Som udlejer kan det være en frustrerende og økonomisk belastende situation, når en lejer ikke betaler sin husleje. Det er vigtigt at kende de juridiske rammer og procedurer, der skal følges, hvis du som udlejer ønsker at ophæve lejemålet på grund af manglende betaling. I denne omfattende guide gennemgår vi hele processen fra manglende betaling til udsættelse af lejeren, så du kan handle korrekt og effektivt.
Hvornår kan du ophæve lejemålet ved manglende betaling?
Når en lejer ikke betaler sin husleje til tiden, har du som udlejer ret til at tage skridt mod ophævelse af lejemålet. Det er dog vigtigt at forstå, at der er en specifik proces, der skal følges, og at du ikke bare kan smide lejeren ud med det samme.
Forskellen mellem opsigelse og ophævelse
Først og fremmest er det vigtigt at skelne mellem opsigelse og ophævelse af et lejemål:
- Opsigelse betyder, at lejeaftalen bringes til ophør i overensstemmelse med opsigelsesvilkårene i lejeloven. Dette sker typisk med et opsigelsesvarsel på 1-3 måneder, afhængigt af situationen.
- Ophævelse betyder, at lejeaftalen bringes til ophør med øjeblikkelig virkning på grund af grov misligholdelse, som for eksempel manglende betaling af husleje.
Ved manglende huslejebetaling er det ophævelse, der er relevant, da dette betragtes som en grov misligholdelse af lejekontrakten.
Hvornår betragtes huslejen som ubetalt?
Huslejen betragtes som ubetalt, når den ikke er betalt til tiden. Ifølge lejeloven skal huslejen typisk betales den 1. i måneden, medmindre andet er aftalt i lejekontrakten, falder den 1. på en lørdag, søndag eller en helligdag skal lejen betales den første hverdag efter dette.
Der er dog også en lille buffer udover weekend og helligdagsreglen, da påkrav først kan sendes efter 3 hverdage fra forfaldsdatoen.
Proceduren for påkrav ved manglende betaling
Når huslejen ikke er betalt til tiden, skal du som udlejer følge en bestemt procedure for at kunne ophæve lejemålet lovligt.
Hvornår kan du sende påkrav?
Du kan tidligst sende et påkrav til lejeren 3 hverdage efter, at huslejen skulle have været betalt. Hvis huslejen for eksempel skulle have været betalt den 1. i måneden, kan du tidligst sende påkravet den 4. i måneden, forudsat at alle dage er hverdage.
Krav til indholdet af påkravet
Påkravet skal indeholde følgende:
- En detaljeret og nøjagtig opgørelse af det skyldige beløb
- En klar angivelse af, hvilken periode beløbet dækker
- En frist på 14 dage til at betale det skyldige beløb
- En tydelig advarsel om, at lejemålet vil blive ophævet, hvis beløbet ikke betales inden for fristen
Det er særligt vigtigt at være opmærksom på, at domstolene har skærpet kravene til indholdet af påkravet. Det er ikke længere tilstrækkeligt at angive beløbet som „tidligere restance‟ eller „gæld ultimo april‟. Du skal specificere præcis, hvilke poster der ikke er betalt, og hvilken periode de dækker.
Eksempel på korrekt påkrav
Her er et eksempel på, hvordan et korrekt påkrav kan formuleres:
„Hermed fremsendes påkrav vedrørende manglende betaling af husleje for [adresse]. Du skylder følgende beløb:
- Husleje for april 2025: 7.500 kr.
- Aconto varmebidrag for april 2025: 1.200 kr.
- Aconto vandbidrag for april 2025: 300 kr.
- I alt: 9.000 kr.
Beløbet skal betales senest 14 dage fra dags dato. Hvis beløbet ikke er betalt inden fristens udløb, vil lejemålet blive ophævet i henhold til lejelovens bestemmelser, og du vil blive pålagt at fraflytte lejemålet øjeblikkeligt.‟
Ophævelse af lejemålet efter udløb af påkravsfrist
Hvis lejeren ikke betaler det skyldige beløb inden for den 14-dages frist, der er angivet i påkravet, kan du som udlejer ophæve lejemålet.
Hvordan ophæver du lejemålet korrekt?
Ophævelsen skal ske skriftligt og indeholde følgende:
- En klar angivelse af, at lejemålet ophæves med øjeblikkelig virkning
- Årsagen til ophævelsen (manglende betaling af husleje)
- En henvisning til det tidligere fremsendte påkrav
- En opfordring til lejeren om at fraflytte lejemålet øjeblikkeligt
Det anbefales at sende ophævelsen som et anbefalet brev, så du har dokumentation for, at lejeren har modtaget det.
Hvad hvis lejeren betaler efter fristens udløb?
Hvis lejeren betaler det skyldige beløb efter udløbet af 14-dages fristen, men før du har ophævet lejemålet, kan du ikke længere ophæve lejemålet på baggrund af denne manglende betaling. Hvis lejeren derimod betaler efter, at du har ophævet lejemålet, har du stadig ret til at fastholde ophævelsen.
Udsættelse af lejeren via fogedretten
Hvis lejeren ikke fraflytter lejemålet frivilligt efter ophævelsen, må du som udlejer ikke selv fjerne lejeren eller skifte låsen. Du skal i stedet anmode fogedretten om hjælp til at få lejeren udsat af lejemålet.
Anmodning til fogedretten
For at få fogedrettens hjælp skal du indgive en anmodning om udsættelse. Anmodningen skal indeholde:
- Dokumentation for lejeforholdet (lejekontrakten)
- Dokumentation for den manglende betaling
- Kopi af det fremsendte påkrav
- Dokumentation for, at påkravet er modtaget af lejeren
- Kopi af ophævelsesskrivelsen
- Dokumentation for, at ophævelsen er modtaget af lejeren
Fogedrettens behandling af sagen
Fogedretten vil indkalde både dig som udlejer og lejeren til et møde. På mødet vil fogedretten vurdere, om betingelserne for udsættelse er opfyldt. Hvis fogedretten finder, at betingelserne er opfyldt, vil den afsige kendelse om, at lejeren skal udsættes af lejemålet.
Selve udsættelsen
Hvis fogedretten beslutter, at lejeren skal udsættes, vil den fastsætte en dato for udsættelsen. På denne dato vil en repræsentant fra fogedretten, typisk en fogedfuld, møde op på adressen sammen med en låsesmed. Lejeren vil blive bedt om at forlade lejemålet, og låsen vil blive skiftet.
Særlige udfordringer ved udsættelse af lejere
Der kan opstå forskellige udfordringer i forbindelse med udsættelse af lejere, som det er godt at være forberedt på.
Hvad med lejerens ejendele?
Hvis lejeren efterlader ejendele i lejemålet, har du som udlejer pligt til at opbevare disse i en rimelig periode. Du skal give lejeren mulighed for at afhente sine ejendele, men du kan kræve betaling for opbevaringen.
Sociale hensyn og udsættelse
I nogle tilfælde kan sociale hensyn spille ind i forbindelse med udsættelse af lejere. Hvis lejeren for eksempel har mindreårige børn, kan kommunen blive involveret for at sikre, at børnene ikke står uden tag over hovedet.
Lejerens muligheder for at afværge udsættelse
Selv efter at fogedretten har besluttet, at lejeren skal udsættes, har lejeren mulighed for at afværge udsættelsen ved at betale hele det skyldige beløb plus omkostninger. Dette kaldes „afværgebetalingen‟. Hvis lejeren foretager afværgebetaling, kan udsættelsen ikke gennemføres.
Forebyggelse af manglende huslejebetaling
Det bedste er naturligvis at undgå situationer med manglende huslejebetaling. Her er nogle tiltag, du som udlejer kan tage for at minimere risikoen.
Tilmelding til betalingsservice
Du kan opfordre eller kræve, at lejeren tilmelder huslejebetalingen til betalingsservice. Dette sikrer, at huslejen bliver betalt automatisk hver måned, så længe lejeren har penge på kontoen.
Depositum og forudbetalt leje
Ved indgåelse af lejekontrakten kan du kræve både depositum og forudbetalt leje. Depositummet kan bruges til at dække eventuelle manglende huslejebetalinger ved lejeforholdets ophør, mens den forudbetalte leje dækker den sidste periode af lejeforholdet.
Grundig screening af potentielle lejere
Før du indgår en lejekontrakt, kan du med fordel screene potentielle lejere. Du kan for eksempel bede om dokumentation for indkomst, anbefalinger fra tidligere udlejere eller en kreditvurdering.
Juridiske faldgruber at undgå
Der er flere juridiske faldgruber, som du som udlejer bør være opmærksom på for at undgå, at din sag bliver afvist.
Mangelfuldt påkrav
Som nævnt tidligere er det afgørende, at påkravet indeholder alle nødvendige oplysninger. Hvis påkravet er mangelfuldt, kan det betyde, at hele processen må startes forfra.
Manglende dokumentation
Fogedretten kræver ifølge nyere retspraksis 100% dokumentation for de krav, der ligger til grund for anmodningen om udsættelse. Det er derfor vigtigt at gemme al dokumentation omhyggeligt.
Formelle fejl i processen
Selv små formelle fejl i processen kan føre til, at sagen bliver afvist. Det kan for eksempel være, hvis påkravet er sendt for tidligt, eller hvis ophævelsen ikke indeholder de nødvendige oplysninger.
Økonomiske konsekvenser ved manglende huslejebetaling
Manglende huslejebetaling kan have betydelige økonomiske konsekvenser for både udlejer og lejer.
For udlejeren
Som udlejer kan du opleve:
- Tab af lejeindtægt
- Omkostninger til advokat og fogedret
- Tid og ressourcer brugt på processen
- Potentielle omkostninger til istandsættelse efter en problematisk lejer
For lejeren
For lejeren kan konsekvenserne være:
- Udsættelse af lejemålet
- Negativ påvirkning af kreditværdighed
- Vanskeligheder med at finde en ny bolig
- Omkostninger til flytning og eventuelt opbevaring af ejendele
Hvad kan lejeren gøre for at undgå udsættelse?
Hvis du som lejer står i en situation, hvor du ikke kan betale din husleje, er der flere ting, du kan gøre for at undgå udsættelse.
Kommunikation med udlejeren
Det er altid en god idé at kommunikere åbent med din udlejer, hvis du har problemer med at betale huslejen. Nogle udlejere vil være villige til at lave en afdragsordning eller give en kort betalingsudsættelse.
Søge hjælp hos kommunen
Hvis du har økonomiske problemer, kan du søge hjælp hos kommunen. I nogle tilfælde kan kommunen yde støtte til huslejebetaling for at forhindre, at du mister din bolig.
Juridisk rådgivning
Hvis du har modtaget et påkrav eller en ophævelse, kan du søge juridisk rådgivning, for eksempel hos Lejernes Landsorganisation eller en advokat med speciale i lejeret.
Opsummering: Processen fra manglende betaling til udsættelse
For at opsummere er processen for at smide en lejer ud på grund af manglende betaling som følger:
- Konstatér, at huslejen ikke er betalt til tiden
- Vent mindst 3 hverdage efter forfaldsdatoen
- Send et detaljeret påkrav med en 14-dages betalingsfrist
- Hvis lejeren ikke betaler inden for fristen, send en skriftlig ophævelse
- Hvis lejeren ikke fraflytter frivilligt, anmod fogedretten om hjælp
- Deltag i fogedretsmødet og fremlæg din dokumentation
- Hvis fogedretten giver dig medhold, gennemføres udsættelsen
Ved at følge denne proces nøje og sikre, at al dokumentation er i orden, øger du dine chancer for en succesfuld og lovlig udsættelse af en lejer, der ikke betaler sin husleje.
Professionel hjælp til udsættelse af lejere
I komplekse sager kan det være en god idé at søge professionel hjælp.
Hvornår bør du kontakte en advokat?
Det kan være en god idé at kontakte en advokat med speciale i lejeret, hvis:
- Du er usikker på processen
- Du har tidligere fået afvist en sag ved fogedretten
- Der er særlige omstændigheder i sagen, for eksempel hvis lejeren har børn
- Du har en større ejendom med flere lejemål og ønsker at sikre en korrekt proces
Fordele ved professionel rådgivning
Professionel rådgivning kan give flere fordele:
- Sikkerhed for, at processen følges korrekt
- Minimering af risikoen for afvisning af sagen
- Tidsbesparelse for dig som udlejer
- Potentielt hurtigere afklaring af situationen
Husk, at selvom der er omkostninger forbundet med at hyre en advokat, kan det i sidste ende spare dig for både tid og penge, hvis det betyder, at processen gennemføres korrekt første gang. </article>