. Dog må lejekontrakten ikke være “urimelig” eller i strid med “redelig handlemåde” efter aftalelovens regler.

Hvornår kan der gyldigt aftales uopsigelighed?

Der kan gyldigt indgås aftale om uopsigelighed af en lejekontrakt i de fleste tilfælde.

Men er man som lejer slet ikke beskyttet imod en uopsigelighedsperiode, tænker du måske?

Jo, men som udgangspunkt kun efter aftalelovens regler. En uopsigelig lejekontrakt for lejer kan derfor normalt kun gøres ugyldig efter aftalelovens regler om urimelige aftaler.

Der står i aftalelovens § 36:

§ 36. En aftale kan ændres eller tilsidesættes helt eller delvis, hvis det vil være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde at gøre den gældende. Det samme gælder andre retshandler.”

En uopsigelig lejekontrakt kan derfor kun opsiges, hvis den vil være urimelig eller i strid med rede handlemåde.

En aftale om, at lejers uopsigelighedsperiode skal være længere end lejers kan dog blive erklæret ugyldig.

Bortset fra dette kan en lejekontrakt gyldigt være uopsigelig. Uopsigeligheden kan være gældende for begge parter eller blot for den ene. Uopsigeligheden kan derfor gælde for:

  • Lejer alene
  • Udlejer alene
  • Både lejer og udlejer

Vær også opmærksom på forskellen på et opsigelsesvarsel og en uopsigelighedsperiode. Ved en uopsigelig lejekontrakt vil reglerne for opsigelsesvarsel stadig gælde. Der kan derfor i en uopsigelig lejekontrakt først efter udløbet af en uopsigelighedsperiode afgives opsigelse med det varsel, der gælder for det pågældende lejemål.

Tidsbegrænsede lejekontrakter kan indeholde en uopsigelighedsperiode, men der er alligevel en væsentlig forskel på tidsbegrænsede lejekontrakter og almindelige lejekontrakter med en uopsigelighedsperiode. Du kan læse mere om regler for uopsigelighed tidsbegrænsede lejekontrakter herunder.

 

1498884166_Arrow_Download

FÅ JURIDISK RÅDGIVNING OM UOPSIGELIGHED MV. HER

 

Tidsbegrænset lejekontrakt uopsigelig

Tidsbegrænsede lejekontrakter kan være gjort uopsigelige.

Der står nemlig bl.a. i lejelovens § 80:

“§ 80. (…) Den tidsbestemte lejeaftale kan ikke ved opsigelse bringes til ophør i lejeperioden, medmindre dette er aftalt eller den anden part i lejeforholdet misligholder aftalen.”

Udgangspunktet i tidsbegrænsede lejekontrakter er derfor, at de ikke kan opsiges. Man kan derfor sige, at tidsbestemte lejekontrakter er uopsigelige i lejeperioden.

Forskellen på uopsigelige lejekontrakter og tidsbestemte lejekontrakter er dog væsentlig. Ved tidsbestemte lejeaftaler skal lejeren flytte ved udløbet, og lejeaftalen skal ikke opsiges af hverken lejer eller udlejer. Ved uopsigelige lejeaftaler vil lejeforholdet fortsætte efter uopsigelighedsperioden, og lejeaftalen skal efter uopsigelighedsperioden opsiges for at kunne bringes til ophør.

Eksempel på forskel mellem uopsigelig lejekontrakt og uopsigelighedsperiode

Lad os tage et eksempel.

Eksempel: Lejer og udlejer har indgået en uopsigelig lejekontrakt på 12 måneder. Hverken lejer eller udlejer kan opsige lejeforholdet i dette tidsrum. Først efter de 12 måneder kan lejer og udlejer opsige lejekontrakten.
Hvis der ikke står noget om opsigelsesvarslet i lejekontrakten, vil lejelovens regler gælde. Det vil sige normalt 1 års opsigelsesvarsel for udlejer og 3 måneder for lejer – og det gælder først efter de 12 måneder. Udlejer vil derfor i sådanne kontrakter normalt tidligst kunne slippe af med lejeren efter 2 år fra indgåelse af kontrakten.

Hvis der i ovenstående eksempel var indgået en tidsbestemt lejekontrakt på 1 år, ville lejer skulle flytte efter 1 år uden nogen former for opsigelsesvarsel. Lejeforholdet ville som udgangspunkt ikke fortsætte, medmindre der blev indgået en ny lejeaftale.

Hvis der indgås en tidsbestemt lejekontrakt med opsigelsesvarsel, er reglerne for udlejerens opsigelsesvarsel efter lejelovens § 86 ufravigelige. Det betyder, at hvis udlejer ønsker at opsige en tidsbestemt lejeaftale med begrundelsen, at udlejer selv vil flytte ind, gælder der 1 års opsigelsesvarsel.

Det kan desuden også i den forbindele nævnes, at en tidsbegrænset lejekontrakt skal være rimeligt begrundet. Udlejer må derfor ikke for eksempel blot forlænge en tidsbestemt lejekontrakt igen og igen uden rimelig begrundelse.

Du kan læse nærmere om reglerne for tidsbegrænsede lejekontrakter i vores artikel om tidsbegrænset lejekontrakt.

Hvis lejer alligevel fraflytter før ophør af lejekontrakten, kan udlejer have en genudlejningspligt, som kan minimere lejers tab. Dette kan du læse nærmere om herunder.

(Artiklen fortsætter under billedet…)

Tidsbegrænset lejekontrakt uopsigelighed
Hvis lejekontrakten er tidsbegrænset, vil kontrakten være uopsigelig, medmindre andet er aftalt.

Hvad hvis lejer fraflytter før tid?

Hvad hvis lejer fraflytter før ophør af lejekontrakten?

Det kan være, hvis der er uopsigelighed i for eksempel 2 år, men lejer flytter efter 1 år. Kan lejer dette?

Dette vil selvfølgelig være kontraktsbrud. Udlejer kan derfor gøre almindelige misligholdelsesbeføjelser gældende, som det hedder.

Udlejer kan dog ikke nødvendigvis “bare” læne sig tilbage og forlange husleje fra den fraflyttende lejer indtil ophøret af lejekontrakten. Der gælder nemlig en regel om genudlejningspligt. Du kan læse mere om genudlejningspligten herunder.

Udlejers genudlejningspligt

I lejelovens § 86, stk. 3 gælder en regel om, at udlejeren skal bestræbe sig på at genudleje lejemålet.

Der står helt præcist i lejelovens § 86, stk. 3:

Stk. 3. Fraflytter lejeren inden opsigelsesvarslets udløb, skal udlejeren bestræbe sig på at genudleje det lejede. Hvad udlejeren indvinder eller burde have indvundet ved genudlejning, skal fragå i hans krav over for lejeren.”

Paragraffen betyder helt konkret, at hvis lejeren fraflytter før tid, har udlejeren pligt til at forsøge at genudleje lejeboligen. Dette skal fragå i udlejerens krav over for lejeren.

Reglen indebærer, at udlejeren skal foretage “passende bestræbelser” på at genudleje lejemålet. Reglen friholder derfor ikke lejer for at slippe for huslejen fra den dag lejeren beslutter at flytte før tid. Der kan dog gyldigt gå flere måneder, før udlejeren har fundet en ny lejer.

I den forbindelse skal det nævnes, at lejeren ikke har nogen anvisningsret. Det er derfor for sagen uvedkommende, om lejeren finder en ny lejer til udlejeren. Udlejer har ikke pligt til at vælge en ny lejer, som den gamle lejer har fundet. Udlejer har kun pligt til at foretage “passende bestræbelser” på at genudleje lejemålet.

Derfor kan det i visse tilfælde være en bedre løsning for lejer at fremleje boligen, hvis lejer ønsker at fraflytte en uopsigelig lejekontrakt i uopsigelighedsperioden. Læs mere om fremlejereglerne herunder.

Lejers mulighed for fremleje

Lejer vil normalt have mulighed for at fremleje lejeboligen. Hvis der er indgået en uopsigelig lejekontrakt, og ønsker lejer at fraflytte før ophør af uopsigelighedsperioden, kan det være i lejerens interesse af fremleje boligen.

Fremleje betyder, at lejeren lader en anden flytte ind i en begrænset periode imod, at vedkommende betaler en leje til den oprindelige lejer. Den oprindelige lejer stadig betale den leje, som den oprindelige lejer og udlejeren har aftalt i lejekontrakten.

Udlejer kan som udgangspunkt ikke modsætte sig et fremlejeforhold. Udlejeren kan derfor ikke bestemme, om lejeren må fremleje eller ej.

Udlejeren må dog ikke have en rimelig grund til at modsætte sig fremelejeforholdet. Der gælder særlige regler for dette. Der skal normalt være meget tungtvejende grunde til, at udlejer har en “rimelig grund” til at modsætte sig fremlejeforholdet. Det vil for eksempel være, hvis den nye lejer (fremlejetageren) har:

  • Udøvet vold
  • Handlet chikanerende
  • Fremleje tager har tidligere i væsentlig grad misligholdt en lejeaftale med udlejer

Udover at udlejeren ikke må have rimelig grund til at modsætte sig, skal udlejeren have en skriftlig kopi af fremlejeaftalen.

Vi hjælper både lejere og private udlejere med fremlejeforhold. Vi kan hjælpe med at lave fremlejeaftale og hjælpe med at reglerne overholdes. Du er velkommen til at kontakte os her for at høre, hvordan vi kan hjælpe dig.

Du kan læse mere om reglerne for fremleje i vores artikel om fremleje regler.

Opsigelse af lejemål

Her til sidst i artiklen skal det nævnes, at ved opsigelse af lejemål, skal opsigelsesvarslerne overholdes.

Efter ophør af en uopsigelighedsperiode gælder reglerne for opsigelsesvarslerne.

Reglerne for opsigelsesvarslernes længde står i lejelovens § 86. 

Kort fortalt står der i denne paragraf at:

  • Lejer har et opsigelsesvarsel på 3 måneder til den første, der ikke er dagen før en helligdag
  • Udlejer har normalt et opsigelsesvarsel på 12 måneder og kun med de begrundelser, der er nævnt i lejelovens § 83, medmindre lejer for eksempel tilsidesætter “god skik og orden”

Udlejers opsigelsesvarsel kan ikke fraviges til skade for lejer. Udlejer kan ikke i lejekontrakten for eksempel aftale 3 måneders varsel. Udlejer kan kun opsige efter reglerne i bl.a. lejelovens § § 82 og 3. Ellers kan det ende i en retssag ved boligretten. Hvis du som udlejer vil kende mere til reglerne for opsigelse, kan du læse mere om reglerne i vores artikel: “Opsigelse af lejer”.

Er du lejer, gælder der andre regler. Du vil have et opsigelsesvarsel på de førnævnte 3 måneders til den første, der ikke er dagen før en helligdag, medmindre andet aftales.

Brug for juridisk rådgivning om uopsigelig lejekontrakt?

Har du brug for juridisk rådgivning om uopsigelig lejekontrakt? Eller bare om reglerne i lejeloven generelt?

Her på eJura.dk rådgiver vi både private udlejere og lejere. Få svar på alle dine spørgsmål af en uddannet jurist. Vi er specialister inden for lejelovens regler.

Vi har forskellige rådgivningsløsninger. For eksempel kan du få telefonisk rådgivning til en god, fast pris. På den måde kan du få hjælp, uanset hvor henne i landet, du er.

Vi hjælper også med at kigge skrivelser og lejekontrakter igennem, sørge for korrespondance og lignende til faste priser.

Du kan læse mere om vores rådgivning her:

1498884166_Arrow_Download

FÅ JURIDISK RÅDGIVNING OM UOPSIGELIGHED MV. HER

 

Artiklen er vejledende og et udtryk for vores fortolkning af reglerne på udgivelsestidspunktet. Vi anbefaler altid vores klienter at få mere konkret juridisk rådgivning for at undgå misforståelser og tage yderligere højde for reglerne for eksempel i forbindelse med indgåelse af lejekontrakt.

Sharing is caring. Del gerne denne artikel på de sociale medier 🙂

1 kommentar

  • Alexander Bojsen, uddannet jurist og cand.jur.

    Du kan læse mere om vores juridiske rådgivning her: https://ejura.dk/raadgivning/

  • Comments for this post are closed.