Når du indgår et lejeforhold, er depositum og forudbetalt leje centrale begreber, som både lejer og udlejer bør have styr på. Reglerne for depositum er fastsat i lejeloven og sikrer både udlejers økonomiske tryghed og lejers rettigheder. I denne artikel gennemgår vi alle vigtige aspekter af depositum og forudbetalt leje, så du som lejer eller udlejer kan navigere sikkert gennem lejeforholdets økonomiske sider.
Hvad er depositum?
Depositum er et beløb, som lejer betaler til udlejer ved indflytning i et lejemål. Dette beløb fungerer som en sikkerhed for udlejer og skal dække eventuelle udgifter ved lejerens fraflytning.
Depositum er ikke det samme som forudbetalt leje, selvom begge beløb typisk betales ved lejeforholdets start. De to beløb har forskellige formål og håndteres forskelligt ved lejeforholdets ophør.
Depositummet tjener primært følgende formål:
- Sikkerhed for udlejer ved skader på lejemålet
- Dækning af udgifter til normalistandsættelse ved fraflytning
- Sikkerhed for eventuelle ubetalte regninger (f.eks. varmeforbrug)
- Dækning af eventuel skyldig husleje
For lejere er det vigtigt at forstå, at depositum ikke er en ekstra betaling, men en sikkerhedsstillelse, som du kan få tilbage, når du flytter, forudsat at lejemålet afleveres i ordentlig stand.
Lovgivning om depositum
Lejeloven sætter klare rammer for, hvor meget en udlejer må opkræve i depositum, og hvordan dette beløb skal håndteres. Disse regler er vigtige at kende for både lejere og udlejere.
Maksimalt depositumbeløb
Ifølge lejeloven må depositum højst udgøre et beløb svarende til 3 måneders husleje. Dette er en øvre grænse, og udlejer kan vælge at opkræve mindre, men ikke mere. Det er vigtigt at bemærke, at de 3 måneders husleje beregnes eksklusiv forbrug, hvilket betyder, at aconto beløb til vand, varme og el ikke medregnes i beregningen af det maksimale depositum.
Samlet indflytningsbetaling
Ved indflytning kan udlejer maksimalt kræve følgende betalinger:
- 3 måneders depositum
- 3 måneders forudbetalt leje
- Den første måneds husleje
Dette giver en samlet maksimal indflytningsbetaling svarende til 7 måneders husleje. Det er en betydelig sum, som mange lejere skal være forberedt på at betale, når de flytter ind i et nyt lejemål.
Regulering ved huslejestigninger
Hvis huslejen senere stiger, kan udlejer også kræve, at depositummet forhøjes tilsvarende, så det fortsat svarer til 3 måneders husleje. Dette skal dog fremgå af lejekontrakten. Hvis der i lejekontrakten står, at depositummet ikke forhøjes ved huslejestigning, kan udlejer ikke kræve en forhøjelse.
Forskellen mellem depositum og forudbetalt leje
Mange forveksler depositum med forudbetalt leje, men der er væsentlige forskelle mellem de to begreber, som er vigtige at forstå.
Depositum
- Fungerer som sikkerhed for udlejer
- Skal dække eventuelle udgifter ved fraflytning
- Tilbagebetales til lejer efter fraflytning, når eventuelle udgifter er dækket
- Må højst udgøre 3 måneders husleje eksklusiv forbrug
Forudbetalt leje
- Er en forudbetaling af de sidste måneders husleje i lejeperioden
- Bruges til at dække huslejen i opsigelsesperioden
- Tilbagebetales ikke, da beløbet modregnes i de sidste måneders husleje
- Må højst udgøre 3 måneders husleje
Den væsentligste forskel er altså, at depositum er en sikkerhedsstillelse, der som udgangspunkt skal tilbagebetales, mens forudbetalt leje er en reel forudbetaling af husleje, som ikke tilbagebetales, men i stedet bruges til at dække de sidste måneders husleje.
Hvad må depositum bruges til?
Depositum er øremærket til specifikke formål, og udlejer kan ikke frit disponere over beløbet. Her er, hvad depositum lovligt kan bruges til:
Normalistandsættelse
Efter en lovændring i 2015 må depositum kun bruges til det, der kaldes „normalistandsættelse‟ og ikke til „nyistandsættelse‟. Normalistandsættelse omfatter:
- Hvidtning af lofter
- Maling af vægge
- Tapetsering
- Slibning og lakering af gulve
Disse arbejder må kun udføres, hvis de er nødvendige for at bringe lejemålet tilbage til den stand, det var i ved indflytning, fraregnet almindeligt slid og ælde.
Skader ud over almindeligt slid
Depositum kan også bruges til at udbedre skader, som går ud over almindeligt slid og ælde. Dette kan omfatte:
- Huller i vægge
- Ødelagte døre eller vinduer
- Beskadigede gulve (f.eks. dybe ridser eller brændemærker)
- Ødelagte installationer (f.eks. toilet, håndvask)
Det er vigtigt at skelne mellem almindeligt slid, som lejer ikke hæfter for, og egentlige skader, som lejer skal betale for.
Ubetalte regninger og husleje
Depositum kan også bruges til at dække:
- Skyldig husleje
- Ubetalte forbrugsregninger (vand, varme, el)
- Andre økonomiske forpligtelser, som lejer har ifølge lejekontrakten
Tilbagebetaling af depositum
Processen for tilbagebetaling af depositum er et område, hvor der ofte opstår uenighed mellem lejer og udlejer. Her er de vigtigste regler og frister:
Tidsfrist for tilbagebetaling
Der er ikke fastsat en specifik tidsfrist i lejeloven for, hvornår depositum senest skal tilbagebetales. Loven kræver blot, at det skal ske „inden for rimelig tid‟. I praksis betyder dette:
- Udlejer skal have udarbejdet en fraflytningsrapport senest 14 dage efter fraflytning
- Depositum bør som tommelfingerregel tilbagebetales inden for 1-1,5 måned efter fraflytning
- Hvis udlejer tager urimelig lang tid, kan lejer indbringe sagen for Huslejenævnet
Opgørelse over fradrag
Når udlejer tilbageholder en del af depositummet, skal der udleveres en specificeret opgørelse til lejer, som viser:
- Hvilke arbejder der er udført
- Hvad de enkelte arbejder har kostet
- Eventuelle andre fradrag (f.eks. for skyldig husleje)
Denne opgørelse skal gøre det muligt for lejer at vurdere, om fradragene er rimelige og i overensstemmelse med lejelovens regler.
Delvis tilbageholdelse
Udlejer kan tilbageholde en del af depositummet til dækning af forventede udgifter, som endnu ikke er opgjort, f.eks.:
- Kommende forbrugsregninger (vand, varme, el)
- Planlagte reparationer, hvor den endelige pris endnu ikke kendes
Det tilbageholdte beløb skal dog stå i rimeligt forhold til de forventede udgifter. Udlejer må ikke tilbageholde et urimeligt stort beløb „for en sikkerheds skyld‟.
Forudbetalt leje i praksis
Forudbetalt leje fungerer anderledes end depositum og har sine egne regler og anvendelsesområder.
Formål med forudbetalt leje
Forudbetalt leje tjener primært som sikkerhed for udlejer mod tab af lejeindtægt i opsigelsesperioden. Hvis lejer opsiger lejemålet, kan udlejer bruge den forudbetalte leje til at dække huslejen i opsigelsesperioden, selvom lejer måske allerede er flyttet.
Anvendelse ved fraflytning
Den forudbetalte leje anvendes typisk således:
- Ved normal opsigelse modregnes den forudbetalte leje i de sidste måneders husleje
- Hvis lejer har betalt 3 måneders forudbetalt leje, skal lejer ikke betale husleje de sidste 3 måneder af lejeperioden
- Hvis lejer glemmer dette og fortsætter med at betale husleje indtil fraflytningsdagen, overføres den forudbetalte leje til depositummet
Genudlejningspligt
Hvis lejer fraflytter før opsigelsesperiodens udløb, har udlejer en genudlejningspligt. Dette betyder:
- Udlejer skal aktivt forsøge at finde en ny lejer
- Hvis det lykkes at genudleje lejemålet før opsigelsesperiodens udløb, skal den forudbetalte leje for denne periode tilbagebetales til den fraflyttede lejer
- Eksempel: Hvis opsigelsesperioden er 3 måneder, men lejemålet genudlejes efter 2 måneder, skal 1 måneds forudbetalt leje tilbagebetales
Ophævelse af lejekontrakt ved manglende betaling
Manglende betaling af depositum kan have alvorlige konsekvenser for lejeforholdet.
Depositum som pligtig pengeydelse
Betaling af depositum betragtes som en „pligtig pengeydelse‟ i lejeforholdet, på samme måde som den månedlige husleje. Dette betyder:
- Manglende betaling af depositum udgør en misligholdelse af lejekontrakten
- Udlejer kan ophæve lejekontrakten, hvis depositum ikke betales til tiden
Procedure for ophævelse
For at kunne ophæve lejekontrakten på grund af manglende betaling af depositum, skal udlejer følge denne procedure:
- Udlejer kan tidligst sende en skriftlig påmindelse 3 hverdage efter den sidste rettidige betalingsdag
- I påmindelsen skal det fremgå, at lejeforholdet ophæves, hvis ikke lejer betaler inden for 14 dage
- Hvis betalingsfristen falder på en weekend eller helligdag, udskydes den til næste hverdag
- Hvis lejer ikke har betalt efter udløbet af 14-dages fristen, kan udlejer ophæve lejemålet
Det er vigtigt, at udlejer følger denne procedure nøje, da en fejl i processen kan gøre ophævelsen ugyldig.
Dokumentation ved ind- og fraflytning
God dokumentation ved både ind- og fraflytning er afgørende for at undgå konflikter om depositum.
Indflytningsrapport
Ved indflytning bør der udarbejdes en grundig indflytningsrapport, som dokumenterer lejemålets stand. Rapporten bør indeholde:
- Beskrivelse af lejemålets generelle stand
- Notater om eventuelle eksisterende skader eller mangler
- Billeddokumentation af alle rum
- Særlige bemærkninger om gulve, vægge, lofter, installationer mv.
Både lejer og udlejer bør underskrive rapporten for at bekræfte, at de er enige om lejemålets stand ved indflytning.
Fraflytningssyn
Ved fraflytning bør der gennemføres et fraflytningssyn, hvor:
- Lejemålets stand gennemgås grundigt
- Eventuelle mangler eller skader noteres
- Der tages billeder som dokumentation
- Der laves en liste over nødvendige istandsættelsesarbejder
Lejer bør deltage i fraflytningssynet for at kunne kommentere på udlejers vurderinger og eventuelle krav om istandsættelse.
Billedmateriale
Billeder er noget af den bedste dokumentation ved både ind- og fraflytning:
- Tag billeder af alle rum fra flere vinkler
- Dokumentér særligt gulve, vægge og lofter
- Tag nærbilleder af eventuelle skader eller særlige forhold
- Sørg for at billederne er daterede
God billedmateriale kan forebygge mange konflikter om, hvorvidt skader var til stede ved indflytning eller er opstået under lejeperioden.
Konflikthåndtering ved uenighed om depositum
Uenighed om tilbagebetaling af depositum er en af de hyppigste årsager til konflikter mellem lejere og udlejere.
Huslejenævnet
Hvis der opstår uenighed om tilbagebetaling af depositum, kan sagen indbringes for Huslejenævnet:
- Huslejenævnet kan tage stilling til, om udlejers krav er berettigede
- Nævnet kan afgøre, hvor meget af depositummet der skal tilbagebetales
- Det koster et mindre gebyr at indbringe en sag for Huslejenævnet
- Sagsbehandlingstiden er typisk 3-6 måneder
Huslejenævnets afgørelser kan ankes til Boligretten inden for 4 uger.
Boligretten
Hvis sagen ikke løses ved Huslejenævnet, eller hvis en af parterne anker Huslejenævnets afgørelse, kan sagen indbringes for Boligretten:
- Boligretten er en specialafdeling ved byretten
- Retten består af en dommer og to lægdommere med særlig indsigt i boligforhold
- Sagsbehandlingen ved Boligretten er typisk længere og dyrere end ved Huslejenævnet
Forlig og mægling
Før sagen når til Huslejenævnet eller Boligretten, kan det være en god idé at forsøge at nå til enighed gennem:
- Direkte forhandling mellem lejer og udlejer
- Mægling via en tredjepart, f.eks. en advokat
- Et skriftligt forlig, som begge parter kan acceptere
Et forlig kan spare både tid, penge og frustration for begge parter.
Praktiske råd til lejere og udlejere
Her er nogle praktiske råd, der kan hjælpe både lejere og udlejere med at undgå problemer omkring depositum.
Råd til lejere
Som lejer kan du beskytte dig selv og dit depositum ved at:
- Læse lejekontrakten grundigt, før du underskriver
- Insistere på en grundig indflytningsrapport med billeder
- Dokumentere lejemålets stand ved indflytning med egne billeder
- Anmelde eventuelle mangler skriftligt kort efter indflytning
- Vedligeholde lejemålet løbende under lejeperioden
- Sørge for grundig rengøring ved fraflytning
- Deltage i fraflytningssynet
- Gemme al korrespondance med udlejer
- Kende dine rettigheder med lejeloven
Råd til udlejere
Som udlejer kan du minimere risikoen for konflikter ved at:
- Udarbejde en klar og detaljeret lejekontrakt
- Gennemføre grundige ind- og fraflytningssyn
- Tage mange billeder som dokumentation
- Kommunikere tydeligt om forventninger til lejemålets stand
- Reagere hurtigt på henvendelser fra lejer
- Være transparent omkring fradrag i depositum
- Udarbejde specificerede opgørelser ved fraflytning
- Tilbagebetale depositum rettidigt
- Sætte dig grundigt ind i lejeloven