Erhvervslejekontrakt guide

Erhvervslejekontrakt – komplet guide til indgåelse med gode råd

Skal du indgå erhvervslejekontrakt? Der er mange forhold du bør være klar over, hvis du skal eller har indgået en erhvervslejekontrakt. Spar penge og undgå problemer – læs denne guide til indgåelse af erhvervslejekontrakt.

(Opdateret pr. 2. juli 2017)

I denne artikel får du en komplet guide med gode råd til indgåelse af en erhvervslejekontrakt. Ved indgåelsen af en lejekontrakt bør der nemlig ikke blot bruges en standardskabelon. Det kan komme til at koste virksomheden mange penge – både under og efter lejeforholdet. Du bør heller ikke blot acceptere udlejers vilkår uden at forsøge at forhandle, da dette også kan koste din virksomhed mange penge. Her får du at vide, hvad du skal være opmærksom på i kontrakten.

Artiklen vil tage udgangspunkt i erhvervslejemål. Det vil sige leje af lokaler, der udelukkende anvendes til andet end beboelse efter erhvervslejelovens § 1. Artiklen vil derfor ikke behandle de juridiske overvejelser der gøres, hvis iværksætteren benytter egen bolig eller køber erhvervsejendom til at udøve sin virksomhed.

Vi anbefaler altid, at du tager kontakt til en advokat inden indgåelse af en erhvervslejekontrakt. Det kan være afgørende for din virksomheds overlevelse, om der bliver indgået en god juridisk lejekontrakt. Du kan finde ud af, hvordan du kan få fat i en advokat på vores side: “Indhent 3 tilbud”.

Vi har lavet en video med nogle af de vigtigste fokuspunkter i en erhvervslejekontrakt, men det anbefales også at læse artiklen samt få advokathjælp. Du kan se videoen her:

Dialog og forhandlinger med udlejer

Det allerførste der skal nævnes er, at ved indgåelsen af erhvervslejekontrakten, skal man indgå i en dialog og forhandlinger og turde sige nej. Man skal turde gå fra forhandlingen, hvis det nødvendigt.

Dette gælder også selvom man har fundet drømmebeliggenheden, og huslejen er til en rigtig god pris. Hvis udlejeren kræver andre forhold, der begunstiger ham som for eksempel uforudsete omkostninger (selv for fællesareal), ret til huslejeregulering, lang tids uopsigelighed uden fleksibilitet osv.

Du skal tænke på, at det kan være, at der dagen efter I starter pludselig også flytter en ny lejer ind i nabobygningen, som laver præcis det samme som jer. Dette kan være katastrofalt for din virksomhed.

Der er altså flere forhold, som man skal have med i overvejelserne, inden man som lejer skriver under på en erhvervslejekontrakt.

I forbindelse med dette er det meget vigtigt, at du indgår i forhandlinger inden indgåelsen – og er parate til at forlade forhandlingerne, hvis I ikke kan blive enige om kontrakten.

Hvis du blot tænker “Nå ja, det går nok. Det her er mit drømmelejemål, og alt det med huslejeregulering osv. det sker nok ikke”, så kan det være skyld i din virksomheds undergang.

Så forhandl! Og turde sig nej!

Når det er sagt så lad os kigge lidt på, hvilke juridiske forhold man skal være opmærksom på i en erhvervslejekontrakt, og hvad man som iværksætter, der ønsker at leje, burde prøve at forhandle.

FÅ HJÆLP FRA ADVOKAT TIL ERHVERVSLEJEKONTRAKT

Udgangspunktet ved en erhvervslejekontrakt

Når vi netop i denne artikel skriver, at du skal prøve at forhandle dig frem til så meget begunstigelse som muligt, så skyldes det, at der i høj grad er aftalefrihed ved indgåelse af erhvervslejekontrakten.

Der er dog nogle enkelte ting, nogle enkelte bestemmelser, som man IKKE kan aftale sig ud af. Det følger af erhvervslejeloven og skal overholdes. Et eksempel på en bestemmelse man ikke kan aftale sig ud af og som dermed skal overholdes uanset hvad, er erhvervslejelovens § 5 om skriftlighed og specifikation, der blandt andet siger, at hvis blot en af parterne ønsker at erhvervslejeaftalen skal være skriftlig, så skal den udfærdiges på skrift (dette er under alle omstændigheder en god idé, og derfor noget vi altid vil anbefale. Mundtlige aftaler er lige så bindende som skriftlige, men på grund af mundtlige aftalers bevisstyrke anbefales det altid at lave dem skriftlige, læs vores artikel om mundtlige aftaler her for mere information).

Selvom der er aftalefrihed om meget (med undtagelser af nogle få bestemmelser i erhvervslejeloven), skal du dog være opmærksom på, at aftaleloven stadig gælder. Det betyder, at hvis for eksempel en aftale er åbenlys urimelig, vil aftalen kunne tilsidesættes efter aftalelovens § 36. Der er derfor grænser for, hvad man kan aftale – fra begge parters side.

Der er mange ting man bør tage højde for som iværksætter, når lejekontrakten skal indgås. Dette er blandt andet fremlejeret, afståelse, forlejeret, uopsigelighed, genforhandling osv. I det følgende vil de vigtigste ting i erhvervslejekontrakten blive gennemgået.

Forhold der bør indgå og overvejes i en erhvervslejekontrakt:

  • beskrivelse af parterne og det lejede
  • hvad det lejede må benyttes til mv.
  • ikrafttræden og overtagelse
  • løbende drift – omkostninger (forsyning mv.)
  • huslejeregulering
  • fremleje, afståelse og forlejeret
  • ombygning
  • opsigelse og ophør
  • erstatning

En beskrivelse af parterne og det lejede

Først og fremmest skal det fremgå af lejekontrakten, hvem der er lejer og udlejer. Det kan forekomme åbenlyst og som en selvfølge. Men hvis erhvervslejekontrakten underskrives af en administrator/vicevært og ikke ejeren af ejendommen kan aftalen blive ugyldig, medmindre administratoren har en tilstrækkelig fuldmagt.

Kræv derfor at se en fuldmagt herpå, hvis det er en administrator, der agerer part i erhvervslejekontrakten.

Det kan ligeledes forekomme som en selvfølge, hvad der er tale om med det lejede. Men det er altid ved en usikkerhed, at der opstår konflikt. Hvis det står direkte i kontrakten, hvor stort det lejede areal er, typen af lokalerne, parkering, udenomsarealer eller fællesarealer vil der ikke opstå tvivl og dermed heller ikke konflikt.

Beliggenheden kan også være afgørende for dig som lejer – især hvis du driver en butik eller lignende. Sørg derfor også at få beskrevet beliggenheden i lejekontrakten.

Så få skrevet de specifikke vilkår, der er knyttet til retten for alt, hvad der vedrører det lejede.

Der bør desuden udarbejdes en indflytningsrapport med noget billeddokumentation, som kan bruges som dokumentation ved fraflytningen. Udlejer kan hurtigt påstå, at et slid der allerede var tilstede før indflytningen først er kommet under lejeperioden, og hvis du ikke kan bevise, det var tilstede før indflytningen, kan du få en dyr regning, når du fraflytter. Nærmere om dette senere.

Hvad må det lejede benyttes til mv.

Det kan ligeledes være meget relevant at have med i overvejelserne i kontakten, hvad det lejede må benyttes til. Det er en fordel for dig som iværksætter at få en bred beskrivelse af dette, hvis virksomheden udvider område og også kommer til at skulle bruge det lejede til andet end det, der står beskrevet i kontrakten.

Det kan ligeledes være en fordel med en bred beskrivelse for iværksætteren, så iværksætteren senere lettere kan fremleje eller afstå.

Et andet forhold du kan overveje at forhandle i lejekontrakten er konkurrerende virksomhed. Det kan være katastrofalt for din virksomhed, hvis der flytter en konkurrerende virksomhed ind i nabobygningen eller endnu værre: i samme udlejningsejendom.

I stedet for at skulle igennem en eventuel uopsigelighedsperiode eller opsigelsesperiode, hvor omsætningen er halveret på grund af den konkurrerende virksomhed, kan man med en sådan slags ‘konkurrenceklausul’ aftale en kortere opsigelse.

Noget helt andet er, at du ligeledes burde sikre, at det lejede lovligt kan anvendes til det formål, virksomheden har. Hvis der for eksempel er krav til ventilation eller lignende, skal du sikre dig, at du enten kan få sådanne foranstaltninger installeret og lovligt.

Ikrafttræden og overtagelse

Normalt er ikrafttræden den dato, hvor du flytter ind i det lejede. Det er også på dette tidspunkt eventuel betaling og andre pligtige pengeydelser forfalder.

Dette er dog ikke ens betydende med at det lejede areal kan bruges fra dag 1 for virksomheden. Der kan hurtigt gå en masse tid med indretning, installation mv. i det lejede. Det vil derfor være en stor fordel for dig at aftale, at lejen først skal betales, når du kan anvende det lejede areal til virksomhedens formål og dermed oppebære indtjening.

Du bør også aftale i lejekontrakten, hvad der sker, hvis du ikke kan flytte ind på det aftalte indflytningstidspunkt. Hvis det lejede areal ikke er klar til indflytning, vil det ikke være nok blot at kunne anvende ophævelse som misligholdelsesbeføjelse. Det vil sige, det vil ikke være tilstrækkeligt for dig, at aftalen er ugyldig, hvis din virksomhed ikke kan flytte ind i det lejede til det aftalte tidspunkt.

Du bør derfor kræve en erstatning eller bod, hvis udlejeren udskyder indflytningstidspunktet. Ifølge erhvervslejelovens § 17 får du forholdsmæssigt afslag ved væsentlig forsinkelse.

Bod er en kombination mellem tab og godtgørelse, mens erstatning kun er tab. Det betyder, at hvis der kun er aftalt erstatning, vil du kun kunne få det tab, du vil kunne bevise, du bliver påført ved ikke kunne flytte ind i det lejede areal til tiden.

Bod vil derfor være at foretrække. Boden må dog ikke være på et for højt beløb, da de i så fald kan ryge ind under aftalelovens § 36 om urimelige aftaler.

Som nævnt tidligere bør du lave en indflytningsrapport ved indflytning, hvor du får dokumenteret alle mangler i form af slid og lignende. Ifølge erhvervslejelovens § 21 skal lejeren (iværksætteren/dig) senest to uger efter ikrafttrædelsestidspunktet påberåbe sig eventuelle mangler over for udlejer, hvis du ikke vil miste retten til at påberåbe dig de pågældende mangler.

Det betyder, at hvis du ikke påpeger manglerne for udlejer, vil du kunne risikere at betale for de samme mangler ved fraflytning. Du vil dermed ikke kunne kræve erstatning, forholdsmæssigt afslag i lejen og ophævelse, hvis du ikke får påpeget manglerne inden for to uger (eller hvad der ellers er aftalt).

Hvad gør jeg så, hvis jeg har påberåbt manglerne over for udlejer?

Så kan du i princippet udbedre dem for udlejers regning. Dog er der lidt blandet praksis omkring dette, og det  bedste er blot at få udlejer til at udbedre dem eller kræve ophævelse.

Løbende drift – omkostningerne

Inden du indgår en erhvervslejekontrakt, skal du være opmærksom på de omkostninger, der er forbundet med overtagelsen af erhvervslejemålet.

Ikke bare selve huslejen, men også de omkostninger, der følger udover. Det kan være udgifter til

Er huslejen med eller uden forsyning?

fællesarealer, forsyning som vand, varme og el og rengøring osv. For er den nævnte husleje med eller uden disse øvrige omkostninger?

Hvis det er uden omkostningerne omtales det som nettolejekontrakt, mens hvis det indeholder alt, hvad du skal betale, omtales det bruttolejekontrakt. Det kan også være omsætningsbestemt leje. Dette kan aftales indbyrdes.

Hvis du betaler til vand, el og varme direkte til fornysningsselskaber, behøver udgifterne hertil ikke blive nærmere udspecificeret i erhvervslejekontrakten, men ellers er dette nødvendigt. Hvis der ikke er en specifikation (og du ikke betaler direkte til forsyningsselskaberne), kan det betyde, at du ikke skal refundere disse udgifter til udlejeren, medmindre udlejeren kan dokumentere, at den manglende specifikation ikke har bevirket en forringelse af iværksætterens retsstilling.

Specifikationen kan støttes op med et budget for de seneste tre års regnskaber for forbrugs- og driftsudgifter for ejendommen. På den måde kan du sikre, at du ikke betaler mere i forsyningsudgifter end nødvendigt. Dette er meget vigtigt at få gjort, inden kontrakten bliver indgået.

Erhvervslejekontrakten bør ligeledes forholde sig til pligten til at vedligeholde, reparere og udskifte anlæg. Hvis den påhviler dig, bør du forsøge at forhandle et vis maksbeløb for omkostninger til det.

Huslejeregulering

Du bør ligeledes forholde dig til lejeregulering, både hvad angår lejeforhøjsle og lejenedsættelse. Udgangspunktet er, at regulering kan ske fire år efter lejeperiodens begyndelse eller efter en vilkårsændring. Dette kan aftales. Du bør kræve, at regulering af lejen ikke kan ske i uopsigelighedsperiode og at lejen reguleres til markedslejen.

Alligevel er det meget normalt, at der bliver aftalt regulering på fx minimum 2% og maksimum 4%.

Lejers fleksibilitet: fremleje, afståelse og forlejeret

Ved indgåelse af erhvervslejekontrakten er et vigtigt punkt at have med i sine overvejelser ens fleksibilitet. Jo større fleksibilitet du har, jo større muligheder har du, uanset hvilken retning din virksomhed går.

Hvis din virksomhed begynder at gå dårligt, men der er aftalt uopsigelighed de første 10 år, er det vigtigt, at der er en ret til afståelse eller fremleje. På den måde kan du sikre dig, at selvom du ikke selv kan blive i lejemålet, kan du forsøge af afstå den eller fremleje den ud til en tredjemand.

Det kan også være, at virksomheden begynder at gå rigtig godt og får behov for at ekspandere, og der alligevel opstår ledigt lejemål i forbindelse med dit lejemål. I det tilfælde kan der aftales forlejeret, og så skal udlejeren tilbyde dig det ledige lejemål, inden han tilbyder det til andre.

Fremleje

Udgangspunktet er, at du som lejer ikke har ret til fremleje. Dette skal derfor aftales i lejekontrakten, før det er muligt.

Fremleje betyder ikke, at du ikke længere er forpligtet i forhold til udlejer. Tværtimod. Fremleje betyder, at du lader en tredjemand bruge lokalerne mod betaling til dig selv, mens du stadig er forpligtet på samme vilkår over for udlejer.

Afståelse

I modsætning til fremleje er der ikke noget krav om, at en afståelsesret skal aftales mellem parterne.

Afståelse vil sige, at en tredjemand indtræder på samme vilkår som den oprindelige lejer, men tredjemanden overtager forpligtelsen til at betale leje og andre ydelser til udlejer, mens den oprindelige lejer frigøres for forpligtelserne.

Afståelsesret bør af hensyn til fleksibiliteten altid aftales.

Ombygning

Du bør sikre dig retten til at kunne foretage ændringer – særligt ændringer, der ikke forringer ejendommens værdi. Det bør i samme omgang sikres, at der ikke skal ske retablering, hvilket også skal aftales.

Udlejeren har ret til at foretage ændringer i det lejede mod behørig forudgående varsling over for lejeren. Medmindre ændringer ikke er væsentligt og varigt ændrer det lejedes identitet, skal lejeren acceptere ændringerne.

Det er vigtigt, at få aftalt hvad der skal ske ved ombygning – fx hvis der kommer stillads uden foran facaden

Hvis der sker ændringer, der medfører forringet brugsværdi, vil du som lejer kunne kræve lejenedsættelse. Omvendt vil udlejeren kunne kræve lejeforhøjelse for eventuelle forbedringer, hvis der ikke er aftalt andet. Du bør derfor sikre dig, at du ikke kan risikere at komme til at betale en for høj leje.

Opsigelse og ophør

Hvis der ikke er aftalt noget, vil lejeren frit kunne opsige erhvervslejekontrakten. Dette vil dog sjældent være tilfældet.

Der vil højst sandsynlig være aftalt en vis uopsigelighedsperiode og efter denne periode et opsigelsesvarsel.

Udlejeren kan kun opsige lejemålet, hvis der er en opsigelsesgrund. Det kan for eksempel være, hvis du som lejer ikke iagttager god skik og orden, selvom udlejeren har påmindet dig om det.

Udlejeren skal udfærdige opsigelsen skriftligt og indeholde en begrundelse. Hvis du ikke er enig i opsigelsen, skal du senest seks uger efter opsigelsen er kommet frem gøre en skriftlig indsigelse over for udlejer. Herefter har udlejeren 12 uger til at anlægge sagen ved boligretten, hvis udlejeren ønsker at fastholde opsigelsen.

Selve opsigelsesvarslet er tre måneder til den første i måneden, medmindre andet er aftalt ifølge erhvervslejelovens § 64. Dette er dog et år, hvis udlejeren selv vil benytte det lejede.

Uopsigelighed

Hvis du er iværksætter bør du forsøge at indgå eller begrænse uopsigelighed så meget som muligt. Dette

Begræns uopsigeligheden hvis virksomhedens økonomiske fundament ikke er til det

grundet en iværksætter typisk ikke har det økonomiske fundament til at binde sig for længere tid af gangen.

Jo mere fleksibelt der er for dig, jo bedre.

Hvis uopsigelighedsperioden ikke kan forhandles, er det vigtigt, at du som minimum får aftalt fremlejeret og også helst afståelsesret.

Ophævelse

Udlejer kan ophæve lejeaftalen under visse omstændigheder, der primært står listet i erhvervslejelovens § 69. Det er bl.a., hvis der ikke bliver betalt rettidigt, eller hvis det lejede bliver brugt til andet end aftalt.

Erstatning

Der bør aftales, at misligholdelse af aftalen kan medføre erstatning. Især hvis det gælder for dit vedkommende. Forestil dig, der pludselig skal ombygges udvendigt, og hele facaden kommer til at være dækket af stillads. Der vil unægteligt være et tab. Det er vigtigt at få aftalt.

Ligeledes kan der aftales bod, som er en kombination mellem erstatning og godtgørelse. Som nævnt tidligere må denne bod ikke være for høj, da den ellers vil være ugyldig efter aftalelovens § 36 om urimelige aftaler.

Indhent 3 tilbud

Det er afgørende at få aftalt en ordentlig erhvervslejekontrakt. Brug ikke blot en standardskabelon og underskriv den ikke bare og tro, at det nok skal gå.

I denne artikel har du fået nogle gode råd til, hvad du skal være opmærksom på ved indgåelsen.

Det kan dog være svært at få et ordentligt overblik, men for virksomhedens bedste er det utrolig vigtigt.

Derfor vil vi på det kraftigste anbefale, at du bruger en advokat. Du kan indhente tre tilbud fra advokater med speciale inden for erhvervsret.

Det kan du gøre her på vores side: “Få advokathjælp“.

Har du nogle spørgsmål eller kommentarer er du velkommen til at skrive herunder.

Husk, at denne artikel ikke er skrevet af en advokat, men jurastuderende og derfor ikke er ansvarspådragende. Søg altid advokat ved tvivl.

FÅ HJÆLP FRA ADVOKAT TIL ERHVERVSLEJEKONTRAKT

Sharing is caring. Del gerne denne artikel på de sociale medier :-)