Vedligeholdelseskonto

Vedligeholdelseskonto – alt om reglerne for vedligeholdelseskontoen

Vedligeholdelseskonto? Hvad er det? Hvad står der i lejeloven om regler for vedligeholdelseskontoen? Hvad skal der ske med kontoen ved fraflytning? Hvad er forskellen på indvendig vedligeholdelse og udvendig vedligeholdelse? Hvilke satser gælder?

Dette og meget mere kan du læse mere om i denne artikel. Reglerne gælder for udlejning af private boliger. Der gælder andre regler ved udlejning af almene boliger.

Har du brug for hjælp til spørgsmål om vedligeholdelseskonto eller andet, hjælper vi dig gerne. Få juridisk rådgivning til en god pris her:

Læs mere om vores rådgivning her.

Du kan læse hele artiklen herunder.

Vedligeholdelseskonto forklaret på 2 min.

Få forklaret reglerne for vedligeholdelseskontoen på kun 2 min. her:

Hvad er vedligeholdelseskontoen?

Hvis udlejer har den indvendige vedligeholdelsespligt, skal udlejer lave en såkaldt “indvendig vedligeholdelseskonto“. Du kan ofte se i lejekontrakten, om det er udlejer eller lejer, der har den indvendige vedligeholdelsespligt (se i lejekontraktens § 8).

Hvis udlejer har den indvendige vedligeholdelsespligt, skal udlejeren årligt afsætte 45 kr. pr. m2 pr. år (2019-sats) efter reglerne i lejelovens § 22.

Udlejer vil normalt også have en udvendig vedligeholdelseskonto til brug for den udvendige vedligeholdelsespligt, men dette vil denne artikel ikke komme nærmere ind på.

Hvad må vedligeholdelseskontoen bruges til?

Hvis udlejer har den indvendige vedligeholdelsespligt, kan lejer kræve, at pengene på vedligeholdelseskontoen bliver brugt til indvendig vedligeholdelse. Det vil sige kun:

  • maling
  • hvidtning
  • tapetsering og
  • lakering af gulve

Lejer kan kun kræve dette, når:

  1. det er nødvendigt og
  2. der er penge på kontoen til det

Hvis der står mere på kontoen end, hvad der svarer til 3 x årlige indbetalinger, kan lejer kræve, at pengene bliver brugt på andet end bare maling osv. For eksempel mindre renoveringer.

Hvad er forskellen på indvendig og udvendig vedligeholdelse?

Indvendig vedligeholdelse er kun maling, tapetsering, hvidtning og lakering af gulve efter lejelovens § 21.

Udvendig vedligeholdelse er alt andet. Også selvom det er indendørs i lejeboligen.

Hvad sker der med vedligeholdelseskontoen ved fraflytning?

Vedligeholdelseskontoen tilhører boligen. Ved genudlejning skal udlejer videreføre kontoen med beløbet fra den tidligere lejers fraflytning. Lejer kan derfor ikke kræve, at kontoen bliver udbetalt til ham/hende eller lignende.

Efter opsigelse fra enten udlejer eller lejer (eller anden ophør af lejekontrakten), kan lejer ikke længere kræve, at pengene på kontoen bliver brugt.

Vil du vide mere? Du kan læse mere uddybende om reglerne herunder.

Indvendig vedligeholdelseskonto

Hvilke regler er der for indvendig vedligeholdelseskonto år 2019?

Først og fremmest skal du finde ud af, hvem der har den indvendige vedligeholdelsespligt. Reglerne om den indvendige vedligeholdelsespligt er:

  • Udlejer vil både have den indvendige og udvendige vedligeholdelsespligt, mens lejeren kun har vedligeholdelsespligten for nøgler og låse
  • Det kan dog aftales, at lejeren overtage den indvendige vedligeholdelsespligt helt eller delvist

Hvis udlejer har den indvendige vedligeholdelsespligt skal udlejeren:

  • Årligt afsætte 45 kr. pr. m² årligt (2019-sats) efter reglerne i lejelovens § 22
  • Meddele beløbet skriftligt på kontoen til lejer senest 3 måneder efter regnskabsårets udløb efter reglen i lejelovens § 22, stk. 4
  • Føre regnskab for kontoen samt hvad der bruges af penge fra kontoen

(Artiklen fortsætter under billedet…)

Indvendig vedligeholdelseskonto udlejer
Hvis udlejer har den indvendige vedligeholdelsespligt, har udlejer pligt til at følge reglerne for indvendig vedligeholdelseskonto. Pengene på denne konto kan bruges, når det er nødvendigt, og der er penge nok.

Hvornår kan lejer kræve pengene fra vedligeholdelseskontoen bliver brugt?

Lejer kan anvende beløbet fra vedligeholdelseskontoen til indvendig vedligeholdelse (maling, hvidtning osv.). Dette er selvfølgelig dog kun, hvis udlejer har den indvendige vedligeholdelsespligt og der rent faktisk er en vedligeholdelseskonto.

Lejer kan dog kun kræve, at pengene bliver brugt, når:

  1. det er nødvendigt og
  2. når der er penge nok på kontoen til det

Hvornår er det så nødvendigt? Dette vil selvfølgelig være en konkret vurdering. Hvis der ikke er enighed om det, kan sagen indbringes for Huslejenævnet, der kan træffe afgørelse om, hvorvidt det er nødvendigt eller ej.

Hvornår er der så penge nok? Hvorvidt der er penge nok volder ofte ikke de store problemer. Der kan indhentes et bindende tilbud på arbejdet, som kan bruges til at vurdere, om der er penge nok på kontoen.

Lejer kan ikke kræve at bestemme, hvilke håndværkere der bliver anvendt. Lejeren kan heller ikke selv lave arbejdet og derefter kræve pengene fra udlejeren.

Lejeren kan heller ikke kræve at bestemme materiale såsom farvevalg eller noget bestemt tapet, medmindre udlejer er gået med til det.

Der gælder særlige regler, hvis beløbet på kontoen er højere end, hvad der svarer til 3 x årlige indbetalinger. Læs mere herunder.

Når beløbet på kontoen er højere end 3 x årlige betalinger

Hvis beløbet på vedligeholdelseskontoen er højere end, hvad der svarer til 3 x årlige betalinger gælder der særlige regler.

Lad os først lige tage et regneeksempel:

Eksempel: Der er tale om en lejebolig på 50 m2. Der står 10.000 kr. på vedligeholdelseskontoen. Udlejer skal årligt betale 2.250 kr. (45 kr. x 50 m2 for 2019-sats). Beløbet på kontoen er højere end 3 x årlige indbetalinger, da 3 x årlige indbetalinger svarer til 6.750 kr. (2.250 kr. x 3 år).

I ovenstående eksempel er der 3.250 kr. mere end det, der svarer til 3 x årlige indbetalinger (10.000 kr. – 6750 kr.). I dette eksempel kan lejer kræve, at udlejer bruger de 3.250 kr. på andre mindre renoveringer og lignende. Også selvom det ikke ‘bare’ er hvidtning, maling, lakering af gulve osv.

Lejer vil normalt for eksempel kunne kræve, at det beløb, der er højere end 3 x årlige indbetalinger, bruges på fx:

  • Udskiftning af køkkenbordplade
  • Opsætning af nye fliser
  • Mindre renoveringer af køkken eller bad

Og lignende. Lejer kan dog ikke kræve deciderede forbedringsarbejder.

Der skal selvfølgelig være penge nok til, at det kan lade sig gøre. I ovenstående eksempel må arbejdet altså ikke koste mere end 3.250 kr. (det beløb, der overstiger, hvad der svarer til 3 x årlige betalinger).

Men hvad er udvendig vedligeholdelse så? Det kan du læse mere om i næste afsnit.

 

1498884166_Arrow_Download

FÅ HJÆLP TIL REGLER FOR VEDLIGEHOLDELSESKONTO  HER

 

Udvendig vedligeholdelse

Mange tror fejlagtigt, at indvendig vedligeholdelse er det, der er indvendigt. Og at udvendig vedligeholdelse så er det, der er udvendigt på ejendommen.

Dette er dog forkert.

Indvendig vedligeholdelse defineres i lejeloven. Alt, der ikke er omfattet af denne definition, vil være udvendig vedligeholdelse. Også selvom det ikke er udvendigt. Så selvom det er indvendigt, kan det godt være en del af den udvendige vedligeholdelse.

Lad os kigge på definitionen. I lejelovens § 21 står der bl.a., hvad der forstås ved indvendig vedligeholdelse. Der står nemlig bl.a. i lejelovens § 21:

“§ 21. (…) Ved indvendig vedligeholdelse forstås vedligeholdelse af lejligheden med hvidtning, maling, tapetsering og lakering af gulve. (…)”

Indvendig vedligeholdelse er derfor hvidtning, maling, tapetsering og lakering af gulve. Alt andet end dette vil være udvendig vedligeholdelse. Også selvom det er indvendigt.

Hvis køkkenet bliver slidt på grund af manglende vedligeholdelse, vil det derfor være udvendig vedligeholdelse, hvis der ikke er tale om hvidtning, maling osv. – også selvom køkkenet er indendørs.

Udlejer kan dog forsøge at lave øvrige aftaler om lejers pligt til vedligeholdelse. Det kan du læse mere om herunder.

Øvrige aftaler om lejers pligt til vedligeholdelse

Udlejer kan forsøge eller have forsøgt at aftale, at andet end bare “maling, hvidtning, tapetsering og lakering af gulve” skal vedligeholdes af lejeren.

Det kan for eksempel være, at der står, at lejeren skal vedligeholde haven eller andre specifikke bygningsdele. Men kan udlejer gyldigt kræve dette?

Som udgangspunkt vil disse regler være ufravigelige. Men udlejer kan ud fra en konkret vurdering gyldigt have aftalt fravigelse af udgangspunktet.

Hvis udlejer har aftalt en fravigelse af reglerne i lejeloven om vedligeholdelsespligt, vil der dog gælde særlige betingelser. For eksempel gælder dette bl.a.:

  • Aftalen skal være fremhævet, udtrykkelig og nøje specificeret
  • Aftalen må ikke være af en sådan karakter, at den kan tilsidesættes i medfør at aftalerettens almindelige ugyldighedsregler, særligt hvis aftalen er urimelig eller i strid med redelig handlemåde
  • Aftalen skal kunne fortolkes klart og tydeligt (vilkåret må ikke blive fortolket på en måde, der er mere gunstig for lejeren)

Ved udlejning af villaer eller lignende må der kunne forventes en øget vedligeholdelsespligt for lejeren. Her kan lejeren for eksempel pålægges at skulle vedligeholde haven.

Vi anbefaler dog, at selv sådanne vedligeholdelsespligter for lejere i for eksempel villaer er fremhævet i lejekontrakten og er udtrykkelige og nøje specificeret, da det altid vil være en konkret vurdering i en eventuel sag i Huslejenævnet eller boligretten.

Du kan læse mere om forskellen på indvendig vedligeholdelse og udvendig vedligeholdelse i vores artikel om indvendig vedligeholdelse.

(Artiklen fortsætter under billledet…)

Vedligeholdelse af have
Lejer kan efter en konkret vurdering blive pålagt at skulle foretage øvrig vedligeholdelse end blot den indvendige vedligeholdelsespligt. For eksempel vedligeholdelse af have i villa.

Vedligeholdelseskonto fraflytning

Hvad sker der med boligens vedligeholdelseskonto ved fraflytning? Skal udlejer udbetale beløbet? Eller må udlejer selv beholde beløbet? Eller er der regler for, at udlejer skal fortsætte vedligeholdelseskontoen efter fraflytningen til en eventuel ny lejer med det gamle beløb?

Lad os se lidt nærmere på det.

Lejeren kan kræve, at beløbet på vedligeholdelseskontoen bliver brugt, når det er nødvendigt indtil en af parterne opsiger lejekontrakten eller lejeforholdet ophæves. Dette står i lejelovens § 23, stk. 3.

Der står nemlig i lejelovens § 23, stk. 3:

Stk. 3. Er lejeaftalen opsagt af en af parterne, kan lejeren ikke fremsætte krav efter stk. 1 og 2.”

Men hvad så efter, at lejeaftalen er opsagt?

Vedligeholdelseskontoen tilhører boligen og ikke lejeren. Udlejer kan derfor selv vælge, om udlejer ønsker at bruge pengene i forbindelse med fraflytning eller ej efter opsigelsen, men beløbet må kun bruges efter reglerne i lejeloven.

Ved genudlejning skal beløbet videreføres. Den nye lejer har ligeledes krav på at få oplyst beløbet på kontoen.

Dette fremgår af lejelovens § 23, stk. 4, hvor der står følgende:

Stk. 4. Ved genudlejning skal vedligeholdelseskontoen videreføres, og udlejeren skal oplyse den nye lejer om, hvilket beløb der ved lejeforholdets begyndelse er til rådighed til vedligeholdelse.”

Hvis boligen sælges, imens lejeren bliver boende, skal køberen have pengene og videreføre kontoen. Det står i lejelovens § 23, stk. 5, hvor der står følgende:

Stk. 5. Ved ejerskifte overtager den nye udlejer vedligeholdelsespligten og viderefører vedligeholdelseskontoen.”

Vedligeholdelseskonto satser

Hvilke satser er der for vedligeholdelseskonto?

Satserne for den indvendige vedligeholdelseskonto reguleres årligt efter Danmarks Statistiks nettoprisindeks.

Satserne har de seneste år været følgende:

2019: kr. 45 m² pr. år
2018: kr. 45 m² pr. år
2017: kr. 44 m² pr. år
2016: kr. 44 m² pr. år
2015: kr. 44 m² pr. år
2014: kr. 43 m² pr. år

Satsen for den udvendige vedligeholdelse i regulerede kommuner efter boligreguleringslovens § 18 og/eller § 18 b er forskellig for ejendom til ejendom. Beløbet er ofte 100-120 kr. pr. m² i en ejendom med alle installationer.

Udbetaling af vedligeholdelseskonto

Kan der ske udbetaling af vedligeholdelseskonto?

Nej, ikke som udgangspunkt.

Lejer kan kræve, at pengene fra den indvendige vedligeholdelseskonto bliver anvendt til indvendig vedligeholdelse, når det er nødvendigt. Hvis beløbet på kontoen er højere end, hvad der svarer til 3 x årlige betalinger, kan lejeren kræve mindre renoveringer og lignende, når det er nødvendigt. Og dette gælder kun for de penge, der overstiger de 3 x årlige betalinger.

Lejeren kan dog aldrig kræve, at pengene bliver udbetalt. Heller ikke ved fraflytning. Den indvendige vedligeholdelseskonto tilhører boligen og ikke lejeren. Ved opsigelse kan lejeren ikke længere kræve pengene på vedligeholdelseskontoen brugt.

Udlejer har dog pligt til at videreføre beløbet på vedligeholdelseskontoen ved genudlejning til en ny lejer.

(Artiklen fortsætter under billedet…)

Vedligeholdelseskonto udbetaling
Lejer kan ikke kræve beløbet på den indvendige vedligeholdelseskonto udbetalt. Lejer kan kun kræve pengene går til arbejde efter reglerne i lejeloven frem til opsigelse.

Istandsættelse ved fraflytning

Den indvendige (og udvendige) vedligeholdelse har betydning i forhold til istandsættelse ved fraflytning.

Hvis det er aftalt, at lejeren har den indvendige vedligeholdelse kan udlejeren nemlig normalt kræve mere. Det lejede skal afleveres i samme stand som ved indflytning med undtagelse af slid og ælde og den del, som udlejer selv er ansvarlig for. Men slid og ælde som følge af manglende indvendig vedligeholdelse skal dog efter en konkret vurdering udbedres, når lejeren har den indvendige vedligeholdelsespligt.

Men hvorfor er dette først relevant ved fraflytning? Udlejer kan ikke under selve lejeperioden kræve, at lejeren overholder sin indvendige vedligeholdelsespligt. Her bestemmer lejeren normalt selv vedligeholdelsesniveauet. Udlejer kan i slemme tilfælde opsige (eller ophæve) fx ved hærværk. Læs mere om de slemme tilfælde, hvor det er nødvendigt at opsige eller lignende i vores artikel om opsigelse af lejer.

Udlejeren kan derfor normalt først kræve betaling for istandsættelsen ved fraflytningen. Dette skyldes også udlejerens begrænsede muligheder til det få adgang til det lejede under lejeforholdet, hvorefter udlejer ikke ‘bare’ kan få adgang for “at tjekke” boligen. Det kan du læse mere om i vores artikel om udlejerens adgang til det lejede.

Udlejer skal derfor i forbindelse med lejerens fraflytning lave en form for fraflytningsrapport. Hvis udlejeren ejer mere end 1 udlejningsejendom, har udlejer efter d. 01.07.2015 pligt til at afholde fraflytningssyn og lave fraflytningsrapporten i den forbindelse. Selvom udlejer ikke har pligt til at afholde fraflytningssyn, kan det alligevel være en god idé at få gjort.

Hvis udlejer ikke afholder fraflytningssyn, skal udlejeren lave en form for fraflytningsrapport og fremsende denne til lejeren inden for 14 dage efter fraflytningsdagen. Udlejer laver herefter en opgørelse og kan modregne dette i lejerens depositum inden for 1-2 måneder efter fraflytningsdagen.

Læs mere om dette i vores artikel om fraflytningssyn og vores artikel om fraflytningsrapport.

Her på eJura.dk hjælper vi gerne med at afholde fraflytningssyn og evt. fraflytningsrapport. Kontakt os her for at høre mere.

Brug for mere hjælp til regler for vedligeholdelseskonto?

Har du brug for mere hjælp til regler for vedligeholdelseskonto? Eller bare brug for hjælp til reglerne i lejeloven generelt?

Så kan vi på eJura.dk hjælpe dig. 

Vi hjælper også gerne med fraflytningssyn og/eller fraflytningsrapport, hvis du har behov for dette. Kontakt os her for at høre nærmere om dette.

Du kan læse mere om vores rådgivning her:

 

1498884166_Arrow_Download

FÅ HJÆLP TIL REGLER FOR VEDLIGEHOLDELSESKONTO  HER

 

Sharing is caring. Del gerne denne artikel på de sociale medier 🙂