Fraflytning af et lejemål er en proces, der involverer både praktiske og juridiske aspekter. Uanset om du er lejer eller udlejer, er det vigtigt at kende til de regler og tidsfrister, der gælder, når et lejeforhold ophører. I denne guide gennemgår vi alt, hvad du bør vide om fraflytning, fra opsigelse til aflevering af nøgler og tilbagebetaling af depositum.
Fraflytning sker, når lejer forlader lejemålet efter opsigelse eller ophævelse af lejekontrakten. Officielt er der tale om fraflytning, når lejer har afleveret nøglerne til udlejer og ikke længere har adgang til lejemålet. Ifølge lejeloven skal lejer som udgangspunkt være ude af lejemålet senest kl. 12.00 på fraflytningsdagen, medmindre andet er aftalt i lejekontrakten.
Der kan være flere årsager til fraflytning:
- Lejer har selv opsagt lejemålet
- Udlejer har lovligt opsagt lejer
- Lejekontrakten er ophævet på grund af misligholdelse
- En tidsbegrænset lejekontrakt er udløbet
Uanset årsagen til fraflytningen er det vigtigt at kende til de regler, der gælder for både lejer og udlejer i forbindelse med fraflytningsprocessen.
Opsigelse og ophævelse af lejekontrakt
Før en fraflytning kan finde sted, skal lejekontrakten enten opsiges eller ophæves. Der er væsentlig forskel på disse to begreber.
Opsigelse af lejekontrakt
Som lejer kan du uden videre opsige din lejekontrakt. Opsigelsesvarslet er typisk tre måneder til den første dag i en måned. Det betyder, at hvis du opsiger dit lejemål den 15. april 2025, løber din opsigelsesperiode til den 1. august 2025.
For udlejere er reglerne for opsigelse mere restriktive. Udlejer kan kun opsige lejemålet i særlige tilfælde, som er defineret i lejeloven. Disse omfatter blandt andet:
- Hvis udlejer selv ønsker at benytte lejemålet
- Hvis ejendommen skal nedrives
- Hvis lejer har overtrådt husordensregler
En opsigelse fra udlejer skal altid være skriftlig og indeholde oplysninger om opsigelsesgrunden samt om lejerens mulighed for at gøre indsigelse. Hvis disse oplysninger mangler, er opsigelsen ugyldig.
Hvis du som lejer modtager en opsigelse, har du ret til at gøre indsigelse inden for seks uger. Udlejer skal derefter indbringe sagen for boligretten inden for yderligere seks uger, hvis opsigelsen fastholdes.
Ophævelse af lejekontrakt
Ophævelse af lejekontrakten sker med øjeblikkelig virkning og er en konsekvens af, at lejer har misligholdt sine forpligtelser. De mest almindelige årsager til ophævelse er:
- Manglende betaling af husleje
- Ulovlig brug af lejemålet
- Tilsidesættelse af god skik og orden
Ved manglende huslejebetaling skal udlejer sende et skriftligt påkrav til lejer, hvor det fremgår, at lejeforholdet ophæves, hvis ikke den skyldige husleje betales inden for 14 dage. Dette påkrav kan tidligst sendes tre hverdage efter, at huslejen er forfaldet.
Ved ophævelse skal lejer fraflytte lejemålet omgående og betale husleje, indtil lejemålet er udlejet igen, dog maksimalt tre måneder.
Fraflytningssyn og fraflytningsrapport
Når du som lejer har opsagt dit lejemål, skal der gennemføres et fraflytningssyn, hvor lejemålets stand vurderes.
Hvem skal afholde fraflytningssyn?
Udlejere, der udlejer mere end ét lejemål, har pligt til at afholde fraflytningssyn og udarbejde en fraflytningsrapport. Hvis udlejer kun udlejer ét lejemål, er der ikke krav om fraflytningssyn, men udlejer skal stadig gøre lejer bekendt med eventuelle krav til istandsættelse inden for to uger efter fraflytningen.
Tidsfrister for fraflytningssyn
For udlejere med mere end ét lejemål gælder følgende tidsfrister:
- Fraflytningssynet skal afholdes senest to uger efter, at udlejer er blevet bevidst om, at lejer er flyttet ud
- Lejer skal indkaldes til synet med mindst én uges varsel
- Fraflytningsrapporten skal udleveres til lejer ved synet eller sendes senest to uger efter synet
Hvis disse tidsfrister ikke overholdes, kan udlejer som udgangspunkt ikke kræve, at lejer betaler for udbedring af mangler.
Fraflytningsrapportens indhold
Ved fraflytningssynet skal udlejer udarbejde en fraflytningsrapport, som dokumenterer lejemålets stand og eventuelle mangler. Rapporten skal indeholde:
- En beskrivelse af lejemålets generelle stand
- En liste over eventuelle mangler eller skader
- En angivelse af, hvilke arbejder der skal udføres for lejerens regning
- Eventuelle bemærkninger fra lejer
Det er vigtigt at være opmærksom på, at din underskrift på fraflytningsrapporten kan betragtes som en godkendelse af udlejers krav. Du bør derfor kun underskrive rapporten, hvis du er helt enig i dens indhold, eller hvis det tydeligt fremgår, at din underskrift kun er en kvittering for modtagelse og ikke en godkendelse af kravene.
Sammenhæng mellem indflytningssyn og fraflytningssyn
For lejekontrakter indgået efter 1. juli 2015 gælder der særlige regler om sammenhængen mellem indflytningssyn og fraflytningssyn. Disse regler er vigtige for både lejere og udlejere at kende:
- Hvis udlejeren har mere end ét udlejningsmål, er det et lovkrav at afholde indflytningssyn.
- Hvis det lovpligtige indflytningssyn ikke afholdes, eller hvis udlejer ikke overholder reglerne om udlevering af indflytningsrapporten, mister udlejeren som udgangspunkt retten til at kræve istandsættelse ved fraflytning.
- Udlejeren mister også kravet på istandsættelse, hvis fristen for at give lejeren indflytningsrapporten inden for 2 uger ikke overholdes.
Det er dog vigtigt at bemærke, at hvis skaderne skyldes, at lejeren har misligholdt lejemålet ved f.eks. at ødelægge noget eller forvolde skade, kan udlejeren stadig kræve istandsættelse for de misligholdte dele, selvom der ikke er afholdt indflytningssyn.
Disse regler understreger vigtigheden af at gennemføre og dokumentere indflytningssynet korrekt, da det danner grundlag for vurderingen af lejemålets stand ved fraflytning.
Istandsættelse ved fraflytning
Et af de mest omdiskuterede emner ved fraflytning er, hvor meget istandsættelse lejer skal betale for. Reglerne afhænger af, hvornår lejekontrakten er indgået.
Lejekontrakter indgået før 1. juli 2015
Hvis din lejekontrakt er indgået før 1. juli 2015, kan udlejer kræve, at du afleverer lejemålet nyistandsat, hvis:
- Lejemålet var nyistandsat, da du flyttede ind
- Det fremgår af lejekontrakten, at lejemålet skal afleveres nyistandsat
Nyistandsættelse betyder, at alt skal fremstå som nyt, hvilket kan være en betydelig udgift for lejer.
Lejekontrakter indgået efter 1. juli 2015
For lejekontrakter indgået efter 1. juli 2015 gælder nye regler. Udlejer kan nu kun kræve en „normalistandsættelse‟ ved fraflytning, selv hvis du er flyttet ind i et nybyggeri eller en nyistandsat lejlighed.
Normalistandsættelse omfatter:
- Hvidtning af lofter
- Maling af vægge
- Tapetsering
- Lakering af gulve
Det er vigtigt at bemærke, at du som lejer ikke har pligt til at aflevere lejemålet i bedre stand, end det var i, da du overtog det. Udlejer må således forvente en vis forringelse, som skyldes almindeligt slid og ælde.
Særlige regler for almene boliger
For almene boliger gælder særlige regler om istandsættelse ved fraflytning:
- Ved indvendig vedligeholdelse overtager udlejer 1% af istandsættelsesudgiften for hver måned, lejer bor i lejemålet. Efter 8 år og 4 måneder (100 måneder) har udlejer overtaget hele udgiften.
- Ved udvendig vedligeholdelse overtager udlejer gradvist vedligeholdelsespligten efter en periode på 10 år.
Disse regler betyder, at jo længere tid du har boet i en almen bolig, jo mindre skal du selv betale for istandsættelse ved fraflytning.
Depositum og forudbetalt leje ved fraflytning
Ved indflytning betaler de fleste lejere både depositum og forudbetalt leje. Disse beløb håndteres forskelligt ved fraflytning.
Tilbagebetaling af depositum
Depositum fungerer som sikkerhed for udlejer og skal dække eventuelle udgifter ved fraflytning. Udlejer skal tilbagebetale depositummet til lejer „inden for rimelig tid‟ efter fraflytning, når eventuelle udgifter til istandsættelse er fratrukket.
Der er ikke fastsat en specifik tidsfrist i lejeloven, men i praksis anses 4-6 uger som en acceptabel tidshorisont for tilbagebetaling af depositum.
Hvis udlejer tilbageholder en del af depositummet, skal der udleveres en specificeret opgørelse til lejer, som viser:
- Hvilke arbejder der er udført
- Hvad de enkelte arbejder har kostet
- Eventuelle andre fradrag (f.eks. for skyldig husleje)
Forudbetalt leje
Forudbetalt leje er en forudbetaling af de sidste måneders husleje i lejeperioden. Ved fraflytning skal den forudbetalte leje bruges til at dække huslejen i opsigelsesperioden.
Hvis du som lejer har betalt husleje i opsigelsesperioden, selvom du havde forudbetalt leje, skal udlejer tilbagebetale den forudbetalte leje.
A conto betaling af forbrug
Hvis du som lejer betaler a conto for forbrug (vand, varme, el), skal der laves en opgørelse enten ved fraflytning eller ved regnskabsårets afslutning.
Udlejer er berettiget til at tilbageholde en del af depositummet som sikkerhed for en eventuel efterregning, hvis du fraflytter midt i regnskabsåret.
Praktiske råd til fraflytning
For at sikre en problemfri fraflytning og få så meget af dit depositum tilbage som muligt, er her nogle praktiske råd:
Før fraflytningssynet
- Gennemgå din indflytningsrapport grundigt, så du ved, hvordan lejemålet skal afleveres
- Rengør lejemålet grundigt, herunder ovn, køleskab, badeværelse og andre installationer
- Reparer mindre skader, som du selv kan udbedre
- Tag billeder af hele lejemålet som dokumentation for dets stand
- Overvej at medbringe en bekendt til fraflytningssynet som vidne
Under fraflytningssynet
- Gennemgå lejemålet sammen med udlejer og noter eventuelle uenigheder
- Skriv kun under på fraflytningsrapporten, hvis du er 100% enig i dens indhold
- Hvis du er uenig i udlejers vurderinger, bør du notere dine indsigelser på rapporten
Efter fraflytningssynet
- Få altid en kvittering på, hvornår du har afleveret nøglerne
- Gem al dokumentation relateret til fraflytningen
- Hvis du er uenig i udlejers krav, bør du gøre skriftlig indsigelse hurtigst muligt
- Hold øje med, at depositummet tilbagebetales inden for rimelig tid
Særlige situationer ved fraflytning
Der kan opstå særlige situationer ved fraflytning, som kræver ekstra opmærksomhed.
Fraflytning før opsigelsesperiodens udløb
Hvis du som lejer flytter ud før opsigelsesperiodens udløb, skal du stadig betale husleje i hele opsigelsesperioden. Udlejer har dog en genudlejningspligt, hvilket betyder, at udlejer skal forsøge at genudleje lejemålet så hurtigt som muligt.
Hvis lejemålet bliver genudlejet før opsigelsesperiodens udløb, skal du kun betale husleje indtil den nye lejer overtager lejemålet.
Fraflytning 14 dage før opsigelsesperiodens udløb
I nogle lejekontrakter (typisk i paragraf 11) kan det være aftalt, at lejer skal fraflytte lejemålet senest 14 dage før opsigelsesperiodens udløb. Dette giver udlejer mulighed for at istandsætte lejemålet, inden en ny lejer flytter ind.
Hvis denne klausul er indskrevet i din lejekontrakt, skal du stadig betale husleje for hele opsigelsesperioden, selvom du ikke har adgang til lejemålet i de sidste 14 dage.
Tidsbegrænsede lejekontrakter
En tidsbegrænset lejekontrakt ophører uden videre på det tidspunkt, der er aftalt som ophørstidspunkt. Der er som udgangspunkt ikke behov for opsigelse.
Det er dog vigtigt at være opmærksom på, at en tidsbegrænsning kan tilsidesættes af boligretten, hvis udlejer ikke har haft en særlig begrundelse for at udleje lejemålet tidsbegrænset.
Konfliktløsning ved uenighed om fraflytning
Hvis der opstår uenighed mellem lejer og udlejer i forbindelse med fraflytning, findes der forskellige muligheder for konfliktløsning.
Huslejenævnet
Huslejenævnet kan behandle sager om:
- Tilbagebetaling af depositum
- Istandsættelseskrav
- Manglende overholdelse af tidsfrister
Det koster et mindre gebyr at indbringe en sag for Huslejenævnet, og sagsbehandlingstiden er typisk 3-6 måneder.
Boligretten
Hvis sagen ikke løses ved Huslejenævnet, eller hvis en af parterne anker Huslejenævnets afgørelse, kan sagen indbringes for Boligretten.
Boligretten er en specialafdeling ved byretten, som behandler sager om lejeforhold. Retten består af en dommer og to lægdommere med særlig indsigt i boligforhold.
Forlig og mægling
Før sagen når til Huslejenævnet eller Boligretten, kan det være en god idé at forsøge at nå til enighed gennem:
- Direkte forhandling mellem lejer og udlejer
- Mægling via en tredjepart, f.eks. en advokat
- Et skriftligt forlig, som begge parter kan acceptere
Et forlig kan spare både tid, penge og frustration for begge parter.
Tjekliste til fraflytning
For at sikre en problemfri fraflytning, kan du bruge denne tjekliste:
- Opsig lejemålet skriftligt og overhold opsigelsesvarslet (typisk 3 måneder)
- Planlæg din flytning i god tid og bestil eventuelt flyttefirma
- Gennemgå din indflytningsrapport for at se, hvordan lejemålet skal afleveres
- Rengør lejemålet grundigt og reparer eventuelle skader
- Tag billeder af lejemålet som dokumentation
- Deltag i fraflytningssynet og medbring eventuelt et vidne
- Gennemgå fraflytningsrapporten nøje før du underskriver
- Aflever alle nøgler og få en kvittering
- Gem al dokumentation relateret til fraflytningen
- Følg op på tilbagebetaling af depositum
Ved at følge denne tjekliste kan du minimere risikoen for konflikter og sikre, at du får så meget af dit depositum tilbage som muligt.
Fraflytning af et lejemål involverer mange regler og tidsfrister, som både lejer og udlejer skal være opmærksomme på. Ved at kende dine rettigheder og pligter i forhold til lejeloven kan du undgå mange af de typiske konflikter, der kan opstå i forbindelse med fraflytning.
Husk, at god kommunikation mellem lejer og udlejer er nøglen til en problemfri fraflytning. Vær åben og ærlig om lejemålets stand, og forsøg at løse eventuelle uenigheder gennem dialog, før du inddrager Huslejenævnet eller Boligretten.
Med den rette forberedelse og viden om reglerne kan fraflytningsprocessen blive en positiv afslutning på dit lejemål.