Opsigelse af lejer ved salg guide

Opsigelse af lejer ved salg – ALT om reglerne HER

Opsigelse af lejer ved salg? Hvad er lejers rettigheder ved salg? Hvad står der i lejeloven om regler for opsigelse? Kan man som udlejer foretage et salg af udlejet lejlighed? Kan man som udlejer betale lejer for at flytte?

Der er mange spørgsmål, der melder sig på banen vedrørende opsigelse af lejer ved salg.

I denne artikel kan du få svar på mange af dine spørgsmål.

Hvis du, efter at have læst artiklen, stadig har spørgsmål, kan du kigge nærmere på vores videokursus “Opsigelse af lejer”. Kurset indeholder 16 lektioner og giver dig bedre overblik over alle reglerne. Du kan downloade en smagsprøve nederst i denne artikel.

Du kan læse hele artiklen herunder.

Opsigelse af lejer ved salg

Lejelovens regler beskytter i høj grad lejer fra at blive sat på gaden. Dette gælder også for opsigelse af lejer ved salg.

Lejeloven er lavet på en sådan måde, at reglerne for opsigelse altid skal overholdes, hvis udlejer ønsker at komme af med lejeren. Opsigelsesreglerne for udlejer er ufravigelige til skade for lejeren. Det betyder, at udlejer skal overholde lejelovens regler.

I lejeloven står der bl.a., at:

  • Udlejer skal reelt have til hensigt at bebo i boligen (og må derfor ikke opsige med henblik på at sælge boligen)
  • Opsigelsesvarslet i så fald er 1 år
  • Opsigelsen stadig skal være rimelig ud fra begge parters forhold (helhedsvurdering)

Udlejer kan derfor ikke bare smide lejeren ud med for eksempel 3 måneders varsel. Heller ikke selvom det er aftalt i lejekontrakten.

Og heller ikke selvom der for eksempel står i lejekontrakten:

“Ved salg af ejendommen, skal lejer flytte inden for fx 3 måneder.”

Det er kun, hvis udlejer lejer et enkelt værelse ud, og udlejer bor i resten af boligen, at reglerne i anderledes.

Men hvad har udlejer så af muligheder? Læs med her.

Hvordan kan udlejer så sælge boligen?

Som nævnt beskytter lejeloven i høj grad lejeren. 

Udlejer kan derfor ikke bare opsige lejeren efter lejelovens regler.

Udlejer skal i stedet enten:

  1. Sælge boligen med lejeren
  2. Aftale frivillig fraflytning med lejeren evt. imod en kompensation

Du kan læse mere uddybende om reglerne herunder.

(Artiklen fortsætter under billedet…)

Opsigelse af lejer ved salg regler
Udlejer kan ikke opsige lejer med begrundelsen, at boligen skal sælges. Udlejer skal overholde lejelovens regler.

Kan lejelovens § 83 om opsigelse til eget brug anvendes?

Det er en almindelig misforståelse, at  udlejer tror, at han/hun kan opsige med fx 3 måneders varsel eller 1 års varsel og derefter sætte boligen til salg.

Lad os se lidt nærmere på reglerne i lejeloven.

Reglerne i lejeloven om udlejers opsigelse af ufravigelige til skade for lejer.

Det betyder, at lejer altid er beskyttet på en sådan måde, at lejer kun kan opsiges efter reglerne i lejeloven.

Ved udlejning af en hel bolig, skal udlejer overholde opsigelsesreglerne i bl.a. § 83.

Der står i lejelovens § 83, litra a:

“§ 83. Andre lejeforhold end de i § 82 nævnte kan udlejeren kun opsige i følgende tilfælde, jf. dog §§ 84 og 88:

a) Når udlejeren ønsker selv at benytte det lejede.”

Mange udlejere tror, at de kan opsige lejeren med denne begrundelse, når de ønsker at sælge lejeboligen. Dette kan udlejer dog ikke!

Det er en betingelse for at bruge denne paragraf, at udlejer reelt har til hensigt at bebo i boligen. Udlejer må derfor ikke for eksempel under opsigelsesvarslet sætte boligen til salg. Udlejer må normalt heller ikke sætte boligen til salg kort efter opsigelsesvarslets udløb og lejerens fraflytning.

Det er udlejeren, der skal godtgøre, at han/hun reelt har til hensigt at bo i boligen. Lejer har ved opsigelse mulighed for at gøre indsigelse imod opsigelsen og kan også senere starte en sag ved boligretten, hvis udlejer ikke overholder reglerne.

Udlejer har dog også mulighed for at opsige lejer eller hæve lejeforholdet, hvis lejer misligholder lejeforholdet. Det kan du læse mere om længere nede i artiklen.

 

1498884166_Arrow_Download

LÆS MERE OM VIDEOKURSET “OPSIGELSE AF LEJER” HER

 

Salg af udlejet lejlighed eller bolig

Kan udlejer sælge en udlejet lejlighed eller bolig?

Ja, der er ikke noget til hinder for, at udlejer vælger at sælge en udlejet lejlighed. Det kan udlejer sagtens vælge at gøre.

Men hvad sker der så med lejeren?

Hvis udlejer får solgt lejeboligen, vil lejekontrakten fortsætte på uændrede vilkår. Lejers rettigheder vil derfor være de samme efter et eventuelt salg.

For udlejers vedkommende er det vigtigt at oplyst de kommende købere om lejeforholdet. Ellers kan det være en væsentlig mangel, der kan medføre retssag og ophævelse af købet.

En bolig med en lejekontrakt vil ofte have en lavere markedsværdi. Udlejer kan ofte ikke sælge til samme pris, som hvis boligen ikke var udlejet. Udlejer må ved salg af en lejebolig ofte leve med et tab i forhold til, hvis der ikke var nogen lejekontrakt.

Derfor ses det ofte, at udlejer betaler lejer for at flytte. Dette kan sagtens lovligt aftales. Ofte aftales det, at lejer fraflytter frivilligt imod en økonomisk kompensation eller lignende, da udlejer alligevel ville have lidt et tab ved at sælge boligen med lejer.

Lad os se lidt nærmere på situationen ved at betale lejer for at flytte.

Betale lejer for at flytte

Lejeloven er ikke til hinder for, at udlejer kan betale lejer for at flytte.

Udlejer og lejer kan derfor godt aftale en frivillig fraflytning. Det er normalt at aftale et tilpas opsigelsesvarsel, som passer lejerne samt aftale en økonomisk kompensation. Hvis udlejer skulle sælge boligen med lejerne i boligen, ville udlejer ikke kunne have fået samme pris for boligen.

Derfor kan det ofte for udlejer også være den bedste løsning at betale lejer for at flytte.

Udlejer kan i forbindelse med en sådan aftale om frivillig fraflytning indgå aftale om, at lejer for eksempel kan bo de resterende måneder gratis. Eventuelt kombineret med at tilbyde en kontantsum udover den gratis leje.

Som jurist oplever jeg nogle lejere, der ønsker at fraskrive sig eventuelle skader og mangler ved fraflytning, så de er sikret at få hele deres depositum tilbage. Dette er dog normalt ikke at anbefale.

(Artiklen fortsætter under billedet…)

Betale lejer for aflytte
Udlejer kan med lejer aftale frivillig fraflytning. Dette vil normalt være ved at tilbyde for eksempel gratis husleje og/eller økonomisk kompensation.

Hvis lejeren misligholder lejeforholdet

Som nævnt tidligere har udlejer mulighed for at opsige lejer, hvis lejer misligholder lejeforholdet. Udlejer kan sågar i visse tilfælde have mulighed for at hæve lejekontrakten. 

Det kan være, hvis lejer ikke betale huslejen til tiden. Eller hvis lejer har chikanerende adfærd, som er til gene for udlejer eller andre beboere. Eller hvis lejer ødelægger ejendommen eller løsøre på ejendommen eller fællesarealer.

Det kan i sidste ende medføre, at lejer bliver smidt ud.

Du kan læse mere om disse regler i vores artikel om opsigelse af lejer og ophævelse af lejemål.

Lejers rettigheder ved salg

Så hvordan er lejers rettigheder ved salg?

Lejers rettigheder er som nævnt tidligere de samme som før salget. Lejekontrakten vil være den samme med uændrede vilkår.

Lejer kan ikke opsiges med begrundelsen, at udlejer ønsker at sælge boligen. Lejer kan kun opsiges med de begrundelser, som er nævnt i lejelovens § 83. Det kan for eksempel være, hvis udlejer selv ønsker at benytte det lejede. Men i det tilfælde er det et krav, at udlejer reelt har til hensigt at bebo boligen. Ellers må udlejer ikke opsige lejeren.

Lejers rettigheder ved salg er derfor til lejers fordel, da lejeloven skal overholdes. Udlejer kan derfor have svært ved at komme af med lejeren, hvis lejer ikke selv går med til en frivillig fraflytning.

Husk regler for fraflytningsrapport ved fraflytning

Hvis lejer fraflytter – uanset årsag – er det altid en god idé at kende til reglerne for fraflytningsrapport og fraflytningssyn.

Hvis udlejeren kun udlejer 1 bolig ud, er der ikke noget krav om, at udlejer skal afholde fraflytningssyn. Det kan være en fin idé for udlejer at gøre, da udlejeren kan pointere og diskutere nogle af skaderne og manglerne med det samme i stedet for at skulle igennem for eksempel Huslejenævnet eller boligretten.

Men det er som nævnt ikke et krav for udlejer at gøre, hvis der kun lejes 1 bolig ud.

Hvis udlejer vil gøre krav gældende over for lejer, skal udlejer dog overholde reglerne for fraflytningsrapporten. Hvis udlejer ikke overholder reglerne om fraflytningsrapport, kan udlejer risikere selv at skulle betale regningerne til rengøring, istandsættelse og lignende.

For eksempel er der en regel om, at udlejer skal sende en fraflytningsrapport til lejeren inden for 14 dage efter fraflytningsdagen, hvis der ikke afholdes fraflytningssyn. Hvis udlejer ikke gør dette, frafalder alle kravene imod lejeren.

Her på eJura.dk hjælper vi gerne med at afholde fraflytningssyn, hvis der er tale om en bolig i Storkøbenhavnsområdet eller visse dele af Sjælland. Vi hjælper både lejere og udlejere ved fraflytningssyn, så dine rettigheder bliver sikret, og du er stillet bedst muligt.

Hvis du er udlejer, hjælper vi også gerne med at lave en juridisk korrekt fraflytningsrapport.

Vi hjælper til fast timetakst. Kontakt os her for at høre nærmere.

Få smagsprøve på videokurset “Opsigelse af lejer” til 0 kr.

Har du brug for mere hjælp til opsigelse af lejer?

Du kan høre mere om reglerne for opsigelse af lejer i vores videokursus “Opsigelse af lejer”. Kurset indeholder mere end en times rådgivning om reglerne for opsigelse af lejeren. 

På kurset lærer du:

  • Hvornår du som udlejer kan opsige lejeren
  • Hvad en juridisk korrekt opsigelse skal indeholde
  • Om du i stedet skal overveje at sælge boligen med lejeren eller aftale frivillig fraflytning med lejeren

Fuld adgang til hele kurset (16 lektioner) koster kun 99 kr. Køb kurset her.

Du kan downloade en smagsprøveversion (første 2 lektioner) af kurset her:

 

 

Eller du kan læse mere om kurset her:

 

1498884166_Arrow_Download

LÆS MERE OM VIDEOKURSET “OPSIGELSE AF LEJER” HER

 

Sharing is caring. Del gerne denne artikel på de sociale medier 🙂