Når en udlejer beslutter sig for at sælge en ejendom, skaber det ofte usikkerhed blandt lejerne. Mange frygter at blive opsagt fra deres hjem, når ejendommen skifter ejer. Men hvad siger loven egentlig om opsigelse af lejere ved salg? I denne artikel gennemgår vi de vigtigste regler og rettigheder, du har som lejer, når din udlejer ønsker at sælge ejendommen.
Kan udlejer opsige dig ved salg af ejendommen?
Et af de mest almindelige spørgsmål, lejere stiller, når deres udlejningsejendom sættes til salg, er om de kan opsiges. Svaret er klart: Nej, et salg af ejendommen giver ikke i sig selv udlejer ret til at opsige dig. Dette er et grundlæggende princip i lejelovgivningen, som beskytter lejere mod vilkårlig opsigelse.
Når en ejendom sælges, overtager den nye ejer simpelthen rollen som udlejer med alle de rettigheder og forpligtelser, der følger med. Dette betyder, at din lejekontrakt fortsætter på uændrede vilkår, og den nye ejer er bundet af de samme regler og begrænsninger som den tidligere udlejer.
Det er vigtigt at forstå, at din lejekontrakt er knyttet til selve boligen og ikke til den person, der ejer den. Derfor har et ejerskifte ingen direkte indflydelse på dit lejemål. Du kan blive boende på præcis samme vilkår som før, og din husleje, opsigelsesvarsel og andre kontraktbetingelser forbliver uændrede.
Hvornår kan udlejer lovligt opsige en lejer?
Selvom et salg af ejendommen ikke i sig selv giver grundlag for opsigelse, findes der situationer, hvor en udlejer (både den nuværende og en eventuel ny) lovligt kan opsige en lejeaftale. Disse situationer er nøje reguleret i lejeloven og omfatter:
Hvis udlejer selv ønsker at bo i lejemålet
En udlejer kan opsige en lejer, hvis udlejeren selv ønsker at flytte ind i lejemålet. Dette gælder dog kun under visse betingelser:
- Opsigelsen skal være rimelig ud fra en vurdering af både lejerens og udlejerens forhold
- Der skal tages hensyn til, hvor længe udlejeren har ejet ejendommen
- Der skal tages hensyn til lejerens muligheder for at finde en anden bolig
- Hvis udlejeren selv bor i en lejlighed i ejendommen, skal denne tilbyde lejeren at overtage udlejerens egen lejlighed
- Opsigelsesvarsel er minimum ét år
Det er værd at bemærke, at hvis lejeren er beboerrepræsentant i ejendommen, kan udlejeren ikke opsige lejeren med denne begrundelse, så længe lejeren varetager dette hverv.
Ved nedrivning af ejendommen
Hvis ejendommen skal nedrives, kan udlejeren opsige lejeren. Dette kræver dog:
- Dokumentation for, at ejendommen faktisk skal nedrives (f.eks. en nedrivningstilladelse)
- Dokumentation for, at nedrivningen nødvendiggør lejerens fraflytning
- Udlejeren skal tilbyde lejeren en anden bolig af samme art
- Opsigelsesvarsel er 3 måneder
Ved overtrædelse af husorden
Hvis en lejer gentagne gange overtræder husordenen, kan dette også danne grundlag for opsigelse:
- Udlejeren skal først give lejeren et skriftligt påbud om overtrædelsen
- Lejeren skal have mulighed for at rette op på sin adfærd
- Først efter flere påbud, hvor lejeren fortsat overtræder husordenen, kan udlejeren opsige lejemålet
- Udlejeren skal kunne dokumentere overtrædelserne og de gener, de har medført
- Opsigelsesvarsel er 3 måneder
Ved udlejning af enkelte værelser eller mindre ejendomme
Der gælder særlige regler for:
- Udlejning af enkelte værelser, der er en del af udlejerens bolig (opsigelsesvarsel: minimum 1 måned)
- Beboelseslejligheder i et hus med 2 beboelseslejligheder, hvor udlejeren bor i den ene (opsigelsesvarsel: minimum 1 år)
- Ejerboliger eller andelsboliger, som udlejeren selv ønsker at bebo, og hvor udlejeren ikke ejede andre udlejede lejemål på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse (gælder kun for lejeaftaler indgået efter 01/07-2015, opsigelsesvarsel: minimum 1 år)
Forskellen mellem opsigelse og ophævelse af lejekontrakt
Det er vigtigt at skelne mellem opsigelse og ophævelse af en lejekontrakt, da de to begreber dækker over forskellige situationer og har forskellige konsekvenser.
Opsigelse
En opsigelse sker, når lejeaftalen bringes til ophør i overensstemmelse med opsigelsesvilkårene i lejeloven. Dette sker ikke på grund af misligholdelse fra lejerens side, men af andre årsager som nævnt ovenfor. Ved en opsigelse skal udlejeren overholde et opsigelsesvarsel, som typisk er mellem 1 måned og 1 år, afhængigt af situationen.
En opsigelse fra udlejerens side skal:
- Ske skriftligt
- Indeholde oplysning om årsagen til opsigelsen
- Oplyse lejeren om retten til at gøre skriftlig indsigelse inden for 6 uger
- Hvis disse krav ikke opfyldes, er opsigelsen ugyldig
Ophævelse
En ophævelse af lejeaftalen sker med øjeblikkelig virkning og er en konsekvens af, at lejeren har misligholdt sine forpligtelser groft. Situationer, hvor udlejeren kan ophæve lejeaftalen, omfatter:
- Manglende betaling af husleje (efter en betalingsfrist på 14 dage)
- Uretmæssig brug af lejemålet (f.eks. erhvervsformål i stedet for beboelse)
- Nægtelse af at give udlejeren adgang til lejemålet, hvor udlejeren ifølge loven har ret til det
- Hvis lejeren ikke bor i lejemålet
- Vanrøgt af lejemålet (f.eks. ved at påføre det skade)
- Overladelse af lejemålet til andre, som ikke er en del af husstanden
- Tilsidesættelse af god skik og orden (f.eks. ved vold, chikane, støj eller gener fra husdyr)
Ved ophævelse skal lejeren flytte fra boligen øjeblikkeligt, ofte inden for få dage.
Hvad sker der med din lejekontrakt, når ejendommen sælges?
Når en ejendom sælges, fortsætter din lejekontrakt automatisk på uændrede vilkår. Dette princip kaldes „succession‟ og betyder, at den nye ejer indtræder i den tidligere ejers rettigheder og forpligtelser over for dig som lejer.
Dette indebærer:
- Din husleje forbliver den samme
- Dit opsigelsesvarsel ændres ikke
- Særlige vilkår i din lejekontrakt gælder fortsat
- Dit depositum og din forudbetaling overføres til den nye ejer
- Den nye ejer skal respektere eventuelle aftaler om vedligeholdelse, forbedringer osv.
Det er vigtigt at være opmærksom på, at selvom ejendommen sælges, skal den nye ejer stadig overholde lejelovens regler om opsigelse, hvis vedkommende ønsker at bringe lejeforholdet til ophør. Et salg giver altså ikke i sig selv nye eller udvidede muligheder for at opsige lejere.
Tidsbegrænsede lejekontrakter ved salg
Hvis du har en tidsbegrænset lejekontrakt, gælder særlige regler. En tidsbegrænset lejekontrakt er en aftale, der er indgået for en bestemt periode, og som ophører uden opsigelse ved periodens udløb.
Ved salg af ejendommen:
- Den tidsbegrænsede lejekontrakt fortsætter på uændrede vilkår indtil udløbsdatoen
- Den nye ejer er bundet af tidsbegrænsningen og kan ikke opsige lejemålet før tid, medmindre lejeren misligholder aftalen
- Hvis der i lejekontrakten er aftalt en gensidig opsigelsesadgang (typisk i § 11), kan denne benyttes af både den nye ejer og lejeren
Det er vigtigt at bemærke, at en tidsbegrænset lejekontrakt som udgangspunkt er uopsigelig for begge parter i lejeperioden, medmindre andet er aftalt. Dette betyder, at hverken den oprindelige udlejer eller en ny ejer kan opsige lejemålet før tidsbegrænsningens udløb, medmindre der foreligger misligholdelse fra lejerens side.
Dine rettigheder som lejer ved salg af ejendommen
Som lejer har du en række rettigheder, hvilket også er gældende når den ejendom, du bor i, sælges:
Ret til at blive boende
Den vigtigste rettighed er, at du har ret til at blive boende på uændrede vilkår. Den nye ejer kan ikke opsige dig blot fordi ejendommen har skiftet ejer.
Ret til information
Du har ret til at blive informeret om ejerskiftet. Den nye ejer skal give dig meddelelse om, at vedkommende har overtaget ejendommen, og hvordan husleje og andre betalinger fremover skal betales.
Ret til at gøre indsigelse mod opsigelse
Hvis den nye ejer forsøger at opsige dig, har du ret til at gøre skriftlig indsigelse inden for 6 uger. Hvis du gør indsigelse, skal udlejeren indbringe sagen for Boligretten inden for 6 uger efter fristens udløb. Gør udlejeren ikke dette, bortfalder opsigelsen automatisk.
Ret til erstatningsbolig i visse tilfælde
Hvis du bliver opsagt, fordi ejendommen skal nedrives, har du ret til at få tilbudt en anden bolig af samme art.
Hvad kan du gøre, hvis du modtager en opsigelse?
Hvis du modtager en opsigelse fra din udlejer (enten den oprindelige eller en ny ejer), er det vigtigt at handle korrekt:
Undersøg om opsigelsen er gyldig
Kontrollér, at opsigelsen opfylder de formelle krav:
- Den skal være skriftlig
- Den skal indeholde oplysning om årsagen til opsigelsen
- Den skal oplyse om din ret til at gøre indsigelse inden for 6 uger
Vurdér om opsigelsesgrunden er lovlig
Undersøg, om den angivne grund til opsigelsen er blandt de lovlige opsigelsesgrunde i lejeloven. Husk, at et salg af ejendommen i sig selv ikke er en gyldig opsigelsesgrund.
Gør indsigelse inden for fristen
Hvis du mener, at opsigelsen er uberettiget, skal du gøre skriftlig indsigelse inden for 6 uger fra modtagelsen af opsigelsen. Indsigelsen skal sendes pr. brev, da en digital indsigelse ikke er gyldig.
Søg rådgivning
Overvej at søge rådgivning hos en lejerforening, en advokat med speciale i lejeret eller hos kommunens borgerrådgivning. De kan hjælpe dig med at vurdere, om opsigelsen er lovlig, og hvordan du bedst håndterer situationen.
Afvent udlejers reaktion
Hvis du har gjort indsigelse, skal udlejeren indbringe sagen for Boligretten inden for 6 uger efter indsigelsesfristen er udløbet. Gør udlejeren ikke dette, bortfalder opsigelsen automatisk.
Særlige situationer ved salg af udlejningsejendomme
Der kan opstå særlige situationer ved salg af udlejningsejendomme, som det er værd at være opmærksom på:
Salg til andelsboligforening
Hvis ejendommen sælges til en andelsboligforening, har du som lejer ret til at købe din lejlighed som andelsbolig. Du kan dog også vælge at fortsætte som lejer på uændrede vilkår.
Salg til ejerlejligheder
Hvis udlejningsejendommen opdeles i ejerlejligheder og sælges enkeltvis, fortsætter dit lejemål på uændrede vilkår. Den nye ejer af din specifikke lejlighed bliver din nye udlejer.
Salg til en investor
Hvis ejendommen sælges til en investor eller et ejendomsselskab, fortsætter dit lejemål ligeledes på uændrede vilkår. Investoren kan ikke opsige dig blot for at renovere lejligheden og derefter leje den ud til en højere pris.
Praktiske råd til lejere i en ejendom, der er til salg
Hvis du bor i en ejendom, der er sat til salg, kan følgende råd være nyttige:
Gem al dokumentation
Sørg for at gemme al dokumentation vedrørende dit lejemål, herunder:
- Lejekontrakt
- Kvitteringer for betalt husleje
- Korrespondance med udlejeren
- Dokumentation for eventuelle mangler eller reparationer
Kend dine rettigheder
Sæt dig grundigt ind i dine rettigheder som lejer. Viden er dit bedste værn mod uretmæssige opsigelser eller andre problemer.
Vær opmærksom på fremvisninger
Udlejeren har ret til at fremvise lejemålet for potentielle købere, men skal varsle dette i rimelig tid. Normalt skal fremvisninger varsles med minimum 1 uges varsel.
Overvej at dokumentere lejemålets stand
Tag billeder af lejemålets stand, før ejendommen sælges. Dette kan være nyttigt, hvis der senere opstår uenighed om, hvem der er ansvarlig for eventuelle skader.
Hold øje med den nye ejer
Når ejendommen er solgt, bør du holde øje med, om den nye ejer overholder sine forpligtelser som udlejer, herunder vedligeholdelse af ejendommen og overholdelse af lejelovens regler.
Lejeloven
Som lejer er du godt beskyttet af lejeloven, når den ejendom, du bor i, sælges. Et salg af ejendommen giver ikke i sig selv udlejeren eller en ny ejer ret til at opsige dig. Din lejekontrakt fortsætter på uændrede vilkår, og den nye ejer er bundet af de samme regler og begrænsninger som den tidligere udlejer.
Der findes dog situationer, hvor en udlejer lovligt kan opsige en lejeaftale, men disse situationer er nøje reguleret i lejeloven og kræver, at udlejeren overholder specifikke formkrav og varsler.
Hvis du modtager en opsigelse, er det vigtigt at undersøge, om den er gyldig, og om nødvendigt gøre indsigelse inden for fristen på 6 uger. Søg gerne rådgivning hos en lejerforening eller en advokat med speciale i lejeret, hvis du er i tvivl om dine rettigheder, du kan også læse mere om lejeloven her.
Husk, at viden om dine rettigheder er dit bedste værn mod uretmæssige opsigelser eller andre problemer i forbindelse med salg af den ejendom, du bor i.